2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及企業(yè)經(jīng)營對比分析：雖已進入淘汰賽階段，但行業(yè)發(fā)展空間亦然存在[圖]

    一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

    （一）、房地產(chǎn)增加值及開發(fā)景氣指數(shù)

    隨著城市的擴張與發(fā)展，居住、商業(yè)、辦公，多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成龐大的規(guī)模。2000-2020年，我國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重由4.1%不斷攀升，年復(fù)合增長率15.6%。2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為74552.5億元，占GDP比重7.3%；2021年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值39742.2億元，占GDP的7.5%。

2015-2021年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比重

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    房地產(chǎn)景氣指數(shù),又稱為景氣度,指對企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟指標通過定量方法加工匯總,綜合反映某一特定調(diào)查群體或者發(fā)展趨勢的一種指標。近兩年，中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)稍有下降，2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，較2018年下降0.72個百分點；2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.76，較2019年下降0.37個百分點；2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.05，較2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)增長0.29個百分點。

2016-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    （二）、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

    智研咨詢發(fā)布的《2021-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)研及投資機會預(yù)測報告》顯示：受疫情影響，房地產(chǎn)停工停售，2020年前5個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速負增長。隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速正不斷回暖，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141442.95億元，同比增長7.0%，增速比上年回落2.9個百分點。2021年上半年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月份增長17.2%。其中，住宅投資54244億元，占75.15%；房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額2910億元，占4.03%；房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額6054億元，占8.39%。

2015-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增長

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2015-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資額分布

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    從各區(qū)域分布來看，2021年1-6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38544億元，同比增長13.6%；中部地區(qū)投資15053億元，增長22.7%；西部地區(qū)投資15981億元，增長12.2%；東北地區(qū)投資2601億元，增長11.8%。

2016-2021年上半年中國各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資額

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    ?。ㄈ⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

    2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，較上年增長8.1%。其中，國內(nèi)貸款26676億元，增長5.7%；利用外資192億元，增長9.3%；自籌資金63377億元，增長9.0%；定金及預(yù)收款66547億元，增長8.5%；個人按揭貸款29976億元，增長9.9%。

    2021年1-6月份中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長23.5%；比2019年1-6月份增長21.1%，兩年平均增長10.0%。其中，國內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%；利用外資42億元，下降9.1%；自籌資金30153億元，增長11.9%；定金及預(yù)收款39625億元，增長49.7%；個人按揭貸款16355億元，增長23.9%。

2016-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金及增長

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年實際到位資金分布

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    （四）、商品房銷售和待售情況

    疫情后全國商品房銷售面積恢復(fù)增長。2020年初，受疫情影響，全國商品房銷售規(guī)模一度大幅下滑。隨著疫情防控形勢的好轉(zhuǎn)，3月后市場逐步企穩(wěn)回升。2020年中國商品房銷售面積176086萬平方米，較上年增長2.6%，商品房銷售額154878億元，較上年增長3.2%。其中，住宅銷售面積154878萬平方米，住宅銷售額154567億元；辦公樓銷售面積3334萬平方米，辦公樓銷售額5047億元；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9288萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售額9889億元。

    2021年1-6月份中國商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，商品房銷售額92931億元，較上年增長38.9%。其中，住宅銷售面積79081萬平方米，住宅銷售額4633億元；辦公樓銷售面積1418萬平方米，辦公樓銷售額1980億元；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積3868萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售額4216億元。

2016-2021年上半年中國商品房銷售面積及銷售額

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國商品房銷售額及銷售額分布

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2020年，中國東部地區(qū)商品房銷售面積71311萬平方米，商品銷售額95690億元；中部地區(qū)商品房銷售面積49078萬平方米，商品銷售額35854億元；西部地區(qū)商品房銷售面積48628萬平方米，商品房銷售額36257億元；東北地區(qū)商品房銷售面積7069萬平方米，商品房銷售額5812億元。2021年上半年，中國東部地區(qū)商品房銷售面積37433萬平方米，商品銷售額54169億元；中部地區(qū)商品房銷售面積24609萬平方米，商品銷售額18582億元；西部地區(qū)商品房銷售面積23621萬平方米，商品房銷售額17684億元；東北地區(qū)商品房銷售面積2972萬平方米，商品房銷售額2497億元。

2016-2021年上半年中國各區(qū)域商品房銷售面積及銷售額

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    從中國商品房待售面積來看，2020年中國商品房待售面積49850萬平方米，同比增長0.1%；其中：住宅待售面積22379萬平方米；辦公樓待售面積3796萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積12934萬平方米。2021年上半年中國商品房待售面積51079萬平方米，與上年持平，其中：住宅待售面積23132萬平方米；辦公樓待售面積3740萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積12780萬平方米。

2016-2021年上半年中國商品房待售面積及增長

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國商品房待售面積分布

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    （五）、新開工房屋面積、房屋施工面積、房屋竣工

    1、新開工房屋面積

    盡管商品房銷售恢復(fù)較快，但房地產(chǎn)新開工仍顯乏力。2020年全國房屋新開工面積224433.13萬平方米，同比下降1.2%。2021年上半年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積101288萬平方米，同比增長3.8%，其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工房屋面積75515萬平方米，同比增長5.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積2425萬平方米，同比增下降15%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積6977萬平方米，同比下降12.7%。

2016-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積分布

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    2、房屋施工面積

    2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積926759萬平方米，較上年增長3.7%。其中，住宅施工面積655558萬平方米；辦公樓施工面積37084萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房施工面積93198萬平方米。2021年1-6月份中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%；辦公樓施工面積34256萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房施工面積83296萬平方米。

2016-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積及增長

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積分布

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    3、房屋竣工

    2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積91218萬平方米，下降4.9%，其中：住宅竣工面積65910萬平方米，下降3.1%；辦公樓竣工面積3042萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積8621萬平方米。2021年1-6月份中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%，其中：住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%；辦公樓竣工面積1245萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積3402萬平方米。

2016-2021年上半年中國房屋竣工面積及增長

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

2016-2021年上半年中國房屋竣工面積分布

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    二、房地產(chǎn)企業(yè)對比（綠地控股VS萬科）

    （一）、綠地控股VS萬科基本情況對比

    2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于粗放式向精細化發(fā)展的過渡期，房企根據(jù)自身的發(fā)展格局、未來規(guī)劃進行了相應(yīng)的調(diào)整。房地產(chǎn)主業(yè)住宅產(chǎn)品精細打磨，逐漸展現(xiàn)出新的“人居”風(fēng)格；產(chǎn)業(yè)鏈縱向深化，不斷開發(fā)新的利潤增長點；業(yè)務(wù)橫向多元化并行，在存量市場上百花齊放。綠地控股集團股份有限公司（簡稱為“綠地”或“綠地集團”）是一家全球經(jīng)營的多元化企業(yè)集團，旗下企業(yè)及項目遍及全球四大洲十國百城。萬科將始終堅持“大道當(dāng)然，合伙奮斗”，以“人民的美好生活需要”為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，深入踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，持續(xù)創(chuàng)造真實價值，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。

綠地控股VS萬科基本情況對比

企業(yè)	綠地控股	萬科
成立時間	1992年	1984年
注冊資本	1216815.4385萬元	1099521.0218萬元
簡介	綠地控股集團股份有限公司（簡稱為“綠地”或“綠地集團”）是一家全球經(jīng)營的多元化企業(yè)集團，創(chuàng)立于1992年，總部設(shè)立于中國上海，在中國A股實現(xiàn)整體上市（600606.SH），并控股多家香港上市公司。實施資本化、公眾化、國際化發(fā)展戰(zhàn)略，旗下企業(yè)及項目遍及全球四大洲十國百城。	萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，已成為國內(nèi)領(lǐng)先的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國經(jīng)濟最具活力的三大經(jīng)濟圈及中西部重點城市。
涉及領(lǐng)域	實業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、租賃、置換，住宅及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，酒店管理，城市軌道交通工程，金融信息服務(wù)（不含金融業(yè)務(wù)），綠化工程，能源領(lǐng)域內(nèi)的技術(shù)服務(wù)，汽車銷售服務(wù)，物業(yè)管理。	在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)開發(fā)和運營、物流倉儲服務(wù)、租賃住宅、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域
2021年經(jīng)營策略	將按照“把握新發(fā)展階段、落實新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局”的總體要求，增強憂患意識、機遇意識和進取意識，堅持以深化改革帶動發(fā)展突圍，堅持以創(chuàng)新引領(lǐng)構(gòu)筑發(fā)展優(yōu)勢，堅持以結(jié)構(gòu)優(yōu)化推進整體重塑，真正“在危機中育先機、于變局中開新局”，確保實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的良好態(tài)勢，為未來五年發(fā)展開好局、起好步。	將圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機制，堅持“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營方針，不斷提升市場競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)“長期最大化市場價值”。
未來發(fā)展	綠地正努力成為一家主業(yè)突出、多元發(fā)展、全球經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動，并在房地產(chǎn)、金融、基建等若干行業(yè)具有領(lǐng)先優(yōu)勢的跨國公司，真正從“中國的綠地”成長為“世界的綠地”。	未來，公司將始終堅持“大道當(dāng)然，合伙奮斗”，以“人民的美好生活需要”為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，深入踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，持續(xù)創(chuàng)造真實價值，力爭成為無愧于偉大新時代的好企業(yè)。

資料來源：智研咨詢整理

    （二）、綠地控股VS萬科經(jīng)營情況

    1、綠地控股VS萬科營業(yè)收入及營業(yè)成本

    2016年以來，綠地控股VS萬科營業(yè)收入均呈增長態(tài)勢，營業(yè)成本總體也是呈增長趨勢，2020年綠地控股營業(yè)收入4557.53億元，綠地控股營業(yè)成本3900.71億元；萬科營業(yè)收入4191.12億元，萬科營業(yè)成本2965.41億元；2021年上半年綠地控股營業(yè)收入2826.96億元，綠地控股營業(yè)成本2491.71億元；萬科營業(yè)收入1671.11億元，萬科營業(yè)成本1287.75億元?？梢钥闯鋈f科營業(yè)收入增長率要高于綠地控股營業(yè)收入增長率，萬科營業(yè)成本增長率要小于綠地控股營業(yè)成本增長率。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科營業(yè)收入及營業(yè)成本對比

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    2、綠地控股VS萬科銷售費用及管理費用對比

    2016-2019年，綠地控股及萬科銷售費用增長率相差不大，綠地控股銷售費用略高于萬科，但2020年，綠地控股銷售費用出現(xiàn)下降，而萬科銷售費用以15.93%的增幅增長，較2019年增長4.17個百分點；2021年上半年萬科、綠地控股銷售費用顛覆以往狀態(tài)，萬科銷售費用低于綠地控股銷售費用。從管理費用來看，2016-2018年，萬科管理費用是要高于綠地控股管理費用，2019年以來，綠地控股管理費用反超萬科管理費用。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科銷售費用及管理費用對比

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    3、綠地控股VS萬科盈利情況

    從綠地控股VS萬科盈利情況來看，2016-2021年上半年以來，萬科營業(yè)利潤、利潤總額以及凈利潤均超綠地控股，
2021年上半年，萬科營業(yè)利潤219.88億元，超綠地控股57.37億元；萬科利潤總額220.81億元，超綠地控股62.91億元；萬科凈利潤161.74億元，超綠地控股51.83億元。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科盈利情況

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    4、綠地控股VS萬科房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額

    2016-2021年上半年萬科實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額均超綠地控股，萬科實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積呈增長態(tài)勢，而綠地控股卻出現(xiàn)下降趨勢，2020年呈現(xiàn)負增長。萬科實現(xiàn)銷售面積逐年增長，綠地控股銷售面積出現(xiàn)負增長。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    5、綠地控股VS萬科新開工及竣工備案面積

    2021年上半年，萬科新開工面積1748.3萬平方米，綠地控股新開工面積984萬平方米；萬科竣工備案面積1225.3萬平方米，綠地控股竣工備案面積1037萬平方米，但從2016-2021年上半年整體來看，萬科新開工面積及竣工備案面積較好于綠地控股。

2016-2021年上半年綠地控股VS萬科新開工及竣工備案面積

資料來源：企業(yè)公告、智研咨詢整理

    6、綠地控股VS萬科主要指標對比

    對于房地產(chǎn)行業(yè)，2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟。如果只看銷售數(shù)字，房地產(chǎn)是為數(shù)不多在疫情下仍能保持增長的行業(yè)，2020年全國商品房銷售金額增長8.7%。然而，比銷售數(shù)字更重要的是，行業(yè)競爭規(guī)則正發(fā)生深刻的改變。

    從房地產(chǎn)布局、經(jīng)營、銷售情況等指標來看，綠地控股、萬科房地產(chǎn)企業(yè)，市場份額占比較大，未來發(fā)展將持續(xù)向好。

綠地控股VS萬科主要指標對比

主要指標	綠地控股	萬科
房地產(chǎn)布局	★★★★	★★★★
營業(yè)收入	★★★★+	★★★★-
營業(yè)成本	★★★★+	★★★★-
銷售費用	★★★★	★★★★
管理費用	★★★	★★★★
經(jīng)營利潤	★★★	★★★★
房地產(chǎn)銷售	★★★	★★★★
新開工及竣工備案面積	★★★	★★★★

資料來源：智研咨詢整理

    當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境依舊復(fù)雜，疫情對社會經(jīng)濟造成的影響仍在持續(xù)，宏觀經(jīng)濟中存在諸多不確定因素。對行業(yè)而言，重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等重大政策的相繼推出，將重新定義行業(yè)規(guī)則，推動行業(yè)加速進入管理紅利時代。企業(yè)必須摒棄舊有模式下一味追求規(guī)模擴張的思路，更加重視增長的質(zhì)量，在做到“均好無短板”的同時，構(gòu)建有助于實現(xiàn)發(fā)展軌道躍升的制勝長項。

    盡管行業(yè)已經(jīng)進入淘汰賽階段，但發(fā)展的空間亦然存在。城市化進程尚未結(jié)束，不同地區(qū)、不同業(yè)態(tài)之間，不平衡不充分的問題依然突出；住房租賃需求前景廣闊；城市更新、老舊小區(qū)改造蘊含發(fā)展機會；物業(yè)服務(wù)參與社區(qū)治理、城市治理的潛力巨大；疫情下冷鏈倉儲迎來快速發(fā)展。為城市、為客戶的美好生活做出更多貢獻，既是房地產(chǎn)企業(yè)的使命，也是房地產(chǎn)企業(yè)的機遇。