2023年中國二手房行業(yè)全景速覽分析：二手房市場趨于穩(wěn)定，吸引剛需購房消費者駐足[圖]

摘要：

一、發(fā)展環(huán)境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場將回暖

二手房行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上游是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)交付的新房，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)則主要包括建筑材料、建筑承建以及營銷與服務(wù)。二手房行業(yè)中游則是二手房交易，主要包括中介服務(wù)、房產(chǎn)評估服務(wù)以及金融機構(gòu)的貸款服務(wù)。二手房行業(yè)的下游主要是一般消費者。2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作會議，會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產(chǎn)行業(yè)正處于復(fù)蘇初期，整體預(yù)期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用，我國商品房銷售面積的減少，說明我國二手房的銷售成交量將有所上升。

二、發(fā)展現(xiàn)狀：一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環(huán)比增長超過10%

2022年我國6大重點城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬套，然后是廣州市，成交量為8.26萬套， 再者是長沙市，二手房成交量為5萬套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬套。這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業(yè)機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務(wù)設(shè)施等因素，吸引大量人才買房落戶。從整體情況來看，我國11個重點城市中有9個城市的二手房成交面積環(huán)比增長，一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環(huán)比增長超過10%。

三、企業(yè)分析：2022年整體表現(xiàn)出低迷態(tài)勢，2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)市場加速恢復(fù)

近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)公司百花齊放，貝殼找房，我愛我家作為國內(nèi)僅有兩家房屋交易服務(wù)平臺上市公司，也是交易服務(wù)的兩家龍頭公司，兩家公司都是吸引經(jīng)紀人與經(jīng)紀公司入駐的方式。到2022年，房地產(chǎn)市場嚴厲的調(diào)控政策、消費疲軟、疫情反復(fù)等因素影響，整體表現(xiàn)出低迷態(tài)勢，貝殼找房營業(yè)收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場加速恢復(fù)，前三季度營業(yè)收入達到575.73億元，同比增長31.08%。我愛我家營業(yè)收入在2022年有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營業(yè)收入為90.73億元，同比上年同期增長2.11%。

四、發(fā)展趨勢：二手房市場趨于穩(wěn)定，吸引剛需購房消費者駐足

隨著人們生活品質(zhì)的提高，很多人會選擇更換住房，或購買增值空間較大的二手房，這也將驅(qū)動二手房市場的發(fā)展。住房是人們生活的剛需，而新房市場則要面臨爛尾的風(fēng)險，由于這一原因，許多消費者則更愿意瞄準二手房市場，隨著新房成交量的減少，二手房市場則將會被更多的消費者了解。人口流入會帶來對房地產(chǎn)市場的需求增加，許多一線城市面對越來越多的人才流入，使得房地產(chǎn)市場的需求增加，從而帶動二手房市場的發(fā)展。隨著二手房市場的均價下降，使得我國存在購房剛需的消費群體眺望二手房市場，等待二手房市場趨于穩(wěn)定，則將抓住機會購入。尤其是對于那些一直感到房價高企無法入市的人來說。交易活躍度可能會上升，這將增加市場的交易量，將對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)產(chǎn)生積極影響。

關(guān)鍵詞：二手房發(fā)展環(huán)境、二手房發(fā)展現(xiàn)狀、二手房企業(yè)分析、二手房發(fā)展趨勢

一、發(fā)展環(huán)境：政策支持剛性和改善性住房需求，商品房成交量下降，二手房市場將回暖

二手房行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)交付的新房，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)則主要包括建筑材料、建筑承建以及營銷與服務(wù)。二手房行業(yè)中游則是二手房交易，主要包括中介服務(wù)、房產(chǎn)評估服務(wù)以及金融機構(gòu)的貸款服務(wù)。二手房行業(yè)的下游主要為消費者。

2023年7月24日，中央政治局召開分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作會議，會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。2023年7月27日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開企業(yè)座談會，會上指出，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。倪虹強調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。2023年8月18日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布發(fā)布公告《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，將二手房交易的退稅優(yōu)惠期限延長至到了2025年12月31日。對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2018年我國商品房銷售面積為16.49億平方米，銷售額為14.61萬億元，到2019年略有下降，下降至16.45億平方米，商品房銷售額為15.58萬億元，2020年，商品房銷售面積小幅度上漲至16.86億平方米，銷售額為16.91萬億元，2021年商品房銷售面積達到17.14億平方米，商品房銷售額為17.69萬億元，2022年，我國商品房銷售面積為12.98億平方米，同比下降24.27%。2023年1-10月，我國商品房銷售面積為9.26億平方米，我國商品房銷售面積為9.72萬億元。我國商品房銷售面積逐年下降，短期來看房地產(chǎn)行業(yè)正處于復(fù)蘇初期，整體預(yù)期較弱，二手房在一定程度上是對新房的替代作用。

人才凈流入使得城市二手房行業(yè)不斷發(fā)展，特別是一線城市以及新一線城市，由于學(xué)校、醫(yī)療等公共資源豐富，吸引大量人口來此尋找更好的工作和生活環(huán)境，從而加速了本地二手房市場的發(fā)展。2022年我國最大人口凈流入城市是深圳，人口凈流入為1182.71萬人，上海市人口凈流入970.7萬人，廣州市人口凈流入為838.5萬人，北京市人口凈流入為770.8萬人。一線城市吸引了大量的外來人口，在年輕人當中更為明顯。由于一線城市擁有更多的就業(yè)機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務(wù)設(shè)施等因素，吸引了大量年輕人前來謀求更好的發(fā)展機會。人口流入會帶來對房地產(chǎn)市場的需求增加。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國二手房行業(yè)市場行情監(jiān)測及投資方向研究報告》

二、發(fā)展現(xiàn)狀

2022年我國6大重點城市二手房成交量第一的是上海市，二手房成交量為15.8萬套，其次是成都，二手房成交量為15.13萬套，接著是北京市，2022年北京市二手房成交量為14.24萬套，然后是廣州市，成交量為8.26萬套， 再者是長沙市，二手房成交量為5萬套，最后則是深圳市，二手房成交量為2.17萬套。這是由于一線與新一線城市擁有更多的就業(yè)機會、更高的工資待遇、更完善的社會公共服務(wù)設(shè)施等因素，吸引大量人才買房落戶。

二手房市場價格正在持續(xù)下滑。這種價格下滑的趨勢并非偶然。在過去的一段時間里，由于各種因素的影響，包括經(jīng)濟環(huán)境的變化、政策調(diào)整等，二手房市場供應(yīng)增加，需求卻在減少，這種供需失衡導(dǎo)致了價格的下跌。2023年1月我國百城二手房住宅平均價格為15858元/平方米，到2023年11月我國百城二手住宅平均價格下降至15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴大0.11個百分點，已連續(xù)19個月環(huán)比下跌。

2023年11月成都二手房成交面積為182.3萬平方米，環(huán)比為0，11月北京二手房成交面積為107.9萬平方米，環(huán)比增長13%，2023年11月，南京二手房成交面積為75.9萬平方米，環(huán)比達到19%，佛山二手房成交面積為60.1萬平方米，環(huán)比增長7%，蘇州二手房成交面積為57.3萬平方米，環(huán)比增長19%。2023年11月，深圳成交面積為29.9萬平方米，環(huán)比增長11%，揚州11月二手房成交面積為22.7萬平方米，環(huán)比增長7%，東莞市二手房成交面積為21.6萬平方米，環(huán)比增長10%，廈門二手房成交面積為17.1萬平方米，環(huán)比增長18%。從整體情況來看，我國11個重點城市中有9個城市的二手房成交面積環(huán)比增長，一線城市二手房市場回暖，北京深圳二手房成交面積環(huán)比增長超過10%。

三、企業(yè)分析

近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)公司百花齊放，貝殼找房，我愛我家作為國內(nèi)僅有兩家房屋交易服務(wù)平臺上市公司，也是交易服務(wù)的兩家龍頭公司，兩家公司都是吸引經(jīng)紀人與經(jīng)紀公司入駐的方式。貝殼找房擁有特色VR看房功能，可以讓用戶足不出戶就能身臨其境地看房。我愛我家是一家歷史悠久的房地產(chǎn)中介公司，現(xiàn)在也有自己的房產(chǎn)中介軟件，其優(yōu)勢是擁有更多的地產(chǎn)中介資源，更有能力為房東提供更加全面的房屋出租、出售的服務(wù)。

2019年貝殼找房的營業(yè)收入為460.15億元，到2020年營業(yè)收入達到704.81億元，增速為53.03%，2021年貝殼找房的營業(yè)收入為807.52億元，同比增長14.57%，到2022年，房地產(chǎn)市場嚴厲的調(diào)控政策、消費疲軟、疫情反復(fù)等因素影響，整體表現(xiàn)出低迷態(tài)勢，營業(yè)收入下降至606.69億元，同比減少24.87%，2023年疫情防控全面放開，市場加速恢復(fù)，前三季度營業(yè)收入達到575.73億元，同比增長31.08%。

2021年我愛我家營業(yè)收入達到119.63億元，同比2020年增長24.94%，到2022年，營業(yè)收入有所下降，為116.73億元，同比減少2.42%，2023年前三季度營業(yè)收入為90.73億元，同比上年同期增長2.11%。

四、發(fā)展趨勢：二手房市場趨于穩(wěn)定，吸引剛需購房消費者駐足

1.生活品質(zhì)的提高將提高人們的換房需求，二手房市場將逐步擴大

隨著人們生活品質(zhì)的提高，很多人會選擇更換住房，或購買增值空間較大的二手房，這也將驅(qū)動二手房市場的發(fā)展。住房是人們生活的剛需，而新房市場則要面臨爛尾的風(fēng)險，由于這一原因，許多消費者則更愿意瞄準二手房市場，二手房市場則將會被更多的消費者了解。人口流入會帶來對房地產(chǎn)市場的需求增加，許多一線城市面對越來越多的人才流入，使得房地產(chǎn)市場的需求增加，從而帶動二手房市場的發(fā)展。

2.政策導(dǎo)向維護市場穩(wěn)定和避免資產(chǎn)泡沫

隨著“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的提出，及各類購房政策的發(fā)布，政府利用宏觀調(diào)控的手段,減少二手房市場的稅率,使得二手房市場逐步穩(wěn)定，政策導(dǎo)向住房是“買來住”而不是“買來投資”，這有望帶動二手房市場活躍度,對于房地產(chǎn)市場整體的穩(wěn)定具有一定的積極影響。近幾年人才政策集中出臺，既與城市間日趨激烈的經(jīng)濟競爭有關(guān)，也受到樓市限購政策影響。人才落戶政策的放開將使得城市房地產(chǎn)需求上漲，帶動二手房市場上漲。中國政府將繼續(xù)加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，以維護市場的穩(wěn)定和社會的平衡。

3.二手房均價的降低，將帶動二手房的成交量

二手房均價下降，使得我國存在購房剛需的消費群體眺望二手房市場，等待二手房市場趨于穩(wěn)定，則將抓住機會購入。尤其是對于那些一直感到房價高企無法入市的人來說。交易活躍度可能會上升，這將增加市場的交易量，將對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)產(chǎn)生積極影響。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（m.yhcgw.cn）發(fā)布的《中國二手房行業(yè)市場行情監(jiān)測及投資方向研究報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。