2019年海外房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀、置業(yè)國家投資情況及海外房地產(chǎn)投資發(fā)展趨勢分析[圖]

    一、現(xiàn)狀

    不同于國內(nèi)房地產(chǎn)市場，海外房產(chǎn)投資展示了更強的區(qū)域特征。從海外置業(yè)市場數(shù)量看，近年來海外置業(yè)意識逐漸深入人心，興趣發(fā)展迅猛。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018-2019年增長率為52.9%;海外咨詢量增長了近10倍。

2018-2019年海外房地產(chǎn)投資咨詢量趨勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    目前，美國和泰國是最受海外買家關注的兩個國家，占海外頻道關注人數(shù)的44.7%;其次是英國和澳洲兩國。另外，德國的關注度近幾年開始上漲，在歐洲國家中首當其沖。

各國置業(yè)關注人數(shù)占比

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    二、置業(yè)投資國家

    從置業(yè)國家投資熱度來看，發(fā)達國家為置業(yè)主流，新興國家熱潮高漲。五年前，美國、英國為主要海外置業(yè)標的國;而今，傳統(tǒng)置業(yè)標的國日美英澳因其穩(wěn)定的市場和投資回報，仍占海外置業(yè)主流，占比超過70%;其他如泰國等新興置業(yè)國家，因標的小、增值強等特點，在市場上掀起置業(yè)熱潮，更受二三線城市置業(yè)者歡迎。

    1、美國

    2020年1月最新數(shù)據(jù)顯示，全美房產(chǎn)交易套均價中位數(shù)為26.6萬美元(約折合人民幣185.4萬元)，比2019年同期增長6.8%。

    熱門置業(yè)城市中，波士頓地區(qū)套均價中位數(shù)為50萬美元(約折合人民幣348.6萬元)，每平方英尺房價比去年同比增長5.5%;西雅圖套均價中位數(shù)為57.2萬美元(約折合人民幣398.8萬元)，每平方英尺房價比去年同比增長5.0%;洛杉磯套均價中位數(shù)為65萬美元(約折合人民幣453.05萬元)，每平方英尺房價比去年同比增長4.0%。

熱門置業(yè)城市單套均價

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熱門置業(yè)城市每平方英尺同比去年漲幅

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    在美國置業(yè)國際買家中，中國買家的交易額超過第三、四、五名交易額的綜合，排名首位，占整體國際買家置業(yè)總金額17.2%。

2019年前五名國際買家在美置業(yè)總金額

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前五美國置業(yè)目的地及置業(yè)金額所占比例

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    中國買家最熱衷于加州置業(yè)，占比達到34%;新澤西州位列第二名，占比8%;伊利諾伊、麻州、印第安納州并列三至五位，分別占比5%;佛州、佐治亞州占比4%;其余各州占比在4%之下。

中國買家在美國置業(yè)目的地占比

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    2、泰國

    曼谷是泰國置業(yè)海外買家的首選城市，其均價每平方米價格是11.4萬泰銖(約折合人民幣2.53萬元)，單套公寓成交均價為340萬泰銖(約折合人民幣75.5萬元)，市區(qū)過去五年累計漲幅為55%，2019年漲幅為8%-12%。

    目前最受中國買家歡迎的泰國城市中，約四成中國買家選擇曼谷，約三成中國買家會選擇芭堤雅和清邁，這三個城市的租金收益率在5%-8%不等。

    外國買家在2018年和2019年購買了近千億泰銖(約折合人民幣222億元)的泰國房產(chǎn)。其中，中國買家總成交額超過四成。

    最多的前往泰國買房的中國買家來源地前三位分別是北京、廣東、上海。

    3、日本

    2019年日本全國公寓平均價為4787萬日元(約折合人民幣304萬元)，相較于2018年的平均價格4759萬日元(約折合人民幣302萬元)，增長了28萬日元(約折合人民幣1.8萬元)，漲幅達0.6%;全國平均每平米單價為72.6萬日元(約折合人民幣4.6萬元)，相比2018年增長了1.3萬日元(約折合人民幣827元)，漲幅達1.8%;從整體來看，日本全國公寓價格已經(jīng)連續(xù)3年呈上升趨勢，單價每平米已經(jīng)連續(xù)7年連續(xù)增長，2019年的公寓平均價格和單價均達到近3年內(nèi)最高值。

    東京是日本的首都，也是置業(yè)日本的首選城市，據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，2019年東京23區(qū)公寓的平均價格為7286萬日元(約折合人民幣464萬元)，較于2018年漲幅達2.0%，在過去5年里呈持續(xù)增長趨勢，漲幅達7.6%;其中東京的二手房價格漲幅更是明顯，據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，按照70平米的二手公寓換算，2019年東京都的價格突破了5000萬日元(約折合人民幣318萬元)，和過去的6年前相比，漲幅達36.4%，有了大幅度的增長。除此之外，大阪府增長了36.9%，愛知縣增長了37.8%，漲勢非常明顯。

    日本三大重要都市圈(首都圈、近畿圈、中部圈)內(nèi)，二手公寓的漲幅排名前五名分別是：神戶市10.2%、大阪市8.6%、千葉市4.7%、名古屋市4.3%、東京23區(qū)3.4%;其中東京的租金收益率4%-5%，大阪4%-7%，名古屋5%-8%。

    日本三大都市圈內(nèi)主要城市的二手房公寓漲幅

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    受海外買家歡迎的置業(yè)城市，東京的單套成交價位2159萬日元(約折合人民幣137萬元)，大阪為1377萬日元(約折合人民幣88萬元)，京都1225萬日元(約折合人民幣77萬元)。

日本三大置業(yè)熱門城市單套平均成交價

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    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場運行潛力及營銷渠道分析報告》數(shù)據(jù)顯示：海外置業(yè)主要目的是資產(chǎn)保值增值，旅居、教育居住等其他置業(yè)目的也在快速發(fā)展。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，資產(chǎn)保值增值占比76%，超過3/4;其他置業(yè)目的占比24%，如教育居住、旅游居住、退休休閑居住、移民置業(yè)購房等。

中國買家海外置業(yè)目的占比

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    當前，海外置業(yè)預算范圍從百萬至千萬不等。市場不再是被高凈值人群獨占，約5成左右置業(yè)者(置業(yè)國家為日本和泰國，成交占比52%)預算為150萬人民幣以下，更多是以小成本購房，中產(chǎn)階層在逐步入場;美英澳德置業(yè)預算較高，更受高凈值人群喜愛，置業(yè)預算一般在300萬人民幣以上。

    海外置業(yè)人群中，男性置業(yè)者占55%，女性占比45%，男性占比更大，但女性正在崛起。

    26-45歲是主力海外置業(yè)人群，占比超過80%;其中，26-35歲占比近一半。

海外置業(yè)人群年齡分布

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    三、趨勢

    海外置業(yè)市場將同中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展、人民幣國際化趨勢的加快、人民對美好生活的向往繼續(xù)向前發(fā)展。中國中產(chǎn)階級的穩(wěn)步壯大和對優(yōu)質(zhì)教育及美好生活的更高追求，將進一步釋放海外置業(yè)的需求。同時，中國資本市場的進一步開放、“一帶一路”倡議影響力的日益擴大，都將讓海外置業(yè)變得更加便利，促進整個市場的發(fā)展。

    1、品牌效應凸顯

    海外置業(yè)行業(yè)中，海外置業(yè)公司的品牌效應將更加凸顯，未來行業(yè)集中度將進一步提高。海外置業(yè)因涉及資金大、信息不對稱和交易復雜等特性，海外置業(yè)公司的品牌影響力、專業(yè)能力、資金實力尤為重要。大品牌海外置業(yè)公司房產(chǎn)可靠、資金安全，市場信任度高，將實現(xiàn)客戶高滿意度、再推薦和品牌再增強的正向循環(huán)。

    2、行業(yè)平臺化發(fā)展

    在面向海外置業(yè)公司同行公司的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，87%同行公司認為海外置業(yè)公司未來將往平臺化發(fā)展。這也是因為海外置業(yè)行業(yè)聚集度提高后，再度擴大市場份額，必須進行平臺化發(fā)展。其中，73%同行公司認為平臺化發(fā)展公司核心競爭優(yōu)勢應該要賦能面臨生存危機的銷售機構和獨立經(jīng)紀人，并且利用行業(yè)地位和市占率制定海外置業(yè)服務標準;67%公司認為平臺化公司應該賦能開發(fā)商、開放廣大客源和優(yōu)質(zhì)房源，以此促進市場格局的改革。