福晟國際完成借殼：快周轉與利潤平衡 重高收益項目

    1月11日，福晟集團反向收購佑威國際成功后，正式更名福晟國際（0627.HK），這標志著福晟集團完成借殼上市。截至12日收盤，福晟國際市值約150億港元。

    “福晟借助資本平臺發(fā)展的路走得有點晚，所以把快速放在第一位。”11日，福晟集團董事、福晟地產(chǎn)集團執(zhí)行總裁、福晟國際執(zhí)行董事、首席財務官吳繼紅接受媒體采訪時表示，上市公司仍然以房地產(chǎn)為主業(yè)，原有的服裝相關業(yè)務將逐漸放棄。

    吳繼紅還透露，福晟國際與集團將來協(xié)同發(fā)展可期，但目前業(yè)務有明顯分水嶺，作為集團優(yōu)勢的一級開發(fā)以及舊城改造，上市公司將不會涉及。“福晟國際主要著重高收益項目”。

    據(jù)透露，未來福晟國際將堅持住宅和商業(yè)有機結合，布局堅持城市圈內(nèi)一二線城市和外溢三四線城市有機結合，運營堅持高周轉加利潤平衡的結合。

    2017年，福晟發(fā)布“2016年至2025年十年戰(zhàn)略銷售計劃”，稱十年銷售收入累計要達1.68萬億元，其中地產(chǎn)板塊8800億，建筑板塊8000億，且力爭2020年進入千億陣營。因此，福晟國際上市平臺后續(xù)資本運作也備受關注。

    上市平臺與集團獨立運作

    福晟國際作為上市平臺，雖然所屬項目脫胎于福晟集團，但上市后，雙方業(yè)務將保持獨立，擁有不同的發(fā)展軌跡。

    “上市公司是獨立的公司，目前福晟（集團）未來的資產(chǎn)處置和規(guī)劃跟上市公司沒有任何關系，（至于）今后會不會有關系，目前不能回答。”吳繼紅指出，雙方在業(yè)務協(xié)同上無主動規(guī)劃。

    吳繼紅舉例稱，兩家公司在拿地方式上就有所區(qū)分。福晟國際傾向于在招拍掛市場拿地；福晟集團承襲以往的優(yōu)勢，著重一級開發(fā)和并購。

    公開資料顯示，過去兩年來，福晟集團依靠并購拿下72個項目。其中，深圳區(qū)域擁有貨值超過3000億元的土地儲備，鄭州區(qū)域擁有土地面積達1.62萬畝。

    為避免與福晟集團產(chǎn)生同業(yè)競爭，福晟國際拿地以招拍掛為主，或者進行公司并購；不做舊改和一級土地開發(fā)，會做比較成熟的項目。“并購項目不是一定不會做，只要是上市公司適合去收購投資的項目，一定是優(yōu)先給上市公司；如果回報期太長，或者風險太高，上市公司不會去做。”
    吳繼紅補充道，福晟國際以托管形式接手福晟集團的項目，“不能說沒有可能性，但雙方是獨立運作，還要看福晟集團愿不愿意”。

    福晟國際的投資理念是“都市圈法則”，吳繼紅認為，整個房地產(chǎn)行業(yè)都是布局城市圈的趨勢，福晟國際未來會布局長三角、珠三角、海西、華中、京津冀等區(qū)域。

    秉承“一二線城市走利潤，外溢三四線城市走量”思路，福晟國際將走“城市圈里一二線城市外溢與三四線城市的有機結合”道路。

    據(jù)克而瑞《2017年1-12月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》顯示，福晟共新增土地建面1786.9萬平方米，新增土地貨值達3199.4億元，位居榜單第7位，主要分布在一二線城市，占比近70%。目前福晟集團總儲備土地面積已達1680萬平方米，總建筑面積3800萬平方米，總貨值達6500億元。

    福晟集團董事、福晟地產(chǎn)集團執(zhí)行總裁、福晟商業(yè)地產(chǎn)集團總裁、福晟國際執(zhí)行董事吳洋則解析了福晟國際商業(yè)板塊的發(fā)展規(guī)劃。

    據(jù)悉，商業(yè)業(yè)務將定位投資運營管理的角色，商業(yè)產(chǎn)品線涵蓋從商務辦公到城市商業(yè)優(yōu)化、到能夠符合未來發(fā)展消費者需求的社區(qū)商業(yè)；商務辦公領域則包括甲級、超甲級寫字樓，最終要把持有物業(yè)的資產(chǎn)運作形成自身完善的投資管理服務。

    福晟國際未來的業(yè)務方向?qū)⒁宰≌蜕虡I(yè)為主，占比分別為80%和20%，但目前尚未對外公布詳細的發(fā)展計劃。

    福晟集團不僅在地產(chǎn)板塊，在建筑、金融等領域也在拓展，從而形成多板塊協(xié)同發(fā)展。

    高周轉彌補高負債風險

    通過本次反向收購，福晟集團將旗下長沙擁有六項處于不同發(fā)展階段的商住物業(yè)注入上市平臺福晟國際，總建筑面積達143.71萬平方米。

    對于福晟國際如何實現(xiàn)高周轉與高收益，吳繼紅解釋道，長沙物業(yè)是最適合上市平臺進行收購的資產(chǎn)，“有很多合作項目要考慮到小股東是否同意，有一些項目可能在前期階段或者不是很完善，甄選完發(fā)現(xiàn)長沙資產(chǎn)是最具備佑威國際進行收購的標的”。

    公司方面認為，長沙物業(yè)的利潤提升尚有很大空間。公開資料顯示，2014-2016年，上述物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入分別為11.38億元、9.43億元和7.68億元；實現(xiàn)凈利潤分別為0.87億元、1.23億元和0.67億元；毛利率表現(xiàn)偏低，分別為18.1%、27.4%和25%。

    吳繼紅認為，“長沙項目毛利不高是事實，過往的市場以走量為主”，一旦產(chǎn)品結構發(fā)生改變，對毛利率影響很大。其表示上述產(chǎn)品同時包含住宅和商業(yè)，而在長沙市場，商業(yè)的毛利率有很大可塑性。

    作為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，高周轉與高負債經(jīng)常如影隨形。對于高負債問題，吳繼紅認為這是不可避免的階段性問題。

    其認為，解決之道在于高周轉一定要彌補掉高負債的風險，“不能是某一個區(qū)域（能彌補），而是整個體系得到保障。相信隨著企業(yè)的發(fā)展，負債下降。另外還要看資產(chǎn)是不是優(yōu)質(zhì)，如果資產(chǎn)沒有估值偏離的風險，則階段性高負債企業(yè)是可以承受的。”

    此外，吳繼紅透露，在員工激勵與跟投機制上，福晟國際會參考福晟集團的做法。福晟國際管理架構實施三級管控模式，即“集團-區(qū)域-項目”。“我們把更多權力進行下放，真正的作戰(zhàn)部隊在區(qū)域而不在集團，集團更多是戰(zhàn)略導向平臺、資源平臺、體系服務平臺。”

    實際上，在并購、公開市場拿地之外，打造開放的合作平臺，已被福晟集團管理團隊認為是實現(xiàn)十年目標的一個關鍵要素。