中國房地產銷售有韌性，需求波動收窄，2019年1-5月全國房地產開發(fā)投資增速同比回落0.7個百分點，房地產市場越來越理性、穩(wěn)定、健康[圖]

    一、地產需求具備韌性，年內基建延續(xù)改善，地產由新開工向竣工逐步傳導

    “穩(wěn)增長、寬信用”政策取得階段性成效，一季度經濟“總體平穩(wěn)、好于預期，開局良好”。“寬信用”取得明顯成效，1-4月社融同比多增1.93萬億，對“托底”經濟發(fā)揮重要作用。一季度GDP實際增速6.4%，持平去年四季度，反映宏觀經濟提前企穩(wěn)。其中基建投資延續(xù)改善趨勢，1-3月基建投資（不含電力等）同比增長4.4%，較1-2月加快0.1pct，老口徑基建投資同比增長3.0%，較1-2月加快0.5pct。同時地產投資、銷售數(shù)據(jù)邊際好轉較超預期，新開工亦維持正增長。

    雖然貿易摩擦等對內需政策有短期邊際影響，但堅持結構性去杠桿、房住不炒等仍是政策主基調，總需求維持“L”型波動。4月19日政治局會議提出“注重以供給側結構性改革的辦法穩(wěn)需求，堅持結構性去杠桿”，“積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度”，再提“房住不炒”。雖然5月以來貿易摩擦突發(fā)升級，政策重提“六穩(wěn)”，內需政策或短期升溫，但中期來看，總量需求L型，結構性去杠桿、供給側改革仍是基準情形。2017年以來國內生產總值（GDP）現(xiàn)價和不變價單季增速

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    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產行業(yè)運營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

2018年以來各月新增社會融資規(guī)模與結構

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2018年四季度以來基建投資增速見底回升

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地產投資具備韌性（建筑工程明顯反彈，土地購置費增速回落）

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    基建繼續(xù)溫和回升，新一輪西部大開發(fā)、京津冀等城市群建設是結構性亮點。地產銷售、新開工和投資繼續(xù)緩慢下行，竣工端逐漸回暖。

    1、地產銷售有韌性，需求波動收窄，一二線城市銷售向上

    財政政策的發(fā)力是基建投資增速去年Q4以來見底的關鍵因素，而目前來看這一因素在年內將不會有顯著的變化。除了新增專項債額度大幅增加外，今年以來發(fā)行節(jié)奏也快于往年，在專項債到位和財政支出發(fā)力雙重資金支持下，隨著項目的落地實施，判斷年內基建投資仍是確定性強的改善方向。

    從2003年開始，房地產行業(yè)就在快速的發(fā)展，而房價也在不斷的上升。從曾經的幾千房價，漲到了上萬，有些大城市的房價則是好幾萬一平，而三四線的小城市，房價也達到了上萬的水平。2019年以來房價又呈現(xiàn)上漲的趨勢，有些地區(qū)房價上漲的還比較快。除了房價上漲之外，成交量也有一定的上漲。房價剛有抬頭的趨勢，就被打壓了下來。4月份調控的次數(shù)達到了60次，北京、上海等城市的房價漲幅收窄了0.04%。五一小長假對于很多房企來說是黃金時期，但實際情況卻是，五一假期很多地區(qū)的樓市成交量明顯的下跌。有些地區(qū)樓市的成交量下降了將近一半，受到重點“關照”的城市，成交量下滑了將近55%。

    2019年1-3月全國商品房銷售面積同比下降0.9%，（2018年全國商品房銷售面積同比增長1.3%），地產需求持續(xù)回落。從這輪地產銷售增速下行期表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)較上兩輪周期不同的特征：增速回落的幅度弱于以往周期，且下行期被明顯拉長，自2016年4月增速高點回落到現(xiàn)在已有33個月度，預計整體回落趨勢19年仍將持續(xù)。此輪下行期顯著拉長且銷售增長具備韌性的原因在于：1）16年中以來的地產調控政策相對持久且強調“分類調控、因城施策”，使得整體調控的節(jié)奏和結構較之前有所不同。一二線城市在緊縮調控政策下，銷售面積增速出現(xiàn)明顯下降，但三四線城市因庫存較高，“因城施策”下調控政策的力度相對有寬松彈性，使得三四線城市銷售面積增速回落緩慢，由于三四線城市銷售面積占比超過70%，使得整體銷售更具韌性。2）棚戶區(qū)改造政策以及棚改貨幣化，三四線城市是主要區(qū)域。

    展望2019年全年來看，維持此前在年度策略報告里面的觀點：在整體地產緊縮調控政策基調預計仍然維持、三四線棚改貨幣化政策收緊的影響下，我預計2019年地產銷售面積下滑5%左右，波動幅度弱于以往周期，銷售仍具韌性，區(qū)域上一二線城市向上，三四城市向下。

    2011-2018年我國商品房銷售面積總體呈上升趨勢。2018年全國商品房銷售面積達到17.17億平方米，創(chuàng)歷史新高；但增速進一步收窄，僅增長了1.3%，較2017年收窄6.4個百分點。

2018-2019年1-2月中國商品房銷售面積及增長情況

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    2018年我國商品房銷售額達到15萬億元，達到歷年新高，但增速下降至12.2%，較2017年回落1.5個百分點。

2018-2019年1-2月中國商品房銷售金額及增長情況

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此輪地產下行期銷售增速回落期明顯拉長

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    從地區(qū)商品房成交情況來看，由于受到2018年頻頻的政策調控，我國商品房成交情況也不復火爆。尤其是北上廣深一線城市，成交量相對比較“清淡”。數(shù)據(jù)顯示，2018年廣州新房成交量為9.38萬套，全國排名第11位；上海交易量5.3萬套，排名第20位；北京和深圳更只有2.94萬套和2.38萬套，分別排名第27、28位，排名下滑嚴重。

    與之相反，新一線城市如重慶、武漢、成都等城市商品房成交量有崛起的勢頭。新一線城市重慶位居榜首，成交套數(shù)約為30.4萬套；排名第二的是新一線城市武漢，成交套數(shù)約為20.5萬套；排名第三的是新一線城市成都，成交套數(shù)約為20.1萬套。有著“樓市四小龍”稱號的合肥，2018年新房成交套數(shù)排名在第九，成交套數(shù)過10萬；“樓市四小龍”之一的廈門則墊底僅僅成交5619套。

2018年中國主要城市房地產新房成交套數(shù)情況

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一二線和三四線城市銷售面積增速分化

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棚戶區(qū)改造住房套數(shù)及貨幣化安置比例

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    2、新開工和竣工背離收斂，開工向下、竣工向上，建安投資有望回升

    資金壓力下，房企“搶開工、高周轉”導致高開工、低竣工：16年以來，在整體去杠桿、緊信用的環(huán)境之下，地產企業(yè)在資金壓力、市場走弱的影響下，為規(guī)避風險采用加快周轉的策略，搶開工、促推盤預售來獲取銷售回款的情況較為普遍（期房銷售占比提升明顯）；同時在較高的庫存之下，放緩了施工和竣工節(jié)奏，使得新開工和竣工出現(xiàn)明顯背離，18年房屋新開工面積增速持續(xù)走高，保持兩位數(shù)增長，全年增長17.2%，而竣工面積增速持續(xù)走低，18年連續(xù)為負，全年累計同比增速為-7.2%；2019Q1房屋新開工面積累計同比增速較18年有所回落，但仍維持兩位數(shù)增長，而竣工面積累計同比仍為下降10.8%。

新開工面積和竣工面積增長出現(xiàn)背離

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期房銷售面積占比提升明顯

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    新開工增速預計向下回落：18年下半年以來新開工面積累計同比連續(xù)多個月兩位數(shù)以上增長，使得短期供給增長明顯；但在政策調控預期及融資環(huán)境仍然偏緊之下，房企拿地意愿逐漸減弱，土地成交面積和成交價款增速連續(xù)多個月回落，后續(xù)新增供應預計將會下行，也將對明年開工有所限制。從當前庫存和去化數(shù)據(jù)來看，庫存有上行趨勢但是仍處于底部位置，因此在中期土地供應有所減弱趨勢下，預計此輪地產周期庫存累積較以往緩慢。

土地成交面積和土地成交價款累計同比連續(xù)回落

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房地產開發(fā)資金來源回升，其中國內貸款增速由負轉正

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    期房交付疊加資金壓力緩解，預計19年竣工面積增速向上，建安設備投資有望回升。一方面，在期房交付期限要求之下，竣工增速有望回升。一般期房交付時間在2年左右，參考期房銷售占比的數(shù)據(jù)來看，17年以來期房面積占比持續(xù)提升，在今年有望進入交付期，竣工面積增速預計將向上回升。另一方面，央行降準，貨幣政策寬松有望逐漸向信用寬松傳導，融資環(huán)境邊際改善，房企資金壓力緩解之下，竣工增速有望回升；同時，在房企拿地意愿減弱之下，土地購置費用支出增速放緩，對建安設備投資的擠出效應有望緩解，建安設備投資增速有望回升，2019Q1建安設備投資累計同比增長5%。

商品房銷售面積中期房銷售累計同比保持較高增長（單位：%）

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建安設備投資增速

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    三、全國房地產開發(fā)投資情況分析

    2018年全國房地產開發(fā)投資達到了120264億元，同比名義增長9.5%，創(chuàng)歷史最高。進入2019年1-5月全國房地產開發(fā)投資達到46075億元，同比增長11.2%，增速比1-4月份回落0.7個百分點。其中，住宅投資33780億元，增長16.3%，增速回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為73.3%。

2010-2019年前5月全國房地產開發(fā)投資情況

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    四、中國房地產市場發(fā)展趨勢：越來越理性、穩(wěn)定、健康

    1、從外部環(huán)境來看，以美聯(lián)儲為主的世界主要經濟體的央行早已不再實行量化寬松的貨幣政策，反而開始縮表，并進入加息周期。在這種大環(huán)境下，中國的貨幣政策也步入到穩(wěn)健發(fā)展階段，不會再搞“大水漫灌”，房地產行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，失去了大筆資金流入的支撐，難以暴漲。

    2、從內部情況來看，前些年由于房地產市場的暴漲，導致各路資金通過各種渠道流入樓市，對整個社會經濟形成虹吸效應，并嚴重影響實體經濟的發(fā)展，甚至出現(xiàn)某上市公司面臨退市危機通過賣旗下兩套房產來實現(xiàn)“扭虧為盈”的案例，令人震驚。這種情況導致實體經濟受到巨大沖擊，這顯然不是一個健康經濟社會應該出現(xiàn)的現(xiàn)象。

    因此，中央一再強調“房子是用來住的、不是用來炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強化房子的居住屬性，并堅持實行一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。從這個角度來說，房產失去了炒作和投資價值，資金也失去了炒作的動力。

    3、從最近國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，國內大多數(shù)大中城市房地產市場日趨穩(wěn)定，在“房住不炒”的精神指引下，在長效調控機制的作用下，中國的樓市正面臨著前所未有的大變局，將會越來越穩(wěn)定，因此也給市場預期帶來了前所未有的改變。

    4、從最近本報記者在北京、上海等一些熱點城市的實地調研來看，市場交易雙方的心理發(fā)生了巨大的變化。以最能真實反映市場變化的二手房市場來看，已經完全從之前的賣方市場轉為買方市場，購房者選房的過程拉長，貨比三家，從容待購。而賣方也進入心理拉鋸戰(zhàn)，不著急用錢的賣家手中的房子成交周期拉得非常長，而著急用錢的賣家則會不斷降低心理成交價位。現(xiàn)在北京等城市二手房市場上能成交的存量房基本上都是稍微低于市場價的高性價比房屋。

    5、在新房市場，一線重點城市由于限購限貸等政策，使得適宜的客戶群體大大低于之前的數(shù)量，所以，那些資金壓力較大有業(yè)績要求的房地產企業(yè)一般會選擇各種優(yōu)惠策略來拼命爭奪這些稀缺的客戶資源。

    6、在土地市場，由于“房住不炒”的要求和終端市場客觀因素限制，作為買家的房地產開發(fā)企業(yè)也在不斷調低心理預期，盡管今年多個重點城市的土地市場相比去年的多地塊流拍相比開始升溫，但已經很難出現(xiàn)前幾年“地王”頻出的景象了。土地市場也開始進入平穩(wěn)的周期。

    綜合來講，2019年中國大多數(shù)大中城市的樓市無論是房價、成交量還是土地市場都將步入平穩(wěn)周期，房子的居住屬性將越來越凸顯。長遠來看，中國的房地產市場發(fā)展也將會越來越理性、健康。