2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析及預(yù)測(cè)[圖]

房地產(chǎn) 李玲玲 2019-04-08 06:42 來(lái)源：智研咨詢

一、強(qiáng)者恒強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將繼續(xù)提升

1、2016年起大型房企市占率加速提升

16年以來(lái)，行業(yè)集中度加速提升。15-18年間，前10強(qiáng)房企市占率從16.9%大幅提升至28.3%，年增幅分別為0.1、1.7、5.4和4.2個(gè)百分點(diǎn)；11-20房企市占率從5.9%提升至10.2%，年增幅分別為0.2、0.4、1.9和1.8個(gè)百分點(diǎn)；21-50房企從8.4%提升至17.3%，年增幅分別為0.6、1.1、3.3和3.9個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)集中度從2016年開(kāi)始加速提升，主要在于此輪周期中地價(jià)快速上漲、出讓門(mén)檻提高、限制條件增加，中小房企獨(dú)立拿地并開(kāi)發(fā)獲利的難度大幅提升。

行業(yè)集中度從16年起加速提升

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

品牌房企市占率快速提升，品質(zhì)盤(pán)供應(yīng)增加，刺激住房消費(fèi)升級(jí)、改善型需求釋放。住房短缺時(shí)代結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)升級(jí)的新時(shí)代。隨著品牌房企布局下沉，戶型設(shè)計(jì)、裝修水準(zhǔn)、物業(yè)質(zhì)量、小區(qū)綠化等不斷升級(jí)，刺激低能級(jí)城市和欠發(fā)達(dá)地區(qū)改善需求集中釋放。2014-2018年前10月，百?gòu)?qiáng)房企市占率由24%增至46%，其中僅17年就提升11個(gè)百分點(diǎn)，增速較15-16年明顯加快。隨著品牌房企市占率加速提升，樓盤(pán)和物業(yè)品質(zhì)不斷升級(jí)，刺激改善性需求釋放。

2014-2018年百?gòu)?qiáng)房企市占率加速提升

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

2011-2018年龍頭房企市占率大幅提升

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

行業(yè)集中度提升存在明顯的周期性，當(dāng)景氣度下行、政策持續(xù)收緊時(shí)，集中度提升卻明顯加快?；仡欉^(guò)去幾輪小周期，在市場(chǎng)下行的13-14年，前10強(qiáng)房企市占率增幅分別為2.8和3.2個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于12年（1.3個(gè)百分點(diǎn)），而在景氣度較好的15-16年，兩年僅提升1.8個(gè)百分點(diǎn)，此后市場(chǎng)下行，行業(yè)集中度又開(kāi)始加速。行業(yè)集中度提升出現(xiàn)周期性主要因?yàn)椋寒?dāng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)回落、去化和回款速度放緩、市場(chǎng)調(diào)控和融資收緊，大型房企拿地融資渠道豐富且成本低、布局城市多抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、產(chǎn)品溢價(jià)能力強(qiáng)、操盤(pán)效率高周轉(zhuǎn)快等優(yōu)勢(shì)凸顯，中小房企退出、大型房企順勢(shì)并購(gòu)。

兩輪市場(chǎng)下行期間龍頭房企市占率均加速提升

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

2、行業(yè)集中度為何從2016年持續(xù)加速提升？

A、拿地門(mén)檻提高，利好資金雄厚的龍頭房企

（1）地價(jià)大幅上漲

房企卡位熱點(diǎn)城市推高地價(jià)，拿地成本大幅提升。16年以來(lái)，在去庫(kù)存紅利、戶籍人口城鎮(zhèn)化加速及住房消費(fèi)升級(jí)的作用下，房?jī)r(jià)大幅上漲，刺激房企加大布局，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致地價(jià)出現(xiàn)暴漲。15-17年，一二三線城市成交樓面均價(jià)分別上漲31.4%、103.9%和92.5%，疊加融資環(huán)境持續(xù)收緊，中小房企拿地難度大幅提升。

2015-2017年地價(jià)大幅上漲

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

（2）土地調(diào)控升級(jí)

16年4月以來(lái)，為抑制地價(jià)過(guò)快上漲，熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)土地調(diào)控措施，從土地出讓方式、資金來(lái)源、保證金及付款期限、預(yù)售管理等多方面進(jìn)行限制。第一，土地出讓方式約束：16年930以來(lái)，土地出讓從“價(jià)高者得”轉(zhuǎn)向“熔斷”、“熔斷+抽簽”、“限地價(jià)+競(jìng)房?jī)r(jià)”、“限地價(jià)+競(jìng)自持”、“招標(biāo)+拍賣(mài)”等多種模式，對(duì)房企綜合實(shí)力提出更高要求，無(wú)疑將資金實(shí)力不足、資質(zhì)較差的中小房企排除在外。第二，資金來(lái)源限制：上海、廣州等地相繼出臺(tái)政策，嚴(yán)格約束土地出讓金來(lái)源。以廣州為例，“要求商品住宅用地競(jìng)買(mǎi)資金（包含保證金）需為自有資金，不得使用銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金”。這就將自有資金規(guī)模較小的中小房企排除在外，銷(xiāo)售回款規(guī)模成為競(jìng)地資格的無(wú)形篩選器。第三，保證金比例提高及付款期限縮短：濟(jì)南、福州等提高保證金比例并縮短付款期限。福州在2016年9月頒布新規(guī)，“將居住用地競(jìng)買(mǎi)保證金比例從20%提高至30%，并規(guī)定全額土地出讓金3月內(nèi)付清，30日內(nèi)付50%，90日內(nèi)付清”。這就要求參與競(jìng)拍的房企要有充足的流動(dòng)資金。第四，預(yù)售管理收緊：成都、重慶等打擊房企捂盤(pán)銷(xiāo)售，提高預(yù)售門(mén)檻。一方面提高預(yù)售時(shí)項(xiàng)目竣工程度，拉長(zhǎng)房企預(yù)售回款周期；另一方面限定預(yù)售商品房的抵押登記，規(guī)定“抵押房產(chǎn)不得進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押”，將相當(dāng)比例的存貨從貸款抵押品標(biāo)的中排除。相比于資金雄厚的大型房企，預(yù)售回款速度下降和貸款融資占比更高的中小房企所受影響更大。

（3）合作拿地和開(kāi)發(fā)

第一，龍頭“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，中小房企拿地空間進(jìn)一步縮小。熱點(diǎn)城市合作拿地開(kāi)發(fā)占比不斷提升，龍頭房企通過(guò)合作拿地強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：一是減少惡性競(jìng)爭(zhēng)，降低拿地成本；二是促進(jìn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，操盤(pán)強(qiáng)的房企操盤(pán)，而資金能力強(qiáng)的房企提供資金保障。

第二，即使是在特定區(qū)域有拿地優(yōu)勢(shì)的中小房企，由于產(chǎn)品、融資等能力有限，獨(dú)立開(kāi)發(fā)獲利難度提升、風(fēng)險(xiǎn)加大，開(kāi)始尋求大房企合作開(kāi)發(fā)或直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目獲利。

2016年以來(lái)各城市土地調(diào)控措施

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

B、區(qū)域市場(chǎng)分化加劇，大房企布局城市多、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)

因城施策下區(qū)域分化加劇，布局廣的全國(guó)型房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。房地產(chǎn)調(diào)控從全國(guó)“一刀切”轉(zhuǎn)向“因城施策”，市場(chǎng)行情區(qū)域輪動(dòng)顯著、周期拉長(zhǎng)。熱點(diǎn)地區(qū)從2016年930開(kāi)始，“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限土拍”等調(diào)控持續(xù)收緊，市場(chǎng)持續(xù)降溫；而弱二線和三四線城市受益政策友好，房地產(chǎn)熱度維持，2017-2018年上半年仍然量?jī)r(jià)齊升。中小房企布局集中，受調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)影響大；全國(guó)性布局的大房企優(yōu)勢(shì)明顯，可充分享受區(qū)域輪動(dòng)紅利，通過(guò)合理安排區(qū)域間貨量，保持銷(xiāo)售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。

C、融資收緊，利好大型房企

從2016年“930”新政到2018年上半年，為去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，房企融資渠道全面收緊，融資準(zhǔn)入門(mén)檻大幅提升、審批和監(jiān)管趨嚴(yán)；2018年下半年以來(lái)，雖然“降杠桿”開(kāi)始轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”，但房地產(chǎn)融資信用利差持續(xù)擴(kuò)大。
短期內(nèi)，房企融資信用利差和融資門(mén)檻難以降低。主要在于：第一，信托等資管機(jī)構(gòu)主動(dòng)管理業(yè)務(wù)占比提升，對(duì)償付風(fēng)險(xiǎn)更敏感；第二，未來(lái)三年是房企償債高峰，2019-2021年有至少15.4萬(wàn)億的有息負(fù)債到期（詳情參考我們于8月發(fā)布深度報(bào)告《當(dāng)前房地產(chǎn)融資渠道和形勢(shì)》），償債壓力加大；第三，隨著去庫(kù)存紅利消退，銷(xiāo)售繼續(xù)回落，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企債務(wù)償還能力持謹(jǐn)慎態(tài)度。
融資收緊，主要從三方面加速行業(yè)集中度提升：

第一，融資門(mén)檻提升，銷(xiāo)售排名不靠前、信譽(yù)不佳的中小房企融資難度大幅提升，大型房企融資渠道優(yōu)勢(shì)加大。銷(xiāo)售規(guī)模和集團(tuán)擔(dān)保成為信托非標(biāo)、銀行貸款等傳統(tǒng)渠道的基本準(zhǔn)入門(mén)檻，而占比提升的境內(nèi)外債券、資產(chǎn)證券化、供應(yīng)鏈融資等融資渠道，對(duì)房企資質(zhì)和規(guī)模要求更高。

第二，信用利差擴(kuò)大，大型房企的融資成本優(yōu)勢(shì)增加。2017年2季度開(kāi)始，不同評(píng)級(jí)的房企債券票面利差擴(kuò)大，其中AAA級(jí)債券票面利率優(yōu)勢(shì)從2018年2季度開(kāi)始持續(xù)擴(kuò)大。

房企發(fā)債的信用利差增大

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

第三，大房企項(xiàng)目數(shù)量多，抵押融資空間大。金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物的資產(chǎn)質(zhì)量和充足率要求更嚴(yán)格，大型房企項(xiàng)目?jī)?chǔ)備多、資產(chǎn)規(guī)模大，抵押融資空間更大，通過(guò)靈活安排項(xiàng)目間資金流動(dòng)，降低單個(gè)項(xiàng)目滯銷(xiāo)產(chǎn)生的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。以A股125家房企為例，2017年以來(lái)，營(yíng)收排名前20的房企，取得借款收到的現(xiàn)金規(guī)模占比顯著提升。

2015-2018前9月A股125家房企取得借款規(guī)模占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

D、大房企周轉(zhuǎn)快、品牌溢價(jià)高、成本控制能力強(qiáng)

大房企操盤(pán)能力強(qiáng)，去化和周轉(zhuǎn)速度更快。大房企從拿地、策劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售到物業(yè)管理均已形成完整的運(yùn)營(yíng)體系，項(xiàng)目間可復(fù)制性強(qiáng)，去化和周轉(zhuǎn)速度快，可及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化。大房企產(chǎn)品線更加成熟和豐富、物業(yè)等綜合服務(wù)能力強(qiáng)，市場(chǎng)美譽(yù)度高，可享受品牌溢價(jià)。

龍頭房企享受品牌溢價(jià)

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

大房企費(fèi)用控制優(yōu)勢(shì)明顯。大房企通過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)、集中采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)模式，大幅提高管理效率。在18年銷(xiāo)售排名前100的上市房企中，前10強(qiáng)上半年平均管理費(fèi)用率、銷(xiāo)售費(fèi)用率分別為4.12%和2.56%，遠(yuǎn)低于后十位的7.1%和3.53%，大房企的費(fèi)用控制優(yōu)勢(shì)明顯。

2015-2018年大房企管理費(fèi)用率（%）更低

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

2015-2018年大房企銷(xiāo)售費(fèi)用率（%）更低

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

3、強(qiáng)者恒強(qiáng)，未來(lái)行業(yè)集中度將繼續(xù)提升

A、對(duì)比國(guó)際，我國(guó)龍頭市占率還有提升空間

我國(guó)龍頭房企市占率剛達(dá)到美國(guó)水平。2017年底，美國(guó)TOP5和TOP10市占率分別為20%和28%；截止2018年11月，我國(guó)分別為19.5%和28.3%。未來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度將顯著高于美國(guó)。第一，美國(guó)已經(jīng)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，房企發(fā)展空間有限，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化和增量房時(shí)代；第二，美國(guó)各州房地產(chǎn)相關(guān)政策獨(dú)立性強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)住房的個(gè)性化要求很高，房企難以進(jìn)行大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制；第三，我國(guó)目前中小房企數(shù)量遠(yuǎn)多于美國(guó)。

2011-2018年美國(guó)、香港、中國(guó)集中度對(duì)比