中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)、政策的動(dòng)向及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率分析【圖】

房地產(chǎn) 王密 2019-03-04 05:54 來(lái)源：智研咨詢

一、房地產(chǎn)

如果將地產(chǎn)為地方政府融資從而間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)考慮在內(nèi)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的短拉動(dòng)效果更加顯著。

與美國(guó)、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP的比重比較?。?.7%），反映了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)效率不高，中間投入多，最終導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展水平低下。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)促進(jìn)了住房建設(shè)發(fā)展，而大規(guī)模的住房建設(shè)又拉動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，兩者互為條件，互為前提。

房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP的比重比較小，房地產(chǎn)業(yè)效率不高

2008-2018Q3GDP值圖

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2008-2018Q3房地產(chǎn)業(yè)增加值圖

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房地產(chǎn)不僅能夠通過(guò)直接拉動(dòng)房地產(chǎn)本身及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資，而且房地產(chǎn)的繁榮還能夠間接帶來(lái)大規(guī)模的土地抵押、土地出讓金及相關(guān)土地稅費(fèi)，從而為地方政府拉動(dòng)增長(zhǎng)籌集資金，因此房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)效果非常顯著。

中國(guó)傾向于依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是每當(dāng)經(jīng)濟(jì)面臨較為嚴(yán)峻的下行壓力時(shí)，政府部門(mén)往往借助于房地產(chǎn)來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”。

因?yàn)橐揽糠康禺a(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)”時(shí)，土地市場(chǎng)會(huì)隨之升溫，土地抵押和土地出讓金以及扭轉(zhuǎn)時(shí)相關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)能夠?yàn)榈胤秸I集資金。地方政府獲得更加充裕的資金之后，可以通過(guò)增加基礎(chǔ)設(shè)施投資等方式進(jìn)一步拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的間接拉動(dòng)主要從兩個(gè)方面:①土地抵押；②土地出讓。

地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，需要財(cái)政，搭建地方政府融資平臺(tái)，利用土地抵押早已成為地方政府籌措資金、擴(kuò)充債務(wù)的重要途徑。

土地抵押融資風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)路徑圖

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土地收儲(chǔ)后，地方政府通過(guò)招拍掛賣(mài)地能夠獲得土地出讓金、房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)費(fèi)。

2010-2017年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入圖

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2003-2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)

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2010-2017年土地出讓金入收入占地方財(cái)政收入

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從產(chǎn)業(yè)類型上看，與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)大部分是物質(zhì)資本型、原材料消耗型產(chǎn)業(yè)，服務(wù)型產(chǎn)業(yè)較少，這說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還處于粗放型發(fā)展階段，主要通過(guò)資本投資和原材料物質(zhì)消耗拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

但是隨著時(shí)間的推移，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)服務(wù)和消費(fèi)性質(zhì)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)逐漸增大，年以來(lái)，房地產(chǎn)帶動(dòng)最大的產(chǎn)業(yè)是金融行業(yè)和，這和M2與社融過(guò)增長(zhǎng)超過(guò)GDP增速的大背景相吻合；從帶動(dòng)前十產(chǎn)業(yè)來(lái)看，上游帶動(dòng)最大。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動(dòng)最大的產(chǎn)業(yè)是金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、房地產(chǎn)，且對(duì)服務(wù)型產(chǎn)業(yè)租賃和商務(wù)服務(wù)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政的帶動(dòng)一直在增強(qiáng)，而產(chǎn)生供給推動(dòng)最大的產(chǎn)業(yè)是批發(fā)和零售、金融、建筑。未來(lái)土地信貸派生將減弱，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)率被削弱。

二、信貸

通過(guò)地產(chǎn)進(jìn)行的信貸派生，加速了資本的擴(kuò)張，從而驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。在這一過(guò)程中，影子銀行因?yàn)槠潇`活、多重杠桿、不受準(zhǔn)備金限制的特點(diǎn)，從拿地端開(kāi)始撬動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流程，做大了信貸派生規(guī)模、放大了地產(chǎn)的信貸派生乘數(shù)，是影響地產(chǎn)周期的重要因素。隨著金融對(duì)于影子銀行監(jiān)管力度的增大，以及土地端及需求端長(zhǎng)效機(jī)制改革的背景下，“影子銀行—>土地”的信貸派生通道將逐漸削弱，取而代之的是，產(chǎn)業(yè)先行將成為地產(chǎn)需求釋放的充分條件，信貸派生路徑變?yōu)榱俗優(yōu)榱算y行—>產(chǎn)業(yè)—>城鎮(zhèn)居民收入上升—>購(gòu)房，爾后再進(jìn)入信貸派生環(huán)節(jié)。

房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的載體，而房地產(chǎn)行業(yè)本身?yè)碛泻荛L(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈條，行業(yè)派生貨幣的能力較強(qiáng)，因此成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

開(kāi)發(fā)商獲取土地資源后，通常會(huì)以土地資源為抵押獲取開(kāi)發(fā)貸款，用以支付開(kāi)發(fā)投資中的建筑及安裝工程等費(fèi)用，信用隨之沿地產(chǎn)上游產(chǎn)業(yè)鏈派生；待相應(yīng)物業(yè)銷售至居民后，居民通過(guò)自有儲(chǔ)蓄或者按揭貸款的方式獲取房屋的使用權(quán)，從而將行業(yè)的負(fù)債轉(zhuǎn)移至居民端。金融機(jī)構(gòu)一方面在供應(yīng)端提供開(kāi)發(fā)投資所需資金，另一方面為居民提供購(gòu)房所需的按揭貸款，房地產(chǎn)行業(yè)與金融機(jī)構(gòu)深度綁定。

房地產(chǎn)周期其實(shí)是金融周期

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2018年6月份，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款余額約為129.15萬(wàn)億元。個(gè)人按揭貸款余額23.84萬(wàn)億元，占比約在18%的水平；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額9.64萬(wàn)億元，占比穩(wěn)定在7%的水平。

土地端啟動(dòng)信貸派生的初始環(huán)節(jié)，影子銀行將這一過(guò)程不斷放大，在影子銀行的參與下，社會(huì)各個(gè)部門(mén)均參與了信貸派生的過(guò)程，

只有拿地端的貸款，才是加杠桿的渠道，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸都是去杠桿的，所以過(guò)去中國(guó)影子銀行的蓬勃發(fā)展給資金違規(guī)進(jìn)入拿地環(huán)節(jié)提供了便利，也就成了土地信貸派生的關(guān)鍵。

影子銀行將土地信貸派生的效應(yīng)進(jìn)一步放大

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脫離了影子銀行，信貸的新派生方式將進(jìn)入更為正向的循環(huán)。土地端的改革同樣將影響地產(chǎn)信貸派生的路徑，土地端長(zhǎng)效機(jī)制下，需求將來(lái)自于城鎮(zhèn)化所推進(jìn)的需求釋放。2018年開(kāi)啟了以城鎮(zhèn)化為主線的需求端改革，從而達(dá)到按需分配的動(dòng)態(tài)平衡。在土地端及需求端長(zhǎng)效機(jī)制改革的背景下，產(chǎn)業(yè)先行將成為地產(chǎn)需求釋放的充分條件。

三、效率

地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)了中國(guó)城鎮(zhèn)化的前半段，帶動(dòng)了人口、產(chǎn)業(yè)及資本的聚集，三個(gè)過(guò)程相輔相成，互相促進(jìn)，以房地產(chǎn)為鏈條驅(qū)動(dòng)了整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)效率的提升。但是隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程，地產(chǎn)帶來(lái)的邊際效應(yīng)下降。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程實(shí)際是城鎮(zhèn)化的過(guò)程，在城鎮(zhèn)化提升的過(guò)程中，全社會(huì)的生產(chǎn)效率得到了提升。

資金的聚集，生產(chǎn)力的聚集，人口的聚集，三個(gè)過(guò)程相輔相成，互相促進(jìn)，以房地產(chǎn)為鏈條驅(qū)動(dòng)了整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)效率的提升，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在城鎮(zhèn)化提升的過(guò)程中，全社會(huì)的生產(chǎn)效率得到了提升

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回歸經(jīng)濟(jì)，生產(chǎn)型企業(yè)參與城市土地分配，以公共交通主導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)優(yōu)化通勤效率，提升城市結(jié)構(gòu)密度。

隨著城市開(kāi)發(fā)的完善，按照過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展路徑帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效率的提升在邊際放緩，而房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所帶來(lái)的一些問(wèn)題也在影響城市經(jīng)濟(jì)效率提升的速度。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)首當(dāng)其沖，但若只論地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，則其功過(guò)就會(huì)被歪曲。若從地產(chǎn)對(duì)中國(guó)的影響，經(jīng)濟(jì)僅僅是最直接的一部分，但可能是最小的一部分，因?yàn)榧幢悴煌ㄟ^(guò)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，那也會(huì)有其他的產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，車(chē)輪總是向前的，地產(chǎn)功過(guò)，更多的應(yīng)該從信貸、和效率兩方面。

本文采編：CY337