2019年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況：行業(yè)進(jìn)入總量高位，增速低位是大勢所趨[圖]

    2018年初更是出現(xiàn)了新開工大幅提升而施工投資持續(xù)下降的明顯背離。隱性庫存形成了新開工和施工投資之間的“緩存區(qū)”，停工面積無法進(jìn)入正常施工流程，自然也就無法推動施工投資。

    新開工對施工投資的推動作用逐步減弱，甚至出現(xiàn)了2018年固定資產(chǎn)投資施工單價(jià)提升、新開工面積持續(xù)增長，而施工投資增速反而持續(xù)下降的情況。

    隨著土地和項(xiàng)目資源進(jìn)一步向頭部房企集中，停工項(xiàng)目有可能隨著并購而易主，隨后復(fù)工轉(zhuǎn)化可售資源，實(shí)現(xiàn)“隱性庫存”向“顯性庫存”的轉(zhuǎn)化。

    2019年及以后因城施策成為長期政策，行業(yè)進(jìn)入高位頭部區(qū)域，企業(yè)發(fā)展是強(qiáng)者恒強(qiáng)與存量邏輯。強(qiáng)者恒強(qiáng)和存量邏輯是下一個(gè)時(shí)代的重要特征。

    一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中國房地產(chǎn)行業(yè)四個(gè)階段中土地購臵的表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    新開工增速從2018年3月的3%持續(xù)提升至9月的17%，施工面積增速略微提升至4%，而施工投資增速則出現(xiàn)了明顯的持續(xù)下降，從2018年2月的3%下降至10月的-4%。

2013-2018年全國房屋施工面積、施工類房地產(chǎn)投資額、全國房屋新開工面積累計(jì)同比增速

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    施工投資增速在價(jià)格因素出現(xiàn)明顯提升的情況下，仍出現(xiàn)明顯下滑，更說明了新開工面積增速與施工投資增速出現(xiàn)了明顯背離，新開工面積增長難以推動施工投資的增長，2018年以來的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)平穩(wěn)表現(xiàn)緣于當(dāng)期計(jì)入土地購置費(fèi)的高速增長。
2018年10月末，全國商品住宅顯性庫存9.35億方，較2017年末減少3.54億方，較2018年9月末增加108萬方。按照12個(gè)月滑動平均銷售面積計(jì)算，顯性庫存去化周期約7.58個(gè)月。

2011-2018年全國商品住宅顯性庫存、隱性庫存及去化周期圖

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    隱性庫存形成了新開工和施工投資之間的“緩存區(qū)”，部分新開工面積停工后無法進(jìn)入正常施工流程，自然也就無法推動后續(xù)的施工投資。逐步增加的隱性庫存面積導(dǎo)致進(jìn)入正常施工流程的面積減少，甚至出現(xiàn)2018年在固定資產(chǎn)投資施工單價(jià)提升、新開工面積持續(xù)增長，施工投資增速反而出現(xiàn)了持續(xù)下降的背離情況。

2015-2018年10月隱性庫存停工情況

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    二、房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局

    市場競爭中的新格局無疑是高維競爭與多維競爭。企業(yè)將在原有以土地獲取和以開發(fā)為核心的住宅單核維度基礎(chǔ)上，增加資產(chǎn)運(yùn)營和客戶經(jīng)營兩個(gè)維度，晉升為高維體系。

    2019年及以后因城施策成為長期政策，行業(yè)進(jìn)入高位頭部區(qū)域，企業(yè)發(fā)展是強(qiáng)者恒強(qiáng)與存量邏輯。在房地產(chǎn)長效機(jī)制下，因城施策將持續(xù)保持較長時(shí)間。行業(yè)進(jìn)入總量高位，增速低位是大勢所趨。強(qiáng)者恒強(qiáng)和存量邏輯是下一個(gè)時(shí)代的重要特征。

    未來行業(yè)總量大頭已開始明顯，在可預(yù)測的時(shí)間范圍之內(nèi)，中小房企能夠彎道超車的概率呈現(xiàn)明顯下降趨勢。這將使得房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面越發(fā)明顯。

行業(yè)集中度將持續(xù)提升

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    三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

    2018年房地產(chǎn)資金面持續(xù)緊張，部分中小房企已經(jīng)在事實(shí)上退出房地產(chǎn)市場，房企行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，并購整合加速進(jìn)行。

    在嚴(yán)格的融資管控下，非標(biāo)受限，房企對銷售回款的依賴程度大幅增強(qiáng)，房企復(fù)工意愿和推盤入市意愿增強(qiáng)，隱性庫存向顯性庫存轉(zhuǎn)化。

    從全國范圍來看，2018年10月，全國隱性庫存面積出現(xiàn)下降，比2018年9月末減少598萬方，單月呈凈復(fù)工狀態(tài)。與此同時(shí)，全國房地產(chǎn)施工投資增速企穩(wěn)在-4.1%的水平，其中權(quán)重較大的建安類投資環(huán)比提升0.08%。

2017-2018年10月全國隱性庫存面積情況

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2016-2018年房地產(chǎn)施工投資增速和建筑投資增速

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    2019年的房地產(chǎn)施工投資，從行業(yè)從總量角度看，銷售面積總量指標(biāo)要再創(chuàng)新高面臨較大難度。新開工等與銷售面積相關(guān)的總量指標(biāo)均存在下行壓力。未來銷售額總量增長主要來自不同區(qū)域之間房價(jià)漲幅，與金額相關(guān)指標(biāo)將處于高位震蕩。

2019年房地產(chǎn)運(yùn)行趨勢預(yù)測

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    據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年2月份，全國300個(gè)城市建設(shè)用地共成交1168宗，比上月減少929宗，比去年同期減少275宗；成交金額達(dá)1984.75億元，環(huán)比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交樓板價(jià)2315.97元/平方米，環(huán)比上漲15.68%，同比下降7.5%。

    從成交金額來看，TOP20上市房企前2個(gè)月月共計(jì)成交2593.01億元，占全國土地成交金額的48.86%，占比同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)；而從成交建筑面積來看，TOP20上市房企共計(jì)成交5756.56萬平方米，占全國土地成交建面的22.88%，占比同比下滑4.42個(gè)百分點(diǎn)。

    2019年前2個(gè)月，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本保持在10%左右，保持低位；另外，8家房企權(quán)益拿地總價(jià)均超過100億元，其中萬科以283億元居首。

    2019年開年，全國多個(gè)城市土地成交依然處于調(diào)整期，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。但樓市逐漸進(jìn)入調(diào)整期，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)整體拿地意愿不強(qiáng)烈。加上信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，融資渠道受阻，房地產(chǎn)企業(yè)對總價(jià)較高的地塊相對謹(jǐn)慎。

    2019年是房企還債高峰期，有些房企已經(jīng)將股權(quán)大比例質(zhì)押去融資，為了抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，縮減投資并不令業(yè)內(nèi)意外。

    總體來看，房地產(chǎn)去杠桿已成為趨勢，一、二線城市限價(jià)政策導(dǎo)致項(xiàng)目入市難，都會降低房企拿地意愿。但仍有部分企業(yè)積極拿地，一方面是有些地塊是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲取，價(jià)格可能低于市場預(yù)期；另一方面則是當(dāng)下一、二線城市土地供應(yīng)明顯增加，加上近期房企融資難度較以往有所降低，個(gè)別企業(yè)資金壓力有所緩解，所以增加土地儲備。

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