中國二手房行業(yè)現(xiàn)狀分析、二手房銷售情況、竣工情況、二手房交易量及未來發(fā)展空間分析[圖]

二手房李玲玲 2019-07-10 05:19 來源：智研咨詢

銀行必給地產(chǎn)加杠桿、經(jīng)濟下行信用創(chuàng)造靠地產(chǎn)邏輯永不變，而三四線作為信用創(chuàng)造主體的歷史已經(jīng)翻篇，核心城市二手房將成為信用創(chuàng)造的主體。

1）經(jīng)濟下行，信用創(chuàng)造看地產(chǎn)，這是一切變化的核心。中國經(jīng)濟增長中樞下行后，非常大概率重復其他國家的歷史，信用創(chuàng)造最主要的載體就是房地產(chǎn)。這是此階段三個難以改變的趨勢所決定的：企業(yè)融資需求下降、金融自由化、風險偏好下降。這是此前我們在房地產(chǎn)行業(yè)系列深度報告之六《居民杠桿率國際比較研究》、房地產(chǎn)行業(yè)系列深度報告之一《銀行必給地產(chǎn)加杠桿》，等行業(yè)系列深度報告中反復強調(diào)的。銀行必給地產(chǎn)加杠桿是必然趨勢，信用創(chuàng)造靠地產(chǎn)。

中國過去幾年居民杠桿率快速提升（%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2）而三四線作為信用創(chuàng)造主體的歷史已經(jīng)翻篇。過去兩年，三四線城市承擔了信用創(chuàng)造的主要職能，估算2017-2018銀行在三四線地產(chǎn)需求端杠桿占銀行給地產(chǎn)需求端總杠桿的65%-70%。但這已翻篇，三四線房產(chǎn)將不是信用創(chuàng)造主體，未來是核心城市房產(chǎn)。信號就是三四線房價大漲后，“棚改貨幣化無保留必要”、去年底30個省份的棚改計劃量基本全部大幅度降低。

30個主要省市2019年棚改計劃相較2018年大幅度降低

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３）核心城市二手房將是信用創(chuàng)造的主體。

1過去幾年政府對新房市場嚴格的限價，使得核心城市形成了明顯的二元格局：計劃和市場。我們認為，二手房市場因更市場化定價、所受交易束縛更少，將成為未來信用創(chuàng)造的主體。

2核心城市新增可交易房源相比之前更少。根據(jù)部分核心城市披露的未來5年土地供應計劃，住宅用地占所有建設用地的比例逐漸下降，且其中租賃用房占比提高，導致新增可交易房源相比之前更少。過去幾年，政府對新房預售證及價格的嚴格限制，使得新房市場所受的約束過多，缺乏市場化的定價能力。而與此同時，推出地塊的底價卻不斷抬高，對開發(fā)商的能力提出更高要求。

3核心城市二手房成交量、流通率未來均有較大提升空間。參考國外經(jīng)濟體，美國在80年代已經(jīng)步入存量房時代，二手房交易額占總市場交易額的比重接近90%，二手房流通率（二手房交易量/房屋存量）達到4%，歷史高峰時期達到6.38%。我國目前核心一線城市北京、上海、深圳、廣州二手房交易金額占比分別為74%、72%、60%和52%，與美國相比仍有較大的提升空間。從二手房流通率看，我國平均二手房流通率為2%，深圳、上海、廈門等流通率在4%以上，但大部分核心二線城市流通率低于3%，仍有提升空間。

二手房銷售及竣工——受部分城市拖累，1-2月二手房成交仍清淡

我們選取了10個一二線城市作為樣本(包括2個一線城市，8個二線城市)，2019年2月10大城市二手房成交面積247萬平方米，同比下降17.22%。累計看，1-2月10大城市二手房成交面積629萬平方米，累計同比下降15.97%。

2月10城二手房成交面積247萬平方米，同比下降17.22%

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一線城市中，北京二手房交易經(jīng)歷了18年下半年的回暖后，今年前2個月又出現(xiàn)下滑，1-2月累計同比下降15%。深圳18年成交有所回暖，但趨勢較弱，從18年9月起累計增速持續(xù)下滑，19年1-2月累計同比下降79%。

北京前2月二手房累計成交134萬平，同比下降15.09%

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深圳前2月二手房累計成交17萬平，同比下降78.65%

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二線城市今年以來的二手房成交數(shù)據(jù)分化較大，我們統(tǒng)計的8個城市19年1-2月的二手房成交面積數(shù)據(jù)顯示，成都、廈門、蘇州3個城市同比大增，成都、蘇州增速接近40%，而廈門更是大增265%。杭州、無錫、青島、大連、南京則出現(xiàn)了下滑，其中南京、青島、大連下滑幅度較大，接近50%-70%。

廈門前2二手房累計成交48萬平，同比增長264.87%

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蘇州前2月二手房累計成交127萬平，同比增長42.38%

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2019年1-2月全國住宅竣工面積8926萬平方米，同比下降7.81%?？⒐っ娣e數(shù)據(jù)質(zhì)量較差，預計19-20年的交房量增長分別為33%、17%，可以結合房地產(chǎn)企業(yè)營收增速進行驗證。

2019年1-2月全國住宅竣工面積8926萬平方米，同比下降7.81%

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交房預測模型——按季度看，2017Q4交房最差

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54家地產(chǎn)企業(yè)營收增速和預測交房模型相關性很好

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從微觀角度，近期核心城市二手房成交回暖趨勢明顯。

多個先行指標顯示，核心城市二手房成交回暖趨勢明確。從成交數(shù)據(jù)來看，北京、上海、杭州、南京、天津三月以來二手房成交套數(shù)大幅提升。從帶看量、議價空間、成交周期等先行指標看，市場回暖趨勢明確。另外，杭州3月1日到3月7日成交1587套，僅一周完成整個2月份銷售量的70%。南京3月4日-3月10日，一周成交1280套，創(chuàng)下2019年以來單周成交量新高。

北京二手房交易量回暖（套）