2019年中國(guó)商業(yè)綜合體零售現(xiàn)狀、發(fā)展特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

    商業(yè)綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區(qū)別。商業(yè)綜合體，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

    城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體）。

    一、現(xiàn)狀

    隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，消費(fèi)理念逐漸升級(jí)，城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度后的必然產(chǎn)物。在全國(guó)地產(chǎn)投資處于低迷的狀況下，城市綜合體的投資總量卻被逐步激發(fā)。

    2018年中國(guó)商業(yè)綜合體帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到36.6萬億元。隨著近期中國(guó)各城市城市綜合體的相繼竣工，預(yù)計(jì)2021年城市綜合體帶動(dòng)的零售消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模將突破47萬億元。

2016-2021年中國(guó)城市商業(yè)綜合體市場(chǎng)規(guī)模及增速預(yù)測(cè)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)商業(yè)綜合體市場(chǎng)全景調(diào)查及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2019年住宅房產(chǎn)的緊縮政策，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。

    中國(guó)主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購(gòu)物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購(gòu)物中心量存則相對(duì)較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響；重慶、西安等城市購(gòu)物中心數(shù)量與租金趨勢(shì)脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。

中國(guó)主要城市購(gòu)物中心數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

中國(guó)主要城市購(gòu)物中心核心商圈首層平均租金

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    伴隨著城市收縮等供求關(guān)系進(jìn)一步失衡，地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)調(diào)整應(yīng)對(duì)策略，部分企業(yè)更關(guān)注三四線城市發(fā)展。

    消費(fèi)者對(duì)于商場(chǎng)的選擇很大程度取決于商場(chǎng)交通的便利程度，而且對(duì)于熟悉的商場(chǎng)有一定的依賴性。商場(chǎng)引入的品牌、商場(chǎng)的話題流量還有價(jià)格是消費(fèi)者其次考慮的因素。近70%消費(fèi)者在商場(chǎng)的逗留時(shí)間不超過1小時(shí)。

消費(fèi)者選擇商場(chǎng)的理由占比

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    二、發(fā)展的特點(diǎn)

    1、數(shù)量快速增加，老城區(qū)相對(duì)集中。

    2016年，我市擬納入統(tǒng)計(jì)的城市商業(yè)綜合體8家，較2015年新增7家。其中，位于老城區(qū)的商業(yè)綜合體6家，1家位于城市發(fā)展新區(qū)，1家位于新老城區(qū)結(jié)合部。從發(fā)展趨勢(shì)看，新建或試營(yíng)業(yè)的城市商業(yè)綜合體均分布在城市發(fā)展新區(qū)，如埇橋區(qū)萬達(dá)城市廣場(chǎng)、碭山縣七彩商城等。

    2、商戶數(shù)量眾多，自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)較少。

    從綜合體內(nèi)商戶數(shù)量看，在重點(diǎn)調(diào)查的8家城市商業(yè)綜合體中，經(jīng)營(yíng)商戶總數(shù)量為514戶，其中自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)單位108家，僅占全部經(jīng)營(yíng)單位的21%。個(gè)別商業(yè)綜合體內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位全部為對(duì)外租賃商戶，如埇橋區(qū)同盛購(gòu)物廣場(chǎng)、泗縣第一街購(gòu)物中心、靈璧縣萊迪購(gòu)物中心等。

    3、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，商品零售占一半以上。

    分業(yè)態(tài)看，2016年我市商業(yè)綜合體零售業(yè)商戶321戶，主要業(yè)務(wù)活動(dòng)涵蓋服裝鞋帽、化妝品、電子產(chǎn)品、珠寶首飾、黃金、圖書文化用品等領(lǐng)域，占商戶總數(shù)的62.5%；餐飲業(yè)商戶93戶，主要提供正餐、快餐、甜品、飲品等，占18.1%；電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)商戶100戶，占19.45%。

    4、銷售量增長(zhǎng)較快，億元以上項(xiàng)目較少。

    2016年前10月，全市8家城市商業(yè)綜合體實(shí)現(xiàn)銷售（營(yíng)業(yè)）額8.11億元，同比增長(zhǎng)49.73%。分業(yè)態(tài)看，零售業(yè)5.93億元，增長(zhǎng)25.5%；餐飲業(yè)1.01億元，增長(zhǎng)236.7%；電影院、游藝游戲、KTV、教育培訓(xùn)、健身養(yǎng)生等服務(wù)業(yè)1.17億元，增長(zhǎng)197.9%。但從銷售規(guī)?？?，銷售額（營(yíng)業(yè)額）達(dá)億元以上單位僅3家，分別為埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代廣場(chǎng)、碭山縣香港商城、泗縣文廟商城，億元以上單位數(shù)占綜合體總數(shù)不足一半。

    5、大眾化消費(fèi)居多，專賣店和精品店較少。

    受限于地區(qū)人口數(shù)量、居民消費(fèi)能力，我市商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以百貨和超市為主，尤其是縣城里的商業(yè)綜合體，大眾化消費(fèi)商品居多，專賣店和精品店較少，在餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)中，小吃和特色餐飲較多，正餐較少。KTV和影視較多，教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)較少。

    三、面臨的困難

    由于受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、電商分流、城市建設(shè)改造升級(jí)、自身商業(yè)定位不準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)管理不到位、承租戶換手率高等因素影響，我市城市商業(yè)綜合體發(fā)展和統(tǒng)計(jì)工作還存在不少困難。

    1、受新產(chǎn)業(yè)及新消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變影響，零售行業(yè)實(shí)體店遭遇寒冬。 

    近年來，隨著電商行業(yè)迅猛發(fā)展，部分零售行業(yè)實(shí)體店成了“觀摩店”、“試衣間”，銷售額大幅下降。以蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)為例，其一期項(xiàng)目國(guó)購(gòu)步行街2012年12月8日商戶入駐率為100%，滿鋪開業(yè)，現(xiàn)如今只有70%的開業(yè)經(jīng)營(yíng)率，最低潮時(shí)開業(yè)率低至50%，商場(chǎng)第一層服飾零售幾乎全部關(guān)停。如今開業(yè)率有所回升，但店鋪換手率偏高。店鋪空置及較高的換手率導(dǎo)致城市綜合體管理方租金大幅下降，目前市場(chǎng)租金已普遍比原先開業(yè)時(shí)下降30%-50%。

    2、商業(yè)布局過于密集，市場(chǎng)消費(fèi)潛力不足。

    以埇橋區(qū)為例，宿州創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)與大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心相距不足500米，與創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)一路之隔的國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)也正在建設(shè)之中。而由于城市改造，主城區(qū)人口大量外遷，再加上本區(qū)域沒有大量新建高檔社區(qū)，即使部分拆遷戶回遷，該區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)能力仍有待觀察。埇橋區(qū)華夏世貿(mào)廣場(chǎng)，2011年開業(yè)時(shí)，商戶爭(zhēng)著入住商場(chǎng)，但從2013年開始，周邊城區(qū)改造，居民大量外遷，加上周邊商場(chǎng)（如華夏、蘇果商場(chǎng)）較多，同等商品售價(jià)較低，從而導(dǎo)致商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)困難。目前商場(chǎng)為留住商戶，增加商場(chǎng)人氣，不僅不收租金，還出人出資與商戶聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。

    3、商業(yè)定位涉后，消費(fèi)層次有待轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    建設(shè)城市商業(yè)綜合體的初衷就是改變?nèi)藗兿M(fèi)觀念、增加消費(fèi)體驗(yàn)，提高居民消費(fèi)質(zhì)量和層次。但從調(diào)研情況看，個(gè)別老城區(qū)城市商業(yè)綜合體除精品店、專賣店?duì)I業(yè)額較好外，日常百貨、服裝，快餐等行業(yè)均與周邊商業(yè)無異。有的商業(yè)綜合體除有特色的餐飲和影院外，其他部分甚至演變成規(guī)模較大的商品交易市場(chǎng)了（商品交易市場(chǎng)特別是有批發(fā)活動(dòng)的商品交易市場(chǎng)不屬于城市商業(yè)綜合體范疇）。如碭山香港商城，其一樓商業(yè)大部分為個(gè)體經(jīng)營(yíng)服裝百貨，定位較低，與周邊商業(yè)無異。部分位于新城區(qū)的城市商業(yè)綜合體，由于新區(qū)正在建設(shè)，人流量不足，市場(chǎng)消費(fèi)能力偏低，綜合體內(nèi)商戶換手率高，商戶空置率也偏高。消費(fèi)層次難以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

    4、基礎(chǔ)設(shè)施投入不足，停車場(chǎng)建設(shè)普遍涉后于商業(yè)發(fā)展速度。

    我市現(xiàn)有城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目多數(shù)屬于主城區(qū)，有成熟繁榮的商圈，有足夠的消費(fèi)群體支撐，但存在共性的問題就是停車場(chǎng)設(shè)計(jì)偏小，如碭山縣香港商城、泗縣文廟商城等，停車位明顯跟不上城市商業(yè)發(fā)展需求；有的城市商業(yè)綜合體雖然有地下車庫且停車位也較多，但進(jìn)出地下車庫的道路不順，如埇橋區(qū)創(chuàng)新時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、同盛廣場(chǎng)，蕭縣龍城國(guó)購(gòu)廣場(chǎng)等。

    5、管理松散，服務(wù)水平有待提升。

    一些城市商業(yè)綜合體建成后，招商缺少統(tǒng)一規(guī)劃，綜合體內(nèi)業(yè)態(tài)布局不清晰，商業(yè)綜合體管理公司在經(jīng)營(yíng)過程中重租金輕管理的現(xiàn)象大量存在。管理松散，城市商業(yè)綜合體整體的營(yíng)銷推廣開展不力。經(jīng)調(diào)查，全市八家主要城市商業(yè)綜合體內(nèi)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)部分僅115家商戶，占經(jīng)營(yíng)總單位個(gè)數(shù)的22.07%，有的商業(yè)綜合體全部對(duì)外出租，管理方只收取租金，而對(duì)市場(chǎng)安全、商品質(zhì)量、人員管理服務(wù)不到位

    四、發(fā)展趨勢(shì)

    城市商業(yè)綜合體能夠更好地刺激消費(fèi)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是未來商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。從購(gòu)物中心到商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)來看，人們對(duì)于購(gòu)物的需求越發(fā)頻繁、隨性。而由于網(wǎng)絡(luò)電商的發(fā)展，人們購(gòu)物的場(chǎng)景也變得越發(fā)碎片化。商業(yè)綜合體因?yàn)閾碛懈叨嘶颡?dú)家的品牌零售而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸減弱，人們更加注重線下購(gòu)物的全方面體驗(yàn)，因此衍生了更多類型，集合不同功能的綜合體。

    中國(guó)整體消費(fèi)主要發(fā)生在夜間，其夜間消費(fèi)額占據(jù)全天消費(fèi)的60.0%，大型商場(chǎng)在夜晚18時(shí)-22時(shí)期間，銷售額的占比達(dá)到全天銷售額的五成以上，中國(guó)夜間經(jīng)濟(jì)消費(fèi)龐大，夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是必然趨勢(shì)。目前，北京上海等城市都已經(jīng)出臺(tái)政策打造夜間經(jīng)濟(jì)商圈，任命夜間經(jīng)濟(jì)建設(shè)“區(qū)長(zhǎng)”等。夜間經(jīng)濟(jì)不僅可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)間延長(zhǎng)、各種設(shè)施利用率提高、就業(yè)機(jī)會(huì)增多，有助于推動(dòng)服務(wù)員擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)大消費(fèi)，增加稅源，聚集財(cái)富、產(chǎn)業(yè)和人氣，還提高城市的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力，拓展游客的消費(fèi)空間，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。