2025年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程、產(chǎn)業(yè)鏈圖譜、發(fā)展現(xiàn)狀及未來前景研判：商業(yè)地產(chǎn)迎來全新變局，行業(yè)加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型步伐[圖]

內(nèi)容概要：2024年，中國宏觀經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢，外需有所回暖，但內(nèi)需仍面臨較大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場于四季度在核心城市出現(xiàn)一定回暖跡象，但整體仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，銷售端延續(xù)去庫存態(tài)勢，新增供應(yīng)持續(xù)縮減，開發(fā)投資低迷。運營方面，部分一線城市商場類物業(yè)出現(xiàn)企穩(wěn)改善跡象，但辦公樓物業(yè)出租率和租金水平均仍處于下行通道。從開發(fā)投資端來看，2024年商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成額延續(xù)下行趨勢但降幅有所收窄。2024年，我國商業(yè)營業(yè)用房完成開發(fā)投資額6943.97億元，同比下降13.9%；辦公樓完成開發(fā)投資額4159.88億元，同比降低9%。

上市企業(yè)：保利地產(chǎn)（600048）、大悅城（000031）、綠地控股（600606）、華僑城A（000069）、龍湖集團（00960）、萬科A（000002）、招商蛇口（001979）、旭輝控股集團（00884）、新城控股（601155）、越秀地產(chǎn)（00123）、太古地產(chǎn)（01972）、華潤置地（01109）、王府井（600859）

相關(guān)企業(yè)：大連萬達集團股份有限公司、中國融通房地產(chǎn)集團有限公司

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、商業(yè)地產(chǎn)競爭格局、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢

一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。

我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但發(fā)展速度較快。我國商業(yè)地產(chǎn)起步于20世紀(jì)90年代初，最早在北京、上海出現(xiàn)成規(guī)模的百貨店，并逐步擴展到中小城市。20世紀(jì)90年代中期在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)小規(guī)模引入，形成購物中心。進入21世紀(jì)后，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資進入快車道。2010年以前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式主要以模仿香港和日本為主，進入2010年，新代際的消費者分化出來，產(chǎn)生了更多元、差異化的訴求。而在二、三線城市復(fù)制的同時，一線城市已經(jīng)完成了中心商務(wù)區(qū)的布局，新商業(yè)綜合體則把目光投向了場景的營造，以此尋找新機會點。從2019、2020年開始，城市進入了存量改造和城市更新的階段。伴隨大量新興國潮、主理人、生活方式品牌被新一代消費者認(rèn)可，更多個性化的、非標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)地產(chǎn)項目逐一出現(xiàn)，為非標(biāo)產(chǎn)品的打造提供了參考案例。

相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場運營態(tài)勢及投資前景研判報告》

二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游為地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)備供應(yīng)；中游為物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)運營以及商業(yè)地產(chǎn)交易；下游則是個人或者企業(yè)租賃或購買后進行居住、商業(yè)、辦公和其他用途。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈主要指的往往是上游的地產(chǎn)開發(fā)和中游的運營環(huán)節(jié)。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等；設(shè)備供應(yīng)商則種類較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)備需求逐漸向智能化、自動化發(fā)展，因此主要以大華股份、?？低曇约拔鏖T子電器等科技公司為主。且隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部開始整合，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往都是多元化經(jīng)營，不僅僅從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，還涉及運營、交易以及住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)運營等業(yè)務(wù)。

三、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2024年，中國宏觀經(jīng)濟延續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢，外需有所回暖，但內(nèi)需仍面臨較大挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)市場于四季度在核心城市出現(xiàn)一定回暖跡象，但整體仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，銷售端延續(xù)去庫存態(tài)勢，新增供應(yīng)持續(xù)縮減，開發(fā)投資低迷。運營方面，部分一線城市商場類物業(yè)出現(xiàn)企穩(wěn)改善跡象，但辦公樓物業(yè)出租率和租金水平均仍處于下行通道。從開發(fā)投資端來看，2024年商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資完成額延續(xù)下行趨勢但降幅有所收窄。2024年，我國商業(yè)營業(yè)用房完成開發(fā)投資額6943.97億元，同比下降13.9%；辦公樓完成開發(fā)投資額4159.88億元，同比降低9%。

2024年，我國經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)，但依然面臨著國內(nèi)有效需求不足、企業(yè)經(jīng)營壓力較大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)作為重點風(fēng)險領(lǐng)域之一，新開工面積降幅均有所擴大，商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量顯著下滑。2024年，中國商業(yè)營業(yè)用房新開工施工面積為4980.32萬平方米，同比下降23.3%；辦公樓新開工施工面積為1892.93萬平方米，同比下降27.7%。分發(fā)展區(qū)域來看，我國四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)運營表現(xiàn)分化，其中深圳運營表現(xiàn)改善、上海運營表現(xiàn)企穩(wěn)、北京和廣州仍處于以價換量的租金下行階段。寫字樓方面，四大一線城市寫字樓租金水平均尚未止跌，空置率上升至20%左右且尚未完全企穩(wěn)。再次背景下，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs進入常態(tài)化發(fā)行階段。未來，隨著消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs逐步發(fā)展完善，將有望成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要退出途徑，從而有效解決了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域長期存在的資金退出難題，有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

2024年，實體商業(yè)運營面臨較大挑戰(zhàn)，宏觀經(jīng)濟增速影響辦公樓需求，商業(yè)地產(chǎn)整體去化承壓，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓銷售額降幅均在10%以上。從不同業(yè)態(tài)來看，限額以上零售業(yè)單位中，百貨店和品牌專賣店零售額均有小幅下降，而實物商品網(wǎng)上零售額增幅超7%，實體商業(yè)運營在電商沖擊下仍面臨較大挑戰(zhàn)。2024年，商業(yè)營業(yè)用房銷售額面積為5986.25萬平方米，同比下降5.9%，降幅有所擴大。辦公樓方面，宏觀經(jīng)濟景氣度和租金水平的整體持續(xù)下調(diào)對辦公樓銷售形成較大壓力，2024年辦公樓銷售面積為2402.81萬平方米，同比下降11.5%。

四、中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭格局

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)活動最活躍的地區(qū)包括廣東省、江蘇省、上海市、浙江省、北京市等東部地區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展速度較快，商業(yè)集合體較為完善，吸引大量企業(yè)駐扎。近年來，我國商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)逐步由銷售轉(zhuǎn)向持有運營；疊加城鎮(zhèn)化發(fā)展進入穩(wěn)步增長階段，企業(yè)投資拿地更加審慎。因此，輕資產(chǎn)管理模式越來越受到企業(yè)重視。大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司、華潤置地、保利地產(chǎn)、大悅城、龍湖集團、萬科、招商蛇口、新城控股、太古地產(chǎn)等企業(yè)榮登2024年中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)。

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1、華潤置地有限公司

華潤的前身是于1938年在香港成立的“聯(lián)和行”。1948年聯(lián)和進出口公司改組更名為華潤公司。2000年以來，經(jīng)過兩次“再造華潤”，華潤奠定了目前的業(yè)務(wù)格局和經(jīng)營規(guī)模，現(xiàn)已發(fā)展成為業(yè)務(wù)涵蓋大消費、綜合能源、城市建設(shè)運營、大健康、產(chǎn)業(yè)金融、科技及新興產(chǎn)業(yè)6大領(lǐng)域。華潤置地有限公司是華潤（集團）有限公司旗下負(fù)責(zé)城市建設(shè)運營的業(yè)務(wù)單元，于1994年改組成立。經(jīng)過三十年的發(fā)展，已布局內(nèi)地及香港等境內(nèi)外85座城市，是綜合實力領(lǐng)先的城市投資開發(fā)運營商。面向“十四五””，華潤置地以“城市投資開發(fā)運營商”的戰(zhàn)略定位為指引，構(gòu)建了開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機聯(lián)動的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)涵蓋住宅、公寓、購物中心、寫字樓、酒店、商業(yè)運營、物業(yè)管理、長租公寓、城市代建、文體、城市更新、城市運營等領(lǐng)域，構(gòu)建城市投資開發(fā)運營生態(tài)圈。2024年上半年，華潤置地營業(yè)收入為791.3億元，同比增長8.4%。其中，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)營業(yè)額為591.3億元，同比增長8.3%。

2、龍湖集團控股有限公司

龍湖集團1993年創(chuàng)建于重慶，聚焦開發(fā)、運營、服務(wù)三大板塊，發(fā)揮地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營造五大航道協(xié)同效應(yīng)，實現(xiàn)一、二線高能級城市的全面布局。與此同時，龍湖持續(xù)提升各航道運行能力，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正的內(nèi)生式增長，并不斷優(yōu)化提升資產(chǎn)質(zhì)量，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。龍湖商業(yè)以“天街”及“星悅薈”為產(chǎn)品品牌，堅定輕重并舉戰(zhàn)略，實現(xiàn)一、二線高量級城市網(wǎng)格化布局。截至2024年6月底，龍湖商業(yè)累計已開業(yè)運營商場91座，合作品牌超6800家。2024年上半年，龍湖集團營業(yè)收入為468.55億元，同比下降24.48%。

五、中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢研判

1、行業(yè)發(fā)展將進一步下沉

近年來，各城市消費力增長乏力，我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)承壓。但隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)向好，國民消費水平將不斷提高，尤其是新一線城市和二、三線城市的消費能力將不斷升級，新一線城市和二、三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大?；诖松虡I(yè)地產(chǎn)企業(yè)將重點布局新一線及二、三線城市發(fā)展，尋求業(yè)績突破點。此外，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費人群的不斷迭代，消費理念與消費模式正在發(fā)生深刻變化，消費分級現(xiàn)象也更加突出。行業(yè)內(nèi)領(lǐng)頭企業(yè)將融合各類人群消費特點，開發(fā)個性化、多元化融合商業(yè)模式，以滿足不同消費者的需求。

2、行業(yè)加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型步伐

隨著國家在房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線政策的下臺，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)開始走向輕資產(chǎn)化運營的道路，開發(fā)與運營逐漸開始剝離，輕資產(chǎn)化運營成為行業(yè)趨勢。在輕資產(chǎn)化運營模式下，企業(yè)無需投入大量的資金用于土地購置和項目開發(fā)，而是通過與合作伙伴的緊密合作，共同分享項目的收益。在這一大背景下，企業(yè)將逐步優(yōu)化內(nèi)部管理、提升服務(wù)質(zhì)量等方式，提升運營效率和市場競爭力，為整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展注入新的活力。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（m.yhcgw.cn）發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場運營態(tài)勢及投資前景研判報告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報告、商業(yè)計劃書、可行性研究報告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業(yè)動態(tài)。