2019年地產(chǎn)形勢及全國房地產(chǎn)市場運行情況分析【圖】

    2018年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集出臺，調(diào)控政策體系不斷完善。房地產(chǎn)開發(fā)投資和企業(yè)資金來源增長平穩(wěn)，房屋銷售面積呈平穩(wěn)回落態(tài)勢，新開工和土地購置意愿較強，房價漲幅有所上升，地價漲幅明顯回落，標桿房地產(chǎn)企業(yè)銷售形勢明顯好于全國，區(qū)域間分化延續(xù)，三四線城市成為拉動2018年房地產(chǎn)投資和銷售增長的主力。

    一． 房地產(chǎn)調(diào)控政策

    2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策在“房住不炒”和“租購并舉”的基調(diào)下繼續(xù)構(gòu)建長短結(jié)合的制度體系，住房租賃市場建設(shè)繼續(xù)提速，調(diào)控政策更加強調(diào)“因城施策、分類調(diào)控”，地方政府適機出臺調(diào)控政策的主動性明顯增強。

    中央層面上，更加注重深化基礎(chǔ)性關(guān)鍵制度改革，強化金融監(jiān)管和風險防控，加快住房租賃體系建設(shè)，加強對市場秩序的監(jiān)管，保障人民群眾合理自住需求和合法權(quán)益。在制度上，深入推進住房制度改革，優(yōu)化住房和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善基本住房制度體系，加快建立健全長效機制。7月31日，中央政治局召開會議，要求下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。

    二． 經(jīng)濟形勢平穩(wěn)

2015-2018年GDP實際增速圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)650899億元，按可比價格計算，同比增長6.7%，增速比上季度回落0.1個百分點，比上年同期回落0.2個百分點。分季度看，一季度同比增長6.8%，二季度增長6.7%，三季度增長6.5%，增速逐季小幅回落。

    三． 城市間分化明顯，華中地區(qū)重點城市增速亮眼

    從GDP規(guī)模上看，上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州占據(jù)前10位，其中上海、北京均超過2萬億元，其余8個城市除杭州略低于1萬億外，均在1萬億元與2萬億元之間。杭州、南京、青島等17個城市GDP規(guī)模超過5000億，徐州、福州等62個城市GDP規(guī)模介于2000-5000億之間。2000億以上城市個數(shù)累計達88個，較上年同期增加6個。從GDP規(guī)模排名前20位城市的增速來看，除天津增速為3.5%外，其余城市增速均超過6%，其中長沙、武漢、鄭州、西安增速居前，分別增長8.5、8.3、8.2和8.2個百分點，這4個城市均屬于中西部地區(qū)，長沙、武漢、鄭州同屬華中地區(qū)。

2018年前三季度各城市GDP指數(shù)分布

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    四． 全國房地產(chǎn)市場運行情況分析

    2018年，全國房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)呈現(xiàn)出先降后升的走勢特點。9月份，“國房景氣指數(shù)”為101.99，創(chuàng)2012年以來新高。

2017-2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年1-10月，全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資99325億元，比上年同期增加8781億元，同比增長9.7%，為近四年來最高水平，增幅同比上升1.9個百分點，比上年全年上升2.7個百分點。

2014-2018年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資金額來源占比變化

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2014-2018年各項資金來源內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年全年投資增速震蕩下滑，二季度、三季度均出現(xiàn)小幅回落，當前投資增速基本穩(wěn)定在9.7%左右。

2018年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    商品住宅共完成投資70370億元，同比增長13.7%；辦公樓完成投4911億元，同比下降12%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資11886億元，同比下降9.2%。

2018年1-10月按房屋類型分投資完成額及增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2016-2018年商品房和住宅銷售面積和銷售金額同比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

   2018年1-10月，全國商品房新開工面積為16.9億平方米，同比增長16.3%，與上年同期相比增幅加快10.7個百分點，自2015年以來，新開工面積增速持續(xù)加快，目前達到近六年的新高。

2016-2018年推購置面積和購置金額同比數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2016-2018年住宅新開工、施工和竣工面積同比數(shù)據(jù)（%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年全國土地購置面積增速總體呈平穩(wěn)上升態(tài)勢。一季度同比增長0.5%，上半年同比增長7.2%，前10個月同比增長15.3%。

2008-2018年10月全國土地購置面積增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年1-10月，全國商品房銷售面積達133117萬平方米，比上年同期增加2863萬平方米，同比增長2.2%，與上年同期相比回落6個百分點，比上年全年回落5.5個百分點。商品房銷售額115914億元，比上年同期增加17787億元，同比增長12.5%，與上年同期相比回落0.1個百分點，比上年全年回落1.2個百分點。

2014-2018年全國商品房銷售面積分線城市占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2008-2018年全國商品房當年累計銷售面積

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    受部分城市限購、限貸、限售等政策的影響，東部地區(qū)商品房銷售面積增速在各個區(qū)域中最低，實現(xiàn)銷售面積為56194萬平方米，增長3.5%，中部地區(qū)實現(xiàn)34697萬平方米，增長12.3%，西部地區(qū)32636萬平方米，增長12.8%，在各個區(qū)域中增速最高，東北地區(qū)實現(xiàn)銷售6728萬平方米，增長8.3%。

    2018年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速與上半年相比上升3.1個百分點，但與同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相比低2個百分點。

    全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為37.5萬億元，同比增長20.4%，增速與上半年持平。房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的28.1%。其中，個人住房貸款余額為24.97萬億元，同比增長17.9%，增速較6月末低0.7個百分點；住房開發(fā)貸款余額為7.1萬億元，同比增長33.9%，增速較6月末低0.3個百分點；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.45萬億元，同比增長6.6%，增速較6月末低0.4個百分點。

    居民信貸總量約束下，預(yù)計2019年按揭利率微降，投放量增速放緩，房貸余額增速14%。

2006-2019年個人住房貸款余額同比增長

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    一二線核心城市調(diào)控已久，大量改善性需求被壓制。預(yù)計2019年全國銷售金額-3.5%，銷售面積-8.1%，銷售均價+5.0%

2017年中國城鎮(zhèn)家庭總負債收入比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017-2019年個人住房貸款需求側(cè)銷售預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017-2019年新建商品住宅銷售額及增速圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017-2019年存量住房銷售額及增速圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017-2018年各城市銷售面積圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    全國房屋年度凈停工面積

    2019E施工面積增速回升至7%-8%新開工維持較高增長，竣工周期拉長基建提速+并購復(fù)工，2019隱性庫存或加速顯性化。大宗回落/口徑統(tǒng)一，施工單價同比-1%

1999-2019年凈停工面積圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019年開始房企將迎來債務(wù)到期高峰，疊加我們預(yù)測全國銷售增速下滑，部分中小型房企信用風險有所抬升，現(xiàn)金流管理能力較弱及負債結(jié)構(gòu)較差的中小房企或出現(xiàn)局部違約。

    土地成交價款是當期成交地塊合約上的總價款。根據(jù)國土資源部關(guān)于土地出讓金分期支付的規(guī)定，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。土地購置費包涵了分期繳納的土地成交價和各類補償安置費等，所以變化滯后于土地成交價款。土地購置費和土地成交價格變化時間差距理論上在一年以內(nèi)，實際滯后時間因土地市場熱度和房地產(chǎn)開發(fā)商融資情況而有差異。

2009-2018年前10月土地購置費

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2009-2018年前10月土地購置單價

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年前10月分線城市土地成交面積占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019年，影響土地市場需求端的主要因素（調(diào)控政策、土拍限制條件）。

    2019土地購置費的增速可能會隨著土地價格成交款同比走勢而出現(xiàn)收窄趨勢。由于2018年前10月土地購置費占其他費用約87%，因此其他費用同比增速也會出現(xiàn)收窄。新開工面積同比增速會和歷史趨勢類似，隨著銷售面積同比增速的收窄而滯后收窄。施工面積受新開工面積變化影響，同比增速出現(xiàn)小幅下降?？傮w而言，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比數(shù)據(jù)仍將呈現(xiàn)高開低走的趨勢，政策把握穩(wěn)定的能力較強，出現(xiàn)下行失速的可能性較小。預(yù)計2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速約5%，波動范圍在3%-7%。

    土地儲備主要聚焦一二線城市的房企銷售表現(xiàn)將會相對好于土地儲備主要布局在三四線城市的房企，后者面臨基本面下行壓力大于前者。此外一二線城市受調(diào)控政策影響較大，若行業(yè)基本面下行過程中出現(xiàn)下行失速，或有政策反轉(zhuǎn)預(yù)期。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國文化地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析及市場前景預(yù)測報告》