中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況及各等級城市房價(jià)走勢分析[圖]

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況分析

    2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。

    其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年提高4個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

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2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2018年1-12月東中西部和東北地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

    2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%;

    利用外資108億元，下降35.8%;自籌資金55831億元，增長9.7%;定金及預(yù)收款55418億元，增長13.8%;個(gè)人按揭貸款23706億元，下降0.8%。

    二、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況分析

    資金來源4月繼續(xù)改善。其中，銷售回款起到最大正向拉動（對應(yīng)銷售額短期反彈，量略降而價(jià)升），其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；行業(yè)資金鏈仍低于130:100的警戒線，反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房價(jià)后續(xù)的下行壓力；貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底跡象，預(yù)示全局房價(jià)在1-2個(gè)季度后同比或回升而前期房價(jià)同比的回升大比例來自于限價(jià)放開的高價(jià)房入市，一定程度上可算作發(fā)布數(shù)據(jù)口徑提前對房價(jià)上漲的透支。

    資金來源4月繼續(xù)改善，其中銷售回款起到最大正向拉動，其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸邊際略回落資金鏈18年上半年略改善，下半年來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊

全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:

招商房地產(chǎn)資金鏈指

    三、各等級城市房價(jià)走勢分析

    從流動性角度看：4月招商貨幣活化指數(shù)（M1-M2口徑）：-6.45（↑+0.67）；（活定期口徑）：-8.84（↓-0.06）。

    貨幣活化指數(shù)自16Q3起持續(xù)回調(diào)，房價(jià)作為滯后指標(biāo)，同比數(shù)據(jù)（70城新房房價(jià)）也于17M1沖頂后趨勢性回落；其中一線最先回落（16M9），二線略后（16M11），三四線最后（17M7）。但18年3季度以來，70城房價(jià)同比出現(xiàn)較明顯反彈，這或在政策從“限”價(jià)變“穩(wěn)”價(jià)之后，部分高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入市場交易所致。

    19年Q1“失真房價(jià)”將繼續(xù)糾偏，基于失真的房價(jià)判斷房價(jià)下調(diào)不充分值得商榷。近期有觀點(diǎn)認(rèn)為房價(jià)回調(diào)并不充分，而判斷板塊機(jī)會還沒來臨，這已經(jīng)被證偽。因這種判斷基于的數(shù)據(jù)存在明顯失真，即新房房價(jià)存在明顯“信號失真”，二手房房價(jià)也存在備案干擾。19Q1即是失真房價(jià)的糾偏期，房價(jià)仍有2個(gè)季度左右補(bǔ)跌，但結(jié)構(gòu)分化很大。房價(jià)補(bǔ)跌主要來源于三四線城市的貢獻(xiàn)（三四線新房&二手房房價(jià)環(huán)比18Q2以來均快速回落將帶動同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)補(bǔ)跌），而一/二線城市或逐步企穩(wěn)；同時(shí)，房地產(chǎn)股票超額收益起點(diǎn)從來也不是價(jià)格的底部，而是銷量的底部左側(cè)，相反，房價(jià)一定程度上成為股票超額收益的反向指標(biāo)。

3月貨幣活化指數(shù)繼續(xù)下降（活定期口徑）

3-4月貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底回升（M1/M2口徑）

70城新房/二手房房價(jià)同比均回升但缺口在擴(kuò)大

70城新房/二手房房價(jià)環(huán)比略回升且缺口在縮小

一線城市新房/二手房房價(jià)同比低斜率回升

70城：一線城市房價(jià)同比

    一線城市新房環(huán)比18年下半年快速回升19年則又再回落，而二手房18Q4以來持續(xù)回升

70城：一線城市房價(jià)環(huán)比

    二線城市新房/二手房房價(jià)同比均回升但缺口在擴(kuò)大

70城：二線城市房價(jià)同比

    二線城市新房房價(jià)環(huán)比18Q2以來持續(xù)回落，而二手房快速回落

70城：二線城市房價(jià)環(huán)比

    三四線城市新房/二手房房價(jià)同比均回升

70城：三四線城市房價(jià)同比

三四線城市新房/二手房18下半年快速回落而19年來略回升