2018年中國房地產行業(yè)銷售情況分析及2019年銷售情況預測[圖]

房地產李玲玲 2019-04-09 05:48 來源：智研咨詢

2018年10月商品房銷售面積累計增速約為2.2%，相比2017年全年增速回落約5.5pct，而且在低基數的背景下，2018年9月、10月商品房銷售面積的單月增速已連續(xù)2個月處于負增長區(qū)間。另一方面，100大中城市數據顯示，住宅類用地土地成交樓面均價從2018年年初的5435元/平方米左右下降至2018年10月的4419元/平方米左右，住宅類用地土地成交溢價率相應從約22.8%下降至約5.3%。

2018年以來，商品房銷售面積增速逐步下滑

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2018年以來，商品房銷售額增速逐步下滑

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2018年以來，住宅類用地土地成交樓面均價走低

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2018年以來，住宅類用地土地成交溢價率走低

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一二線城市：銷售下滑主要因素來自于去化率回落

目前一二線與三四線城市銷售下滑趨勢較為明確，但內在因素卻各有不同。截至2018年10月，一二線城市銷售面積累計增速約為-1.2%，商品房銷售表現依然較為弱勢，三四線城市銷售面積累計增速約為3.7%，相比2017全年銷售面積增速放緩約9.9pct。

2018年以來，一二線城市商品房銷售面積增速維持弱勢

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2018年以來，三四線城市商品房銷售面積增速持續(xù)下滑

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一二線城市基本面下滑的主要因素來自于新推盤去化率的回落。對于一二線城市，2018年下半年以來去化率開始逐步下滑，尤其是在7月31日政治局會議表示“堅決遏制房價上漲”之后，樓市觀望情緒加重。從具體數據來看，重點城市（包括一線和二線城市）新開盤去化率從年初80%左右下降至近期的60%左右，其中一線城市三季度以來平均去化率約為55%，二線城市三季度以來平均去化率約為73%，相比年初均明顯下滑。

2018年下半年以來，重點城市新開盤去化率逐步下滑

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2018年下半年以來，一線及二線城市新開盤去化率逐步下滑

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三四線城市：銷售放緩主要因素來自于棚改及貨幣化安置率回落

三四線城市基本面放緩的主要因素來自于棚戶區(qū)改造及貨幣化安置率的逐步回落。一方面，從為棚戶區(qū)改造提供資金支持的PSL來看，2018年下半年以來新增提供資金量顯著回落，2018年上半年月均提供資金量約為829億元，而7月至11月月均提供資金量僅約303億元，下降幅度達到約63%。另一方面，根據2018年10月8日國務院常務會議的表述，“因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，從目前房地產市場整體庫存已處于低位的實際情況來看，后續(xù)棚戶區(qū)改造貨幣化安置率或將呈現下降趨勢。

2018年下半年以來，PSL提供資金量顯著下滑

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目前開工未售庫存的去化周期已經降至歷史上較低水平

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預計2019年全國商品房銷售面積將出現2015年來首次負增長，增速下降至-5.4%。一線、強二線和強三線城市將進入以價換量的筑底階段，弱二線和三四線將見頂回落、進入量價平穩(wěn)回落的回調階段。

1998-2019年商品房銷售額和銷售面積

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銷售區(qū)域分化，我們按照城市能級分別預測，加總得到全國數據。預計19年全國商品房銷售面積增速降至-5.4%，其中一線、二線和三四線分別占比3.1%、32.7%和64.1%，同比增速分別為6.4%、-3.2%和-6.9%。

2019年房地產銷售面積預測

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一線城市：銷售底部改善，預計2019年銷售面積持平，銷售額增長5.0%

從2018年情況來看，一線城市銷售已經處于底部改善區(qū)間，銷售面積與銷售額累計降幅逐步收窄。截至2018年10月，一線城市銷售面積累計同比下降約10.0%，相比2017年全年降幅收窄約19.3pct，銷售額累計同比增長約0.7%，相比2017年全年增速上升約26.8pct。

2017年至2018年，一線城市銷售面積基本上已經處于底部

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2017年至2018年，一線城市銷售額基本上已經處于底部

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2018年一線城市銷售改善是推盤增加和去化率下降的雙重作用下的結果，2018年前者對銷售的提升作用明顯大于后者對銷售的負面作用。一線城市2018年二季度以來推盤量明顯提升，截至三季度末新增供應累計同比上升約24%，這在很大程度上抵消了去化率下降帶來的影響。2018年三季度以來一線城市新開盤去化率有所下滑，但總體而言推盤增加對銷售提升的作用大于去化率下滑對銷售的負面作用。

2018年一線城市新增供應明顯增加

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2018年一線城市新開盤去化率有所下滑

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我們認為上述趨勢在一線城市仍將在2019年延續(xù)，預計2019年一線城市銷售面積增速恢復到同比持平（0.0%）的位置，考慮到銷售限價或有合理改善空間，預計2019年一線城市銷售額同比增長約5.0%。

2019年一線城市房地產銷售情況預測

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二線城市：銷售底部盤整，預計2019年銷售面積下滑3.0%，銷售額增長1.9%

從2018年情況來看，二線城市銷售處于底部盤整狀態(tài)，銷售面積與銷售額累計增速分別圍繞著0.0%和12.0%波動。截至2018年10月，二線城市銷售面積累計同比下降約0.3%，相比2017年全年降幅收窄約0.1pct，銷售額累計同比增長約10.5%，相比2017年全年增速回落約0.7pct。

2017年至2018年，二線城市銷售面積處于底部盤整狀態(tài)

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2017年至2018年，二線城市銷售額處于底部盤整狀態(tài)

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二線城市2018年以來新增供應逐步回落，去化率亦開始下滑。截至2018年10月，二線城市新增供應累計同比增長約0.3%，相比2017年同比增速回落約7.8pct，由此來看二線城市供應高峰期可能已經過去，另一方面二線城市新開盤去化率也有所下滑，預計后續(xù)銷售將處于底部盤整狀態(tài)。

二線城市2018年以來新增供應逐步回落

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2018年二線城市新開盤去化率有所下滑

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結合二線城市銷售底部盤整的判斷，我們預計2019年二線城市銷售面積下滑約3.0%，考慮到銷售限價或有合理改善空間，預計2019年二線城市銷售額同比增長約1.9%。

2019年二線城市房地產銷售情況預測

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三四線城市：銷售顯著回落，預計2019年銷售面積下滑10.0%，銷售額下滑11.8%

棚改貨幣化安置是影響三四線城市銷售情況的關鍵因素，根據測算棚改貨幣化安置面積占三四線銷售面積的比例近年來約為17.1%-25.6%，在中西部地區(qū)這一比例會更高。在棚改貨幣化安置推動下，三四線城市近年來銷售表現良好，根據測算2015年至2018年棚改貨幣化安置面積占三四線銷售面積的比例分別約為17.1%、23.8%、25.6%和20.2%，這說明棚改貨幣化安置在三四線城市銷售中占據相當重要的位置。從各區(qū)域情況來看，中西部棚改貨幣化安置面積占當地銷售面積的比例更高，例如新疆、青海、內蒙古、陜西、貴州、湖南、甘肅、湖北、云南、陜西等地區(qū)受棚改貨幣化影響相對更大，而珠三角、長三角、環(huán)渤海等東部沿海地區(qū)受影響相對較小。

近年來棚改貨幣化安置面積占三四線城市銷售面積的比例

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2016年-2017年各地區(qū)貨幣化安置面積占住宅銷售面積的比例

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后續(xù)棚改總量及貨幣化安置率趨于回落，2019年三四線城市銷售預計將逐步走弱。一方面，2019年棚改年度總量或將下降。根據三年棚改攻堅計劃，結合2018年至2020年改造各類棚戶區(qū)1500萬套的總目標，以及2018年改造580萬套的年度目標，預計2019年至2020年的年度棚改目標將下降至每年460萬套。另一方面，2019年棚改貨幣化安置比例預計也將回落。根據前文分析，隨著庫存水平逐步回落，結合國務院常務會議提出的“因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策”，預計棚改貨幣化安置比例將逐步回落。

根據棚改計劃，2019年棚改總量預計將下降至每年460萬套