2019年以來中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)、溢價率、投資額、銷售情況及行業(yè)發(fā)展趨勢分析[圖]

    一、中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)

    商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟、土地、物業(yè)、消費領(lǐng)域、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。

    從2016-2019年中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)及其各項指數(shù)構(gòu)成的變化情況看，商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)與宏觀經(jīng)濟指數(shù)、商用土地指數(shù)、商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)、零售商信心指數(shù)的變化趨勢基本趨同。此外，除商

    2019年Q1，中國商業(yè)地產(chǎn)指數(shù)124.5，同比下降2.4%，環(huán)比下降6.6%。從2019年第一季度各項指標環(huán)比變化情況來看，各項指數(shù)均較2018年第四季度有所下降；從2019年第一季度各項指標的同比變化情況來看，宏觀經(jīng)濟指數(shù)和零售商信心指數(shù)保持同比上升態(tài)勢，其余指數(shù)均同比下降，表明國民經(jīng)濟開局平穩(wěn)，零售商保持拓展節(jié)奏；商用土地指數(shù)同比出現(xiàn)較大幅度地下跌，土地供應(yīng)緊縮趨勢明顯；商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)同環(huán)比均出現(xiàn)下降，受到存量市場及周期性因素的共同影響。

2019年Q1中國商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)指數(shù)環(huán)比和同比走勢

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

    2019年第一季度中國商用土地指數(shù)91，環(huán)比微降1.9%，同比下降23.8%。2019年第一季度商用土地溢價率為5.5%，平均溢價率環(huán)比回升48.6%，同比下降28.6%。

2019年第一季度，中國商用土地指數(shù)及溢價率走勢

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    2019年一季度全國商服用地拿地數(shù)量為1558宗，面積達35136.9畝；其中，百強企業(yè)商服用地拿地面積達22177.9畝，占比63.12%；商服用地拿地面積在100畝以上的企業(yè)有76家，200畝以上29家，500畝以上5家，而1000畝以上的企業(yè)僅有1家。

2019年一季度全國商服用地拿地數(shù)量

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    二、商業(yè)地產(chǎn)投資額及銷售情況分析

    從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2019年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，其中辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資額合計3634億元，占比15.27%；從施工面積來看，第一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積699444萬平方米，同比增長8.2%，其中，商業(yè)地產(chǎn)施工面積占比16.62%；從新開工面積來看，房屋新開工面積38728萬平方米，增長11.9%，其中，商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占比12.04%。從竣工面積來看，房屋竣工面積18474萬平方米，下降10.8%，其中，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積占比15.82%。綜上，除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外，其余均同比減少，供給趨緊。

    從房地產(chǎn)銷售面積來看，2019年第一季度，中國商品房銷售面積29829萬平方米，其中，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積合計2552萬平方米，占比8.56%，辦公樓銷售面積下降11.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.9%。從房地產(chǎn)銷售金額來看，商品房銷售額27039億元，增長5.6%，其中，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積合計3111億元，占比11.51%，辦公樓銷售額下降13.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降2.6%。綜上，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少。

    截止2019年3月末，中國商品房待售面積51646萬平方米，比2月末減少605萬平方米。其中，住宅待售面積減少531萬平方米，辦公樓待售面積減少47萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加21萬平方米。截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)進入存量消化階段。

2019年一季度中國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況（億元，萬平方米）

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    2019年第一季度社會消費品零售總額97790億元，同比增長8.3%。按經(jīng)營單位所在地分，城鎮(zhèn)消費品零售額83402億元，增長8.2%；鄉(xiāng)村消費品零售額14388億元，增長9.2%。按消費類型分，餐飲收入10644億元，增長9.6%；商品零售87146億元，增長8.2%。此外，2019年第一季度中國城鎮(zhèn)居民人均消費支出7160元，同比上漲4.1%。

2019年第一季度中國社會消費品零售情況（單位：億元）

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    2018全年商業(yè)不動產(chǎn)投資額、新開工面積、銷售規(guī)模等主要指標較2017年均出現(xiàn)下降，全國商業(yè)地產(chǎn)投資額下降9.95%至20173.42億元。

2011-2018年全國商業(yè)地產(chǎn)投資額變化趨勢（單位：億元，%）

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    2018年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額為20173.42億元，增速下滑嚴重，同比下降9.95%。

2011-2019年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額情況

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    2018年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重繼續(xù)下降，其中商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額占比11.79%，下降2.45個百分點;辦公樓開發(fā)投資額占比4.99%，下降1.17個百分點。

2011-2019年中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額占比情況

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    2018年全國商業(yè)地產(chǎn)施工面積為138471.45萬平方米，同比下降1.97%。

2011-2018年全國商業(yè)地產(chǎn)施工面積（單位：萬平方米，%）

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    2010-2018年我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢，而2018年增速下滑到負增長水平，2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為16334.65萬平方米，同比下降7.16%。

2010-2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積趨勢（單位：萬平方米，%）

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    2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額為19625.45億元，同比下降0.35%。

2011-2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額趨勢（單位：億元，%）

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    三、2019年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

    1.商業(yè)地產(chǎn)市場將會進行新一輪的優(yōu)勝劣汰，不符合消費升級需求的商業(yè)體，將面臨升級和淘汰

    隨著消費需求的升級，市場競爭的加劇，預(yù)計2019年，傳統(tǒng)的百貨型商業(yè)體、缺乏競爭力和業(yè)態(tài)一成不變的商業(yè)體，將面臨著嚴重的人氣不足和業(yè)績下滑的風(fēng)險，將會被迫做出改變，要么進行規(guī)劃升級改造涅槃重生，要么會被市場所淘汰進行低價轉(zhuǎn)讓。

    2.商業(yè)體規(guī)模數(shù)量的大幅增加將會放緩，隨著金融環(huán)境的緊縮，商業(yè)項目將會更加趨于理性

    2018年底就已開始，全國主要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面臨著業(yè)績增長放緩，融資困難等一系列的問題，不得不采取縮減開支，暫緩擴張計劃，因此2019年商業(yè)項目的增加將會有所放緩

    3.商業(yè)體面向中檔消費、大眾化消費的業(yè)態(tài)是主流

    隨著市場的進一步推進，面向中產(chǎn)階層的中檔消費仍然是主流，特別是一些偏高端的商業(yè)體，將會隨著市場的變化而對業(yè)態(tài)做出調(diào)整，以中檔為主。

    4.越來越多的知名品牌、甚至國際品牌會下沉到三四線城市商業(yè)體

    一線、二線城市的市場競爭較為激烈，業(yè)績增長放緩，為了增加業(yè)績，一線知名品牌商會下沉到三線、四線城市的商業(yè)體當(dāng)中去，特別是過年期間，電商物流配送關(guān)閉，人員大幅度的回流，處于消費的最佳節(jié)日，線下銷售迎來千載難逢的機會。

    5.新穎的業(yè)態(tài)將會成為商業(yè)項目新的人氣發(fā)動機

    隨著市場的不斷變化，一些新穎的業(yè)態(tài)如雨后春筍般的出現(xiàn)，并且迅速獲得消費者的認可，成為人氣增長點，成為各大商業(yè)項目的寵兒，新穎的業(yè)態(tài)代表如新穎的科技體驗店，吸引了很多人前來體驗，感受科技的造福生活便利。

    .商業(yè)體智能化技術(shù)應(yīng)用更加廣泛

    2019年商業(yè)體開始逐漸提高應(yīng)用智能化比例，提高運營效率，精簡人員，創(chuàng)造業(yè)績；特別是智能化停車場、導(dǎo)購系統(tǒng)、結(jié)算系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，大大的提高了服務(wù)效率，節(jié)省了人力成本。

    7.中小住宅房企將會更加慎重進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域

    政策和金融環(huán)境的嚴峻，一些中小開發(fā)商將會慎重進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，靜觀其變，不再像以前那樣比較樂觀的判斷商業(yè)地產(chǎn)市場，將會更加專注所在的領(lǐng)域，待時機成熟時再考慮進入。

    8.自持、精細化運營，仍然是市場主流

    項目自持是開發(fā)商銀行貸款和成本回收、盈利的根本，精細化運營是保障，因此這兩者依然是2019年全國主要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的運作特點，不會發(fā)生較大的改變。

    9.線上線下相結(jié)合運作模式越來越明顯

    商業(yè)體作為線下實體項目，不能忽視線上的作用，越來越多的商業(yè)體開始開設(shè)線上商場，微信公眾號、小程序的應(yīng)用，線上購物線下提，O2O相結(jié)合的運作模式，而不是單一的只注重線下。

    10.趨向于打造更多的人氣流量入口

    人氣是項目的業(yè)績基礎(chǔ)，項目會千方百計的打造亮點吸引人氣，預(yù)計2019年商業(yè)體將會涉足到許多領(lǐng)域，使用更多的措施來提升人氣，打造人流量入口，如與高人氣的熱門便利店合作，以贈送商業(yè)項目消費券、停車劵的方式將人氣導(dǎo)入進項目內(nèi)。

    2019年的商業(yè)地產(chǎn)總體上的發(fā)展方向依然是不斷地創(chuàng)新升級，行業(yè)特點則是面積上不再向以往那樣貪大求全、規(guī)模上將會有所減緩，面臨的發(fā)展問題將會是去庫存和業(yè)績的提升。面臨的問題越嚴峻，商業(yè)地產(chǎn)將會越理性，緊隨市場變化。