2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資前景分析：預(yù)計(jì)2019年開發(fā)投資增速為4-5%[圖]

房地產(chǎn) 李玲玲 2019-04-08 06:11 來(lái)源：智研咨詢

一、調(diào)控政策基調(diào)不變，地方調(diào)整更靈活

1、貨幣政策松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕

2018年初，中央多次強(qiáng)調(diào)防范金融風(fēng)險(xiǎn)，貨幣政策保持穩(wěn)健中性。3月份的兩會(huì)提出將防范金融風(fēng)險(xiǎn)作為今后三年三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之一。同時(shí)在貨幣政策方面，提出貨幣政策穩(wěn)健保持中性，要松緊適度，管好貨幣供給總閘門，控制信貸增量。4月份的中央政治局會(huì)議再次提出保持貨幣政策穩(wěn)健中性，注重引導(dǎo)預(yù)期，把加快調(diào)整結(jié)構(gòu)與持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需結(jié)合起來(lái)，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。要推動(dòng)信貸、股市、債市、匯市、樓市健康發(fā)展，及時(shí)跟進(jìn)監(jiān)督，消除隱患。隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，金融政策基調(diào)在年中開始有所調(diào)整。6月底的央行貨幣政策委員會(huì)二季度例會(huì)分提出穩(wěn)健的貨幣政策保持中性，要松緊適度，管好貨幣供給總閘門，保持流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)。在此次會(huì)議關(guān)于貨幣政策的措辭中，新增“松緊適度”，流動(dòng)性由“合理穩(wěn)定”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;合理充裕”。

2018年下半年，經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨于復(fù)雜致使國(guó)內(nèi)金融政策基調(diào)進(jìn)一步做出調(diào)整。10月15日，央行下調(diào)大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月，《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法（征求意見稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、贍養(yǎng)老人、住房租金、首套房貸款將按照不同標(biāo)準(zhǔn)享受個(gè)稅應(yīng)繳稅額專項(xiàng)扣除。貨幣政策的調(diào)整為2018年以來(lái)資金面持續(xù)緊張的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)邊際改善的預(yù)期，同時(shí)租金和首套房貸的個(gè)稅減免政策也為剛需市場(chǎng)帶來(lái)了一定程度的刺激。

進(jìn)入年底，金融政策方面在做好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、為企業(yè)減稅降負(fù)的同時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，減持不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激。央行在11月的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》中，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域不當(dāng)和過(guò)度融資，同時(shí)點(diǎn)名上海、浙江、廣東、福建、重慶等5省市住戶部門債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為之后的金融財(cái)稅政策方向做出定調(diào)，提出宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)，適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，實(shí)施更大規(guī)模的減稅降費(fèi)，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕。同時(shí)，本次會(huì)議在房地產(chǎn)方面也強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持“房住不炒”、“因城施策”的基調(diào)不變。

與年初相比，中央關(guān)于流動(dòng)性的措辭由保持流動(dòng)性“合理穩(wěn)定”轉(zhuǎn)為“合理充裕”，并且伴隨著降準(zhǔn)以及銀行間市場(chǎng)利率的持續(xù)走低。展望2019年，前期貨幣政策收緊的滯后影響以及貿(mào)易戰(zhàn)的沖擊對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)造成的壓力較大，預(yù)計(jì)去杠桿節(jié)奏及力度將有所放緩，房企融資難度有望隨著流動(dòng)性改善而有所減輕。

按揭利率方面，截至10月底，多個(gè)熱點(diǎn)一、二線城市，如北京、廣州、杭州、武漢、南京等房貸按揭利率出現(xiàn)了松動(dòng)：杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅少數(shù)銀行上浮20%。，之前首套房整體維持在15%~20%；北京首套利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%，個(gè)別股份行首套按揭利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%；廣州早在七月底就有多家銀行下調(diào)首套房貸利率；武漢首套房、二套房貸款平均利率環(huán)比均下降；南京首套房貸利率平均值環(huán)比下降0.84%。此外，上海、深圳首套房貸款平均利率雖然與9月份持平，但放款速度都有所加快。

2018年11月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.71%，與10月份持平，結(jié)束了連續(xù)22個(gè)月的上漲。隨著年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“保持流動(dòng)性合理充裕”，且按揭貸款利率已處于高位，需求也隨著市場(chǎng)降溫而逐步減少，預(yù)計(jì)2019年一季度首套房貸平均利率將出現(xiàn)回落。

首套房貸款平均利率結(jié)束上漲

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2、中央堅(jiān)持房住不炒定位，加快構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制

進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)“房住不炒”的基調(diào)不變。中央多次明確堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制；地方繼續(xù)實(shí)行因城施策、差別化調(diào)控，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，夯實(shí)地方城市政府主體責(zé)任。2018年3月，兩會(huì)政府工作報(bào)告提出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。具體來(lái)看，在剛需以及租賃住房方面，提出支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。棚改方面，明確了2018年新開工580萬(wàn)套的目標(biāo)，肯定了棚改貨幣化對(duì)去庫(kù)存、促進(jìn)供求平衡的貢獻(xiàn)。備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅方面，提到了健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。年初的兩會(huì)定調(diào)了2018年房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)圍繞“房住不炒”和“長(zhǎng)效機(jī)制”進(jìn)行。在“房住不炒”的貫徹上，5月份住建部《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出重申堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。上半年，部分地區(qū)樓市由于調(diào)控較寬松，加上多個(gè)人才引進(jìn)政策變相放松限購(gòu)，房?jī)r(jià)上漲較快。對(duì)此，7月份的中央政治局會(huì)議作出“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題”、“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的強(qiáng)硬表態(tài)。住建部在五一前后約談了12個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市，隨即多數(shù)城市作出回應(yīng)，出臺(tái)了新的限購(gòu)、限售政策。由此可見，中央對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度依然堅(jiān)決，并未有放松跡象。

長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建方面，關(guān)于租賃及保障性住房的供給，住建部提出在3-5年內(nèi)熱點(diǎn)城市租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地占新增住房用地供應(yīng)50%以上的目標(biāo)。銀保監(jiān)會(huì)在6月份發(fā)布的《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》中，提出支持符合條件的保險(xiǎn)公司參與長(zhǎng)租市場(chǎng)建設(shè)。

作為構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制過(guò)程中不可或缺的基礎(chǔ)性制度改革之一，房地產(chǎn)稅制改革在2018年多次被提及。其中，3月5日兩會(huì)政府工作報(bào)告中明確提出，健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。4月27日，全國(guó)人大常委會(huì)公布2018年立法工作計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法被列入預(yù)備審議項(xiàng)目。9月7日的全國(guó)人大常委會(huì)立法工作會(huì)議上，房地產(chǎn)稅被列入五年立法規(guī)劃之中。

2018年7月，住建部表示要因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，打破了市場(chǎng)關(guān)于棚改貨幣化要一刀切廢止的傳聞。對(duì)于商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。8月份，長(zhǎng)春市宣布新啟動(dòng)實(shí)施的棚改項(xiàng)目取消貨幣化安置購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策。隨后的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。棚改貨幣化近兩年帶動(dòng)了三四線城市房?jī)r(jià)上漲潮，雖然多部門明確不會(huì)完全取消貨幣化安置，但其比例逐步削減已是大勢(shì)所趨。

年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提出“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，本次會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)的口徑與過(guò)去兩年工作會(huì)議基本一致，預(yù)計(jì)2019年行業(yè)政策基調(diào)依舊圍繞“房住不炒”和“長(zhǎng)效機(jī)制”兩個(gè)核心。若經(jīng)濟(jì)基本面波動(dòng)較大，對(duì)于穩(wěn)房地產(chǎn)投資的要求或帶動(dòng)行業(yè)政策在不改變基調(diào)的前提下做出邊際改善。

3、地方因城施策，分類指導(dǎo)

年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在地方調(diào)控方面提出“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，地方政府被賦予了更多的自主權(quán)。預(yù)計(jì)2019年將有更多城市執(zhí)行差異化的政策，而不是一刀切式調(diào)控。因城施策允許地方政府在不違反原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)各地宏觀經(jīng)濟(jì)變化和房?jī)r(jià)變化做出政策微調(diào)，避免了一刀切式調(diào)控帶來(lái)的一些不可控的風(fēng)險(xiǎn)。

2018年，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策全面加碼，同時(shí)部分三四線城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策，加強(qiáng)與擴(kuò)圍并存。從調(diào)控手段來(lái)看，還是以之前常用的限購(gòu)、限售和限貸為主。以海南省為例，2018年4月，海南實(shí)施全域限購(gòu)，五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。?？?、三亞、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。在海南省建設(shè)自由貿(mào)易港之際，調(diào)控政策的加碼有利于打擊投機(jī)炒房行為，促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

對(duì)于之前調(diào)控覆蓋較少的中西部地區(qū)，多個(gè)城市在2018年相繼實(shí)現(xiàn)了調(diào)控?cái)U(kuò)圍。以二線城市為主，其中太原實(shí)施差別化限購(gòu)限貸政策，并將限售范圍擴(kuò)大到全市；成都實(shí)施全市范圍內(nèi)的限售政策，以及差別化限購(gòu)政策；重慶對(duì)閑置土地征收相關(guān)費(fèi)用，并實(shí)施限售限貸政策；長(zhǎng)沙提高購(gòu)房限制標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)限售年限，并暫停企事業(yè)單位購(gòu)房；西安將限制區(qū)域商品房限售年限調(diào)整為2年，暫停企事業(yè)單位和其他組織購(gòu)買商品住房和二手住房。三四線城市中，西雙版納景洪市對(duì)中心城區(qū)住房首次出臺(tái)限售政策；宜昌針對(duì)城區(qū)住房出臺(tái)限售政策，同時(shí)強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)管。

除了針對(duì)熱點(diǎn)城市的調(diào)控升級(jí)、擴(kuò)圍，2018年以二線城市為主的多個(gè)地區(qū)相繼出臺(tái)了人才引進(jìn)政策，內(nèi)容根據(jù)各地方需求有所不同，但基本分為住房保障、人才落戶、人才獎(jiǎng)勵(lì)、子女入學(xué)以及親屬安置五個(gè)類別。人才引進(jìn)政策變相放寬了當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)要求，同時(shí)對(duì)購(gòu)房剛需群體提供了有力支持。

各省市相繼出臺(tái)人才引進(jìn)政策

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展望2019年，在行業(yè)政策堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變的前提下，因城施策、分類指導(dǎo)將為地方政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多的靈活性。2018年底菏澤、廣州、珠海等城市的政策邊際寬松預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)其他房地產(chǎn)市場(chǎng)情況類似的城市造成較強(qiáng)的示范效應(yīng)，并緊隨其后做出相應(yīng)調(diào)整。全國(guó)大部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在2018年的強(qiáng)調(diào)控之下得到了有效控制，隨著行業(yè)基本面的下行，預(yù)計(jì)未來(lái)調(diào)控政策繼續(xù)加碼的可能性不大，更多為各地政府根據(jù)自身的情況做出或松或緊的微調(diào)。

二、2018年基本面下行壓力較大

2018年上半年，在部分二線城市放寬落戶限制，三四線城市棚改貨幣化安置熱度不減的環(huán)境下，商品房銷售跑出了超預(yù)期的增速。但隨著下半年傳出棚改貨幣化安置收緊以及各部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的表態(tài)，商品房銷售面積增速開始持續(xù)回落，并且在9月至11月連續(xù)三個(gè)月單月同比增速為負(fù)。其他方面，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升，新開工增速大幅提升，土地市場(chǎng)受銷售走弱影響前高后低，調(diào)控政策效果延續(xù)，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)。2019年行業(yè)政策總體基調(diào)預(yù)期不變，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量有望持續(xù)修復(fù)，三四線城市受棚改貨幣化安置比例削減的影響，銷量繼續(xù)回落的可能性較大，或帶動(dòng)總體銷量小幅下行。2018年房地產(chǎn)板塊集中度進(jìn)一步提升，前十以及前二十房企的市場(chǎng)占有率提升尤為明顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)，隨著房企品牌效應(yīng)的提升，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，未來(lái)這一趨勢(shì)將愈演愈烈。

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提升

2018年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比名義增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。2018年以來(lái)，受前期拿地費(fèi)用的支撐，房地產(chǎn)投資增速維持較高水平，全年增速相比去年有望實(shí)現(xiàn)較大增長(zhǎng)。

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提升

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2、新開工大幅增長(zhǎng)

2018年前11月，房屋新開工面積188895萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)16.8%，增速比前10月提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。2018年房屋新開工面積增速持續(xù)攀升，明顯領(lǐng)先于銷售面積增速，全年新開工面積增速相比去年有望大幅提升。

全國(guó)房屋新開工面積大幅增長(zhǎng)

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2018年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積804886萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.7%，2018年施工面積增速下半年回升明顯。

全國(guó)房屋施工面積增速回升

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3、銷售增速回落

2018年前11月，商品房銷售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額129508億元，增長(zhǎng)12.1%。受三四線城市銷售下行的影響，商品房銷售面積增速較上年大幅回落，銷售額增速在房?jī)r(jià)支撐下降幅較小，年中有所回升后，下半年維持下滑趨勢(shì)。

全國(guó)商品房銷售面積增速回落

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全國(guó)商品房銷售額增速回落

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4、部分二三線城市房?jī)r(jià)同比漲幅較大

2018年11月，70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅環(huán)比上漲0.3%，二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.1%和0.3%，漲幅均與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.9%和0.4%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn)，重點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，三四線城市房?jī)r(jià)漲幅下半年逐步放緩，房?jī)r(jià)的平穩(wěn)有利于政策預(yù)期的穩(wěn)定，也有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的推出。

70大中城市平均新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比

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70大中城市平均新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比

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5、房地產(chǎn)行業(yè)資金同比增速小幅回落

從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源來(lái)看，2018年前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-10月份減低0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款21807億元，降低3.7%；利用外資102億元，降低30.4%；自籌資金50619億元，增長(zhǎng)10.0%；其他資金77549億元，增長(zhǎng)9.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款49551億元，增長(zhǎng)15.7%；個(gè)人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

受銷售增速回落影響，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金同比增速小幅回落，定金及預(yù)收款同比增速保持較高水平，體現(xiàn)出行業(yè)對(duì)銷售回款的依賴，但由于市場(chǎng)去化率的下行，未來(lái)房企資金面壓力或?qū)⑻嵘?/p>

前11月房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源合計(jì)

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定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)

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個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)

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6、土地成交同比增速降低

從統(tǒng)計(jì)的100個(gè)大中城市土地成交來(lái)看，前11月成交土地規(guī)劃建筑面積10.85億平方米，同比增長(zhǎng)8.75%。其中，一線城市土地成交面積同比下降12.55%，二線城市土地成交面積同比上漲8.50%，三線城市土地成交面積上漲11.53%。2018年下半年土地成交同比增速持續(xù)走低，一方面原因在于銷售的走弱導(dǎo)致房企拿地意愿降低，另一方面在于開發(fā)商資金壓力普遍較大，土地投資趨于理性。

100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積累計(jì)同比

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7、重點(diǎn)城市商品房成交面積同比降幅收窄

2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)如期回落，雖然累計(jì)銷售面積在三四線城市的支撐下仍然錄得正增長(zhǎng)，但棚改貨幣化對(duì)三四線成交量的推動(dòng)正逐步減弱，在一二線市場(chǎng)逐漸修復(fù)的同時(shí)，三四線市場(chǎng)2018年有所降溫。從重點(diǎn)關(guān)注的30個(gè)大中城市房地產(chǎn)成交來(lái)看，前11月商品房成交面積累計(jì)同比下降6.92%，其中一線城市下降5.27%，降幅較去年同期大幅收窄。一二線重點(diǎn)城市在2017年是調(diào)控政策的集中區(qū)域，政策繼續(xù)收緊的空間十分有限，并且在2018年年初，部分二線城市放寬落戶限制，變相放松了限購(gòu)，全年一二線成交量處于修復(fù)階段。與此同時(shí)，三四線城市的去庫(kù)存已接近尾聲，并且隨著棚改貨幣化的收緊，成交量增速在2018年明顯回落，并帶動(dòng)全國(guó)銷售增速在下半年持續(xù)下降。

30大中城市商品房成交面積同比降幅收窄

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8、一二線城市存銷比處于合理水平

從庫(kù)存去化周期來(lái)看，目前十大城市存銷比為38周，為2018年以來(lái)的較低水平，其中一線城市存銷比為34周，二線城市存銷比為41周。雖然重點(diǎn)城市成交量下滑，但由于較低的庫(kù)存水平，一二線城市存銷比仍然較低。

一二線城市存銷比處于較低水平

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三、2019年投資前景：增速顯著下行，2019年開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)4-5%

1、2019年開發(fā)投資增速預(yù)計(jì)4-5%

對(duì)2019年開發(fā)投資保持樂(lè)觀，預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)4-5%。

1998-2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及其增速

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1）地區(qū)結(jié)構(gòu)法：三四線投資下行大于一二線

分城市預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2019年全國(guó)開發(fā)投資增速4.7%。其中，一線、二線和三四線城市分別占比11%、40.7%和48.3%，同比增速分別為5%、3%和6%，增速分別回落1、2和7個(gè)百分點(diǎn)。

分能級(jí)城市預(yù)測(cè)2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資

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一線城市投資2018年以來(lái)回暖，增速?gòu)?017年末的3.1%回升至2018年10月6.4%。預(yù)計(jì)低庫(kù)存、疊加租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房等增量供應(yīng)，2019年仍有較高韌性。

二線城市投資從2018年下半年起持續(xù)下滑，預(yù)計(jì)在嚴(yán)調(diào)控、弱需求下，2019年投資繼續(xù)回落，但受益于租賃住房建設(shè)和優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，回落幅度有限。我們測(cè)算，2019年14城繼續(xù)推進(jìn)發(fā)展租賃住房試點(diǎn)，將增加2200億元房地產(chǎn)投資，預(yù)計(jì)將拉動(dòng)一二線投資3.7個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市2018年以來(lái)投資保持高位，高基數(shù)疊加去庫(kù)存政策退出，預(yù)計(jì)2019年投資下滑明顯。但仍可維持正增長(zhǎng)，主要因?yàn)槠放品科蟛季窒鲁?、精裝占比提升；隨著棚改紅利結(jié)束，開發(fā)商在最后熱銷窗口搶開工、加推貨量。

2）成本構(gòu)成法：土地購(gòu)置增速回落，建安支出企穩(wěn)回升

分項(xiàng)目預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2019年全國(guó)開發(fā)投資增速4.7%。其中，土地購(gòu)置費(fèi)、建安投資分別占比29.6%、70.4%，同比增速分別為5%、4.5%，增速分別回落50、提升7.8個(gè)百分點(diǎn)。

分項(xiàng)目預(yù)測(cè)2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資

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預(yù)計(jì)2019年土地購(gòu)置費(fèi)增速5%。土地購(gòu)置費(fèi)仍將維持正增長(zhǎng)，主要有三因素支撐。第一，2019年土地市場(chǎng)降溫、基建投資力度加大以及防范地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)三因素疊加，地方政府財(cái)政壓力增加，將推出更優(yōu)質(zhì)的地塊，并降低起拍價(jià)、減少限制條件，促進(jìn)土地成交。第二，2019年宏觀金融寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)，房地產(chǎn)融資環(huán)境有望改善。第三，當(dāng)前可售庫(kù)存降至2011年以來(lái)低位，房企具有較強(qiáng)補(bǔ)庫(kù)存需求。土地購(gòu)置費(fèi)增速大幅回落50個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)?018年高基數(shù)，以及銷售回落下土拍市場(chǎng)降溫。土地購(gòu)置費(fèi)以當(dāng)期實(shí)際發(fā)生額計(jì)入投資，由于土地款分期支付，土地購(gòu)置費(fèi)一般滯后于合同口徑的土地成交價(jià)款。2018年以來(lái)土地成交價(jià)款增速下行，由去年末的49%回落至2018年11月20.2%，預(yù)計(jì)將逐步傳導(dǎo)至土地購(gòu)置費(fèi)增速；全國(guó)范圍內(nèi)的土地出讓合同金額從2018年6月開始增速顯著下滑，9月開始由增轉(zhuǎn)降。

土地成交價(jià)款增速是土地購(gòu)置費(fèi)增速的先行指標(biāo)

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預(yù)計(jì)2019年建安投資同比增長(zhǎng)4.5%。建安投資受兩因素支撐：第一，得益于低能級(jí)城市房企搶開盤，施工面積維持2%增長(zhǎng)；第二，房?jī)r(jià)平穩(wěn)城市限價(jià)有望放松、精裝改毛坯現(xiàn)象減少，大量?jī)H進(jìn)行前期投資的已預(yù)售房屋后續(xù)投資增加，以及一二線城市施工面積占比提升，單位建安成本回升2.5%。

全國(guó)及各能級(jí)城市施工面積增速

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3）發(fā)展租賃住房支撐一二線投資

2019年租賃試點(diǎn)城市迎中期考核，將加大力度建設(shè)租賃住房，保障房源供應(yīng)。根據(jù)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的時(shí)間表，2017年11月前各城市編制實(shí)施方案上報(bào)、2019年11月前試點(diǎn)城市中期評(píng)估、2020年底總結(jié)試點(diǎn)工作并形成可推廣經(jīng)驗(yàn)。2018年起，租賃住房邊際影響開始展現(xiàn)；2019年，影響將繼續(xù)提升。我們測(cè)算，發(fā)展租賃住房，2018-2020年年均增加新開工3707萬(wàn)平、增加房地產(chǎn)投資2202億元。由于目前租賃房試點(diǎn)集中在一二線城市，保守估計(jì)，租賃房投資可拉動(dòng)一二線投資3.7%、拉動(dòng)全國(guó)投資1.8%。

發(fā)展租賃住房對(duì)房地產(chǎn)新開工、投資影響匯總表

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2、本輪周期投資持續(xù)強(qiáng)勁

房地產(chǎn)投資在本輪小周期中表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。在史上“最嚴(yán)調(diào)控”下，房地產(chǎn)銷售自16年底高位回落；但投資增速中樞卻持續(xù)抬升，18年1-11月累計(jì)同增9.7%，較15、16和17年同期分別提高8.4、3.2和2.2個(gè)百分點(diǎn)。

分區(qū)域看，三四線城市投資強(qiáng)勁支撐全國(guó)高位增長(zhǎng)。18年1-10月，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同增6.4%，二線城市降至5.8%，三四線城市表現(xiàn)強(qiáng)勁，累計(jì)同增14.2%。出現(xiàn)區(qū)域分化，主要在于：一是因城施策下熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控收緊力度更大，導(dǎo)致市場(chǎng)降溫明顯，疊加土地出讓限制條件增加，影響房企投資意愿；二是棚改貨幣化安置刺激三四線城市銷售熱度持續(xù)，帶動(dòng)投資走高。

三四線投資強(qiáng)勁拉動(dòng)18年整體投資上漲

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分項(xiàng)目看，土地購(gòu)置費(fèi)高增是投資向上的主要原因。2018年1-10月投資同增9.7%，其中：土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比高達(dá)63.4%，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)13.2%，但建安等其他投資小幅回落4%，拖累投資回落-3.3%。土地購(gòu)置費(fèi)高增，主要原因有二：第一是在于2017年以來(lái)三四線持續(xù)熱銷、去庫(kù)存充分，補(bǔ)庫(kù)存需求釋放；第二是土地成交價(jià)格快速上漲。建安投資回落，主要因?yàn)閱挝唤ò渤杀窘档?%，有四個(gè)原因：一是低能級(jí)三四線施工面積占比提升；二是部分城市嚴(yán)格限價(jià)導(dǎo)致精裝改毛坯；三是房企搶開盤、資金集中用于大量項(xiàng)目的少量前期投資；四是房企資金緊張，出現(xiàn)延期支付工程款情況，導(dǎo)致建安投資進(jìn)度受到影響。

土地購(gòu)置費(fèi)用高增長(zhǎng)是18年投資高位的主要原因