2018年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展行業(yè)概況、發(fā)展中存在問題的改善措施及未來發(fā)展趨勢分析[圖]

    一、行業(yè)概況：行業(yè)仍處于成長期，在管面積穩(wěn)步增長，多種業(yè)態(tài)全面發(fā)展

    （一）歷史概況：我國物業(yè)起步于80年代，94年開始邁向法制化軌道，03年開始監(jiān)管趨于市場化

    1、發(fā)展歷史：我國物業(yè)誕生于80年代、起步于深圳，94年首次發(fā)布《管理辦法》、邁向法制化軌道物業(yè)管理最早起源于19世紀(jì)60年代的英國，當(dāng)時正處于第一次工業(yè)革命，大量農(nóng)村人口涌入城市，帶動對城市住房需求的急劇增長，城市原有的房屋及設(shè)施難以滿足人口增長的需要。

    一些開發(fā)商修建了一批簡易住宅以低廉租金租給貧民和工人家庭居住，由于住宅設(shè)施極為簡陋，環(huán)境條件差，不僅承租人拖欠租金嚴(yán)重，而且人為破壞房屋設(shè)施的情況時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟收益。當(dāng)時有一位名叫奧克維婭希爾（OctaviaHill）的女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，要求承租人嚴(yán)格遵守，有效地改善了居住環(huán)境，并使業(yè)主的經(jīng)濟效益得以修復(fù)，首開物業(yè)管理的先河。自此，物業(yè)管理逐漸得到業(yè)主和政府有關(guān)部門的重視，并被推廣至世界各國。

    我國的物業(yè)管理行業(yè)誕生于20世紀(jì)80年代。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產(chǎn)管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司成立。1985年底，深圳市房管局成立后，到1988年，由企業(yè)實施管理、房管局進行監(jiān)督的住宅小區(qū)管理體制在深圳市已基本形成。1992年6月，廣州世界貿(mào)易中心大廈交付使用，并由香港第一太平和廣州珠江物業(yè)酒店管理公司共同管理，開創(chuàng)了國內(nèi)甲級寫字樓管理的先河。1993年6月30日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會正式成立。1994年3月23日，國家建設(shè)部發(fā)布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，標(biāo)志著我國物業(yè)管理開始邁向法制化的軌道。同年7月，深圳頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，為我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)，并于同年11月1日開始執(zhí)行。

我國物管行業(yè)發(fā)展歷史

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    2、政策演變：03年頒布《物業(yè)管理條例》，監(jiān)管趨于市場化，目前行業(yè)政策總體偏友善

    2003年，《物業(yè)管理條例》國務(wù)院令第379號公布，成為物業(yè)管理行業(yè)的綱領(lǐng)性文件，標(biāo)志物業(yè)管理的法制法規(guī)建設(shè)的完善。同年，國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為。2017年，國務(wù)院取消一批行政許可事項的決定，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)核定審批，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部加強事中事后監(jiān)管。2019年1月，江蘇省明確空置房物業(yè)服務(wù)費不再減免；深圳市住建局與市發(fā)改委發(fā)布《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)》，多層住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為2.20元/平方米*月，高層住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)最高為5.63元/平方米*月，比目前施行的住宅物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)均有提高；目前來看，物業(yè)管理行業(yè)政策總體偏友善。

政策法規(guī)情況

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    （二）三大分類：包干制為主酬金制為輔，基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)并存，住宅和商辦等業(yè)態(tài)多元化發(fā)展

    物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋、配套設(shè)施及相關(guān)場地進行的維護、養(yǎng)護和管理工作。一般情況下，國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的選用是由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會的決議。經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上且總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意，業(yè)主委員會應(yīng)代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂協(xié)議。國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)基本的商業(yè)模式為基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)并行的模式，基礎(chǔ)服務(wù)主要是以物業(yè)管理服務(wù)、工程服務(wù)形式提供。

    1、收費模式：包干制收取固定費用，酬金制收取固定比率費用，目前包干制占市場主流

    從收費模式來分，物業(yè)管理行業(yè)的收費模式主要是酬金制和包干制兩種。目前較多使用包干制模式，例如碧桂園服務(wù)、新城悅、永升生活服務(wù)等。當(dāng)物業(yè)服務(wù)費按包干制收取時，所有收到的物業(yè)服務(wù)費將記錄為收入，而提供物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的所有開支將記錄為成本或開支。但是采用包干制可能會因為提前收取實現(xiàn)協(xié)定的金額作為服務(wù)費，如果服務(wù)費不足以支付所有開支時，物業(yè)管理公司并不能向業(yè)主收取差額，可能會在另一方面對企業(yè)的盈利能力和財務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響。

    酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)，目前采取酬金制的公司相對較少，例如彩生活。酬金制優(yōu)勢在于費用更加透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理。缺點在于需要對物業(yè)管理企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認(rèn)識水平和專業(yè)水平。且酬金制操作相對復(fù)雜，對于人口密集的住宅小區(qū)來說，召開業(yè)委會實行較難。

物業(yè)管理企業(yè)主流收費模式對比

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    2、服務(wù)類型：物業(yè)服務(wù)包含基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)，增值服務(wù)分為非業(yè)主增值服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)

    從服務(wù)類型來分，物業(yè)管理服務(wù)包含基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。其中，增值服務(wù)根據(jù)服務(wù)對象的不同，分為非業(yè)主增值服務(wù)和業(yè)主增值服務(wù)?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括包干制物業(yè)管理服務(wù)和酬金制物業(yè)管理服務(wù)，提供綜合管理、秩序維護、工程維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護等服務(wù)。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)，案場服務(wù)為售樓處現(xiàn)場提供標(biāo)準(zhǔn)化與專業(yè)化的客服、禮賓、保潔等服務(wù)；顧問咨詢服務(wù)則為開發(fā)商、承建商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供與物業(yè)服務(wù)相關(guān)的專業(yè)咨詢服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)為住戶提供的個性化專項服務(wù)，如家政服務(wù)、私人綠化服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)等。此外，物業(yè)服務(wù)還包括工程服務(wù)，包含設(shè)備安裝服務(wù)、維修和保養(yǎng)、設(shè)備租賃等服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)類型

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    3、物業(yè)業(yè)態(tài)：住宅占比70%、商業(yè)、辦公、園區(qū)分別占比9%、9%、4%，業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展

    從物業(yè)業(yè)態(tài)來分，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前服務(wù)多類業(yè)態(tài)，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公樓物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，截至2017年末，各類型業(yè)態(tài)管理面積占比分別為69.9%、8.7%、9.1%、1.8%、4.1%、1.7%、0.6%、4.3%，物業(yè)業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展趨勢。例如新城悅主要拓展住宅類物業(yè)，中航善達專注商辦類物業(yè)服務(wù)，碧桂園服務(wù)除了住宅業(yè)務(wù)還拓展城市服務(wù)業(yè)務(wù)等。

物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)分類及占比情況

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    （三）經(jīng)營層面：行業(yè)仍處于成長期，在管面積穩(wěn)步增長，多種業(yè)態(tài)全面發(fā)展，物業(yè)費單價提升較慢

    1、行業(yè)仍處于成長期，在管面積穩(wěn)步增長，城鎮(zhèn)化率仍處于快速增長階段

    截至2017年末，全國物業(yè)管理行業(yè)管理面積達195億平米，同比增長5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升，并仍處于規(guī)模成長期。截至2018年，我國城鎮(zhèn)化率達59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美國的81%。而美國和日本分別在1940年和1955年達到了56.5%和56.1%，城鎮(zhèn)化率50%-70%在國際上均為快速城市化階段，城鎮(zhèn)化率快速提升將推動行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升。另外，自2000年起，我們用房屋累計新開工面積減去累計竣工面積，得到的累計未竣工面積快速提升，預(yù)示著行后續(xù)竣工面積以及管理面積將快速提升。（注：雖然統(tǒng)計局竣工面積的數(shù)據(jù)質(zhì)量存疑，導(dǎo)致了累計未竣工面積的數(shù)據(jù)質(zhì)量也不高，但近2-3年銷售面積高增經(jīng)過2-3年時間傳到竣工面積同比加速也相對合理）

我國城鎮(zhèn)化率仍處于高速增長期

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商品房銷售面積&同比

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商品房住宅銷售面積&同比

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房屋新開工面積&同比

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房屋住宅新開工面積&同比

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房屋竣工面積&同比

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房屋住宅竣工面積&同比

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2010年后房屋新開工面積大幅高于竣工面積

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    2、百強企業(yè)管理規(guī)模持續(xù)提升，行業(yè)集中度快速提升，規(guī)模擴張同時伴隨城市深耕

    截至2017年末，全國物業(yè)管理百強企業(yè)管理面積均值達3,163.8萬平米，同比增長16.1%，2008-2017年CAGR為19.9%，高于行業(yè)2009-2017年的CAGR為6.6%，表明集中度逐步提升。截至2017年末，全國物業(yè)管理百強企業(yè)儲備面積均值達420.0萬平米，同比增長84.6%；百強企業(yè)項目數(shù)量均值178個，同比增長7.2%；單個城市管理面積均值達113.0萬平米，同比增長16.1%，規(guī)模擴張的同時伴隨著城市深耕。

    3、多種業(yè)態(tài)全面發(fā)展、其中住宅占比七成，管理城市能級由一二線逐步向三四線下沉

    分業(yè)態(tài)來看，2017年，百強企業(yè)在管面積中，住宅物業(yè)占比69.9%，較2016年下降3.3pct，商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、工建、工商等其它類型物業(yè)分別占比8.7%、9.1%、12.4%，較2016年分別+2.5pct、+2.0pct、-1.1pct。在住宅物業(yè)總量快速提升階段，商辦和工建物業(yè)仍保持占比穩(wěn)定甚至提升，多種業(yè)態(tài)全面發(fā)展。分城市能級來看，2016年，一線城市、二線城市、三四線城市的項目數(shù)量分別占比21%、44%、35%，較2015年分別-2pct、+1pct、+1pct，管理城市能級逐步由一二線向三四線下沉。

    4、物業(yè)費單價提升較慢、一線顯著高于二三四線、商辦物業(yè)顯著高于住宅物業(yè)

     2017年，百強企業(yè)全國平均物業(yè)費單價為4.26元/平米/月，同比增長0.2%；分城市能級來看，一線、二線、三四線城市物業(yè)費單價分別為7.12元/平米/月、3.67元/平米/月、3.58元/平米/月；分業(yè)態(tài)來看，辦公物業(yè)服務(wù)費最高，達7.88元/平米/月，商業(yè)物業(yè)服務(wù)費為7.02元/平米/月，住宅物業(yè)服務(wù)費最低，為2.30元/平米/月，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)服務(wù)費分別為3.78元/平米/月、3.64元/平米/月、3.41元/平米/月、6.88元/平米/月和5.98元/平米/月。

    （四）財務(wù)層面：17年百強企業(yè)平均營收7.4億元，毛利率22.3%、凈利率7.7%，人工成本仍占主導(dǎo)

    1、17年百強企業(yè)平均營業(yè)收入7.4億元，同比+18.2%、基礎(chǔ)物業(yè)和多種經(jīng)營分別占比82%、18%

    2017年，百強企業(yè)平均營業(yè)收入7.4億元，同比增長18.2%；其中，基礎(chǔ)物業(yè)收入6.1億元，同比增長16.9%，多種經(jīng)營收入1.4億元，同比增長24.5%?；A(chǔ)物業(yè)收入和多經(jīng)收入分別占比82%、18%，較16年分別-1pct、+1pct。

    2、17年百強企業(yè)毛利率22.3%、凈利率7.7%，分別+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持續(xù)提升

    截至2017年末，百強企業(yè)凈利潤均值達5,730萬元，同比+25.2%；2017年，百強企業(yè)毛利率和凈利率分別為22.3%、7.7%，分別較2016年+1.2pct、+0.4pct，盈利能力持續(xù)提升。其中，基礎(chǔ)物業(yè)凈利潤3,340萬元，同比增長20.2%，多種經(jīng)營收入2,390萬元，同比增長33.0%。
3、17年成本構(gòu)成中，人員費用占比55.8%，較16年+2.5pct，仍占成本主導(dǎo)

    2017年，百強企業(yè)經(jīng)營成本均值為5.7億元，同比增長14.3%。成本構(gòu)成來看，2017年，人員費用占比總成本55.8%，較2016年+2.5pct，人員費用仍是成本最大部分，主要源于企業(yè)的規(guī)模擴張與轉(zhuǎn)型升級，對人員的數(shù)量和質(zhì)量都提出了更高的要求，以及員工工資的剛性上漲；其它費用、物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、辦公費用、綠化養(yǎng)護費占比分別為14.4%、10.0%、8.1%、4.9%、3.4%和2.4%；物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用占比為0.9%。

    4、存量市場規(guī)模：我國存量住宅面積規(guī)模遠高于美日兩國、后續(xù)增速也料將更高

    從存量對比來看，估算2018年我國存量住宅面積253億平米（參見后文第三章測算），對應(yīng)美國、日本存量住宅居住面積分別約為148億平米、45億平米，目前我國存量市場分別是美日的1.7倍和5.6倍?？紤]到美日已處于城鎮(zhèn)化率相對穩(wěn)定階段，而我國目前城鎮(zhèn)化率和人均居住面積仍具有較大提升空間，國內(nèi)物管行業(yè)不僅存量空間高于美日，并在行業(yè)增速上（新房成交、新開工體量）遠高于美日，因此我國物管行業(yè)較國際對比空間更為廣闊，預(yù)計2030年我國存量住宅面積將達355億平米（參見后文第三章測算），屆時我國存量市場分別將是美日的2.4倍和7.9倍。

2018年中國、日本、美國存量住宅面積估算對比

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    二、物業(yè)管理發(fā)展中存在問題的改善措施及發(fā)展趨勢分析

    （一）提升管理人員專業(yè)素質(zhì)

    物業(yè)管理發(fā)展中為切實有效的提升物業(yè)管理質(zhì)量，同時加強物業(yè)管理效果，促進物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系。物業(yè)管理公司在發(fā)展中應(yīng)注重提升管理人員的專業(yè)素質(zhì)，具體實施中可通過兩個方面進行改善和優(yōu)化，其一對外招聘具備專業(yè)資質(zhì)，物業(yè)管理資質(zhì)，物業(yè)經(jīng)理人資質(zhì)的人員，進行相關(guān)物業(yè)管理工作的落實；其二邀請專業(yè)人員，針對從業(yè)管理人員進行相關(guān)專業(yè)知識，專業(yè)技能，管理策略的授課講解，以確保物業(yè)管理中管理人員專業(yè)素質(zhì)的合格性，同時降低因管理人員專業(yè)素質(zhì)不合格，造成的違規(guī)作業(yè)，以及服務(wù)質(zhì)量不合格的現(xiàn)象。

    （二）提升物業(yè)管理人員的服務(wù)意識

    物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營的過程中，提升物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，對于物業(yè)管理質(zhì)量的提升，以及物業(yè)公司的穩(wěn)定經(jīng)營發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。實際發(fā)展中為切實有效的提升物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，物業(yè)公司可通過制定績效考核措施，落實人員儀表，服務(wù)規(guī)范，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)，以及定期考核的方式，進行物業(yè)管理中作業(yè)人員的服務(wù)意識提升。

    （三）加強收費監(jiān)管及公示核準(zhǔn)

    物業(yè)管理發(fā)展中收費為必要的工作內(nèi)容，物業(yè)收費的合理落實，對于物業(yè)公司的穩(wěn)定經(jīng)營，以及區(qū)域社會秩序的穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮了重要的作用?；谠擃惐尘胺治觯瑸榍袑嵱行У奶嵘飿I(yè)管理中物業(yè)收費的合理性，合法性，物業(yè)公司在制定相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)從收費監(jiān)管，收費標(biāo)準(zhǔn)公示，收費標(biāo)準(zhǔn)核準(zhǔn)三個流程，進行其收費標(biāo)準(zhǔn)的制定。其中監(jiān)管方面由企業(yè)所在地物價部門，房地產(chǎn)部門，以及相關(guān)監(jiān)管部門，進行其企業(yè)資質(zhì)以及收費標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管和核準(zhǔn)。收費公示則可通過在社區(qū)公告欄內(nèi)張貼公告，微信公眾號發(fā)送公示內(nèi)容，以及多渠道公示的方式，進行其收費標(biāo)準(zhǔn)的公示落實，同時建立反饋，投訴平臺和渠道，進行相關(guān)意見的回收及互動。公示期結(jié)束后按照上級主管部門批示，執(zhí)行相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，以確保其收費的合理合法性。

    （四）強化物業(yè)的合法經(jīng)營及合理監(jiān)管

    物業(yè)管理中面臨較多的矛盾以及困難，其中主要的矛盾點則在于“管理與服務(wù)”之間的沖突和界限問題。該類現(xiàn)象下分析，為合理的提升物業(yè)管理中的合法性，同時減少物業(yè)管理中物業(yè)人員與業(yè)主之間的沖突，物業(yè)管理人員應(yīng)充分學(xué)習(xí)相關(guān)物業(yè)服務(wù)管理規(guī)則及標(biāo)準(zhǔn)，確保其服務(wù)程序，服務(wù)方式的準(zhǔn)確性和合法性。同時在長期的管理服務(wù)工作中，物業(yè)公司應(yīng)緊密聯(lián)合當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門，進行社區(qū)內(nèi)相關(guān)普法工作以及管理工作的開展，確保實際作業(yè)中達到服務(wù)界限清晰，服務(wù)程序合法，以及服務(wù)質(zhì)量合格的目的。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場專項調(diào)研及投資前景分析報告》