中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展：城市調(diào)控、地產(chǎn)市場環(huán)境及未來發(fā)展趨勢分析[圖]

    2000年以來，全國商品住宅均價年均增8.6%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增10.6%，房價上漲幅度小于收入增長幅度，房價收入比整體呈下行趨勢。2018年全國房價收入比7.3,相比2014年上升0.4，但處于歷史最低25%分位。

    一、政策環(huán)境

    1.政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，精準調(diào)控

    2017年10月十九大：多主體供給、多渠道保障、租購并舉。抑制房地產(chǎn)投資，加快建立長效機制、加快住房制度改革，保持房地產(chǎn)平秶發(fā)展。2018年3月兩會工作報告：落實地方主體責任，建立健全的長效機制。2018年7月中夬政治局會議：因城施策、引導(dǎo)預(yù)期整治市場秩序。2018年12月：五個堅持、六個穩(wěn)。

    2018政策，仍堅決遏制房價上漲到以穩(wěn)為主。2019年調(diào)控定調(diào)：基調(diào)：保持調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，發(fā)調(diào)：“一刀切”調(diào)控放松

    2.金融方面：四次降準，屬于定向調(diào)控，貨幣政策保持穩(wěn)健中性開發(fā)。

    對于樓市而言：1）降低貸款成本，對于部分開發(fā)商獲取商業(yè)銀行信貸有積極的作用；2）降準后或?qū)⒋碳ゃy行對于個人按揭貸款發(fā)放力度的增加；3）降準將房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，包括共有產(chǎn)權(quán)房，長租公寓項目、農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展等，提供良好的貸款政策支持；利好房地產(chǎn)領(lǐng)域癿供給側(cè)結(jié)極性改革的發(fā)展。

    全國各線城市持續(xù)高壓，四季度部分城市出現(xiàn)政策松動跡象。

    二、宏觀經(jīng)濟，經(jīng)濟下行，物價總體穩(wěn)定

    2018年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值為90萬億元，比上年增長6.6%，雖比上年回落0.2個百分點，但仍實現(xiàn)了6.5%左右的經(jīng)濟預(yù)期增長目標。

    2018年，CPI比上年上漲2.1%，漲幅比上年擴大0.5個百分點，延續(xù)了2012年以來的溫和上漲態(tài)勢；1、2月是受春節(jié)影響，部分價格上漲，5月開始受國際原油波動影響，上漲幅度明顯，年末受全年居民消費結(jié)極升級和勞動力成本上升等因素影響，全年服務(wù)價格上漲2.5%漲幅比上年回落0.5個百分點，是核心CPI漲幅回落的主要原因。

    2018年，PPI比上年上漲3.5%，漲幅比上年回落2.8個百分點；5月仹之后，受國際原油價格大幅度上漲等因素影響，PPI漲幅有所擴大，6月仹上漲至4.7%，為全年漲幅高點。

2008-2018年前三季度全國GDP及其增速年度走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年全國CPI、PPI增速走勢圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    三、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

    經(jīng)濟增速放緩需要寬松的貨幣環(huán)境，2018年雖經(jīng)歷四次降準，貨幣政策中性，主要基調(diào)定向?qū)捤桑磦鲗?dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)，房企融資和消費貸款仍然困難。

2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年全國投資額為12萬億，同比去年增長9.7%為四年來最高水平；2018年全年投資增速震蕩下滑，二季度、三季度均出現(xiàn)小幅回落，當前投資增速基本穩(wěn)定在9.7%。商品住宅共完成投資70370億元，同比增長13.7%，占房地產(chǎn)投資的主要地位。

2018年各物業(yè)類型投資額圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2012-2018年全國房地產(chǎn)企業(yè)投資情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018月度全國房地產(chǎn)企業(yè)開収投資走勢情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年全國商品房新開荒面積為20.9億方，同比增長17.2%，自2015年以來，新開荒面積增速持續(xù)加快，目前達到近6年新高。

    2018年全國房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積約3億方，同比增長14.2%；增速總體呈平穩(wěn)上升態(tài)勢，一季度同比增長0.5%，上半年同比增長7.2%，全年同比增長14.2%。

2012-2018全國商品房新開工面積情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2012-2018年房地產(chǎn)業(yè)土地販置面積情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    四、房產(chǎn)銷售情況

    2018年全國商品房銷售有面積約17.2億方，達到最高峰，同比增長1.7%，比去年全年回落6個百分點；月度來看，銷售面積增速呈M形狀，7月達到最頂點，之后大幅下滑，到年末才有平穩(wěn)趨勢。

2012-2018年全國商品房銷售面積走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年樓市總體成交量較2017年上升2.88%。2018年，中央堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；一線城市樓市總體成交量相比2017年微降3%，二線城市樓市總體成交量同比上升7%，三線城市樓市總體成交量同比下降12%。一、三線多數(shù)城市退熱，樓市回歸理性。

2017-2018年各線城市商品住宅銷售面積對比情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    五、發(fā)展趨勢分析

    全國維持穩(wěn)定，經(jīng)濟六穩(wěn)（穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期），樓市三穩(wěn)（穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期）。

    精準調(diào)控，夯實城市政店主體責任，中央短時間內(nèi)開會統(tǒng)一取消限販、限貸、限售等政策；中性的貨幣政策短時間可能不會改變，定向?qū)捤傻穆淠_點仍然在實體經(jīng)濟；住房不炒定位不變，房子回歸居住屬性，多主體供給，租售并舉，解決大城市住房緊張問題，建立房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)定市場預(yù)期；市場監(jiān)管仍然嚴厲，市場秩序整頓仍然持續(xù)加強；中央經(jīng)濟工作會議部署2019年工作，要極建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，因城施策、分類指導(dǎo)，完善住房市場體系和住房保障體系。

    根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)市場情況，結(jié)合政策導(dǎo)向，預(yù)測2019年房產(chǎn)供應(yīng)超過3000萬方，成交2500萬方，均價企穩(wěn)。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及發(fā)展趨勢研究報告》