2019年上半年中國非住宅物業(yè)管理在管面積的不同涵義、項(xiàng)目續(xù)約率和盈利能力、政策機(jī)遇、短期彈性力及未來掘金新藍(lán)海分析[圖]

    非住宅物業(yè)管理行業(yè)潛力巨大，但目前格局分散。估算2030年全國非住宅物業(yè)管理面積將達(dá)113億平，對(duì)應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模1.1萬億元，分別較18年+81%、+129%。隨著我國消費(fèi)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等因素將推動(dòng)品質(zhì)型商辦物管增量需求增加，并存量改造后有望成為新的服務(wù)對(duì)象。近幾年國家大力提倡后勤社會(huì)化，并對(duì)地方審計(jì)加強(qiáng)監(jiān)管等措施，促使政府機(jī)其后勤服務(wù)逐步市場(chǎng)化，有望推動(dòng)機(jī)構(gòu)類物管業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。非住宅物業(yè)面對(duì)單一大業(yè)主，重定價(jià)能力強(qiáng)，中長(zhǎng)期利潤(rùn)率更穩(wěn)定，并且機(jī)構(gòu)類物業(yè)的定義有望擴(kuò)圍至城市市政服務(wù)等更為廣義的概念，將物業(yè)管理的邊界從小區(qū)拓展至社區(qū)乃至城市。

    一、在管面積的不同涵義

    住宅物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)服務(wù)和增值服務(wù)區(qū)分非常明顯，基礎(chǔ)服務(wù)一般就是保安、保潔、保修、保綠這“四保”。而且，住宅物業(yè)管理公司從入場(chǎng)開始，物業(yè)管理費(fèi)就相對(duì)恒定。盡管也有提價(jià)的情況，但不會(huì)將某一類業(yè)務(wù)獨(dú)立出來收費(fèi)（例如不會(huì)專門收保潔費(fèi)）。

    增值服務(wù)作為獨(dú)立的收費(fèi)單元存在，但增值服務(wù)往往是基于良好的基礎(chǔ)服務(wù)，不飽滿的員工工作時(shí)間和含糊的共有部分產(chǎn)權(quán)來實(shí)現(xiàn)的?？傮w來看，住宅物業(yè)管理公司的規(guī)?；A(chǔ)就是在管面積，在管面積的擴(kuò)大一定意味著營業(yè)收入的擴(kuò)大。而且，住宅物業(yè)管理公司的在管面積，普遍會(huì)提前一些年鎖定，即先有“儲(chǔ)備面積”，后有在管面積。

    物業(yè)管理公司披露的在管面積及市值比較

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營態(tài)勢(shì)及未來發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

    物業(yè)管理公司披露的合約面積及市值比較

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    但是在非住宅物業(yè)管理領(lǐng)域，在管面積的涵義其實(shí)和住宅有根本不同。投資者對(duì)于非住宅物業(yè)管理公司在管面積的認(rèn)識(shí)，也應(yīng)該和住宅物業(yè)管理公司有根本的區(qū)別。

    一方面，非住宅領(lǐng)域業(yè)務(wù)形態(tài)多元，不同業(yè)態(tài)之間差異極大。有些公共設(shè)施比如公園涉及到水面管理，機(jī)場(chǎng)涉及到機(jī)坪清潔，其面積的意義可比較性較低。當(dāng)然不同形態(tài)之間物業(yè)費(fèi)的差異也是巨大的。

    另一方面，即使是同類型物業(yè)，非住宅單位面積貢獻(xiàn)的收入也不盡相同。與住宅物業(yè)管理“包干式”不同的是，非住宅物業(yè)的管理的服務(wù)往往是“菜單式”的，甚至?xí)霈F(xiàn)不同物業(yè)管理公司服務(wù)同一個(gè)項(xiàng)目，提供不同類別服務(wù)的案例。當(dāng)然如果物業(yè)管理公司服務(wù)得到業(yè)主好評(píng)，服務(wù)類型也會(huì)不斷增加，比如從最初的保安、保潔增加到綠化、餐飲、會(huì)議室

    管理、接待、會(huì)議等。有可能存在一部分在管面積單位貢獻(xiàn)的收入極低的情況，但也可能出現(xiàn)在管面積不增長(zhǎng)，收入迅猛增長(zhǎng)的情況。實(shí)際上，很多“菜單式”服務(wù)是可以不斷疊加的。一些業(yè)主在初期委托物業(yè)管理公司提供保安服務(wù)，后期就會(huì)增加保潔服務(wù)的需求。

    新大正管理的不同類別項(xiàng)目收費(fèi)單價(jià)差異較大單位：個(gè)，萬平米，元/平米/月

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    而且，非住宅物業(yè)管理公司少涉及儲(chǔ)備面積的概念（當(dāng)然也有）。這是因?yàn)轭A(yù)售合同關(guān)于前期物業(yè)管理服務(wù)，往往是針對(duì)商品住宅而言。非住宅物業(yè)管理公司的在管面積并不能說不重要，只不過這一面積未必和收入增長(zhǎng)完全同步，而可能明顯領(lǐng)先于收入增長(zhǎng)。

    例如，截至2019年6月，中航物業(yè)全國物業(yè)管理項(xiàng)目613個(gè)，管理面積7,634萬平方米，同比增長(zhǎng)37%。而在2019年上半年，公司物業(yè)板塊收入20億元，同比僅增長(zhǎng)21.2%。

    二、項(xiàng)目續(xù)約率和盈利能力不同

    住宅物業(yè)的續(xù)約，相對(duì)是容易的。一方面，前期物業(yè)管理合同可能長(zhǎng)期持續(xù)，很多物業(yè)管理公司所管理項(xiàng)目業(yè)委會(huì)成立的比例，也不過是30%以內(nèi)。另一方面，住宅物業(yè)項(xiàng)目的單盤虧損概率會(huì)大一些，盡管企業(yè)也可以退出虧損項(xiàng)目，但提價(jià)畢竟只是最近幾年才在很少一部分項(xiàng)目出現(xiàn)的。

    非住宅物業(yè)續(xù)約的難度會(huì)更大，單一業(yè)主或較少業(yè)主更替物業(yè)管理合同提供方的可能
性更大。但是，非住宅物業(yè)提價(jià)也相對(duì)容易（只不過只能提升到維持較低凈利潤(rùn)率的水平），因?yàn)閱我粯I(yè)主（或少量業(yè)主）更容易意識(shí)到成本的確剛性提升，提價(jià)勢(shì)在必行。

    一些機(jī)構(gòu)類物業(yè)管理公司的毛利率及分部毛利率

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    新大正的撤場(chǎng)率和新簽率

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    綠城服務(wù)的退出率及退出面積占比

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    招商物業(yè)不同業(yè)態(tài)的續(xù)約率

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    中航物業(yè)不同業(yè)態(tài)的續(xù)約率

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    三、長(zhǎng)期住宅物業(yè)潛力更大，短期非住宅物業(yè)彈性更大

    毫無疑問，無論我國的房屋總面積有多少，住宅總歸是其最核心組成部分。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)看，物業(yè)管理行業(yè)在過去15年間，取得了快速發(fā)展，就業(yè)人數(shù)、凈資產(chǎn)和收入分別增長(zhǎng)3.4倍、7.7倍和12.3倍。其中，住宅物業(yè)管理公司占了大部分。

歷年經(jīng)濟(jì)普查中，物業(yè)管理行業(yè)的主要指標(biāo)

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    住宅物業(yè)管理費(fèi)長(zhǎng)期而言提升空間更大。相比核心城市存量寫字樓5-20元/月/平米的物業(yè)管理費(fèi)，諸多物業(yè)管理費(fèi)不足3元/月/平方米的住宅小區(qū)，中長(zhǎng)期來看物業(yè)費(fèi)向上空間更大。另外，由于我國住宅小區(qū)小區(qū)制的特征，導(dǎo)致我國住宅物業(yè)管理公司增值服務(wù)空間更為廣闊。區(qū)別于其他國家，我國住宅小區(qū)有大量公共空間可供利用。

    相比之下，我國非住宅物業(yè)的管理形態(tài)和海外更加類似。如果說住宅物業(yè)管理公司的確在國際范圍缺乏對(duì)標(biāo)企業(yè)的話，非住宅物業(yè)的標(biāo)桿公司則比比皆是，例如CBRE，JLL等五大行。

    物業(yè)管理500強(qiáng)企業(yè)的管理面積單位：億平米

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    物業(yè)管理500強(qiáng)企業(yè)各業(yè)態(tài)單項(xiàng)目平均面積單位：萬平米

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    測(cè)算的部分城市的人均住房面積

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    測(cè)算的部分城市住宅類小區(qū)物業(yè)費(fèi)規(guī)模單位：億元

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    1999年以來房屋竣工面積累計(jì)值單位：億平米

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    各年商品房竣工面積中非住宅的占比

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    四、不過，相比住宅物業(yè)而言，非住宅物業(yè)的政策機(jī)遇更大，短期彈性也更大。

    十九大報(bào)告指出，深化事業(yè)單位改革，強(qiáng)化公益屬性，推進(jìn)政事分開、事企分開、管辦分離。我國的非住宅領(lǐng)域比如醫(yī)院、學(xué)校、場(chǎng)館、城市環(huán)衛(wèi)等基本都是由事業(yè)單位運(yùn)營管理。由公共部門或者企事業(yè)單位自建團(tuán)隊(duì)管理，效率低，成本高，盡早進(jìn)行市場(chǎng)化改革，讓專業(yè)公司從事專業(yè)的服務(wù)是大勢(shì)所趨。由此，物業(yè)管理也逐漸出現(xiàn)“大物業(yè)”的跡象，所謂非住宅物業(yè)，已經(jīng)包羅萬象，延伸到城市的每一個(gè)角落。

各地城市服務(wù)項(xiàng)目的簽約案例

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    寫字樓和商業(yè)雖然沒有總量的爆發(fā)式增長(zhǎng)，但品牌企業(yè)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍然廣闊。這個(gè)領(lǐng)域原本外資品牌占據(jù)絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但如今中資企業(yè)也逐漸縮小差距，確立優(yōu)勢(shì)。

    五、住宅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，非住宅物業(yè)的細(xì)分賽道多

    參與住宅物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)數(shù)量眾多。盡管如今在存量房競(jìng)標(biāo)等領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)還不算激烈，但當(dāng)新房開發(fā)規(guī)模體量逐漸下降時(shí)，這種競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)激烈起來。

    非住宅物業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)者本身就少一些，而且還有許多細(xì)分賽道的分割。從中航物業(yè)及新大正近期獲取項(xiàng)目的招標(biāo)文件看，技術(shù)能力是獲取非住宅業(yè)態(tài)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而公司的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、行業(yè)口碑是非住宅業(yè)務(wù)物業(yè)管理的重要壁壘，細(xì)分賽道的經(jīng)驗(yàn)有利于其繼續(xù)深耕賽道。

    而且，非住宅物業(yè)中的一部分公建物業(yè)（例如政府大院，軍隊(duì)營區(qū)等），國有企業(yè)具備天然的優(yōu)勢(shì)。這客觀上也降低了賽道競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。

    中航物業(yè)及新大正近期獲取部分項(xiàng)目的招標(biāo)評(píng)分規(guī)則

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不同類別物業(yè)管理的服務(wù)特點(diǎn)和未來趨勢(shì)

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    六、并購意義更為顯著

    住宅物業(yè)在并購領(lǐng)域估值已經(jīng)不低。另外，住宅物業(yè)并購市場(chǎng)上幾乎沒有品牌標(biāo)的的身影。住宅物業(yè)公司并購，最多也就是能擴(kuò)展在管面積，且代價(jià)不低。絕大多數(shù)住宅物業(yè)的并購，實(shí)際上可以透過優(yōu)化品牌，內(nèi)生擴(kuò)張來實(shí)現(xiàn)。

    非住宅物業(yè)領(lǐng)域的并購，則機(jī)會(huì)更加明顯。一方面，非住宅的細(xì)分賽道的領(lǐng)先者，并非傳統(tǒng)意義的大品牌物業(yè)管理公司，確實(shí)存在一些并購的機(jī)會(huì)（例如高校物業(yè)，醫(yī)院物業(yè)等）。透過非住宅物業(yè)領(lǐng)域的并購，可以迅速切入一個(gè)細(xì)分賽道，樹立品牌形象。另一方面，非住宅物業(yè)的并購對(duì)于協(xié)同和文化融合也更為重視，故而并購對(duì)價(jià)可能更為合理。

    觀察海外五大行，這些公司在發(fā)展歷程中，都經(jīng)歷過一些比較大的并購。實(shí)際上，最近幾年中國物業(yè)管理行業(yè)最為成功的并購案，就是招商蛇口并購中航物業(yè)，也是非住宅物業(yè)的并購案。這個(gè)并購不僅較之同期住宅物業(yè)的并購對(duì)價(jià)更為合理，也具備更加明顯的協(xié)同效應(yīng)。

仲量聯(lián)行發(fā)展及并購歷史

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世邦魏理仕發(fā)展及并購歷史

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    七、非住宅物業(yè)管理專題報(bào)告：升維新模式，掘金新藍(lán)海

    國內(nèi)非住宅物管市場(chǎng)空間廣闊，且由于業(yè)態(tài)多元、專業(yè)化要求更高，將產(chǎn)生多元延伸增值服務(wù)的機(jī)會(huì)，服務(wù)模式將從基礎(chǔ)服務(wù)升維到高附加值，是一片亟待挖掘的新藍(lán)海。未來國內(nèi)非住宅物業(yè)管理企業(yè)可能往三個(gè)方向發(fā)展：商辦物業(yè)管理，以資產(chǎn)管理和設(shè)施管理為方向的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展；公共服務(wù)物業(yè)管理，以集成服務(wù)為核心的一站式服務(wù)輸出；專注于部分領(lǐng)域的外包服務(wù)提供商。建議關(guān)注中航善達(dá)、萬科A、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展，以及其他正在加速物業(yè)管理證券化的企業(yè)。

    非住宅物管：業(yè)態(tài)空間廣闊，將成為物管領(lǐng)域新賽道

    非住宅物業(yè)主要包括商辦物業(yè)、公共建筑和城市公共空間三大類。2018年我國非住宅物管市場(chǎng)規(guī)模2941億元，占據(jù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)半壁江山。相較住宅物業(yè)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分散復(fù)雜，進(jìn)入門檻、物業(yè)費(fèi)、收繳率更高，盈利能力存提升空間，將成為國內(nèi)物管公司拓展的重要方向，證券化也將提速。測(cè)算2025年非住宅物管市場(chǎng)規(guī)模有望超8000億元，城市公共空間的模式拓展可能進(jìn)一步拓寬規(guī)模。商辦物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、公共場(chǎng)館等業(yè)態(tài)百花齊放，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等業(yè)態(tài)500強(qiáng)企業(yè)覆蓋度不足30%，覆蓋度和集中度提升空間廣闊。

    非住宅物管模式思考：從單一到集成，從基礎(chǔ)服務(wù)到高附加值

    海外非住宅物管以“設(shè)施管理”為核心，從非核心業(yè)務(wù)外包的思路出發(fā)，三十余年來出現(xiàn)了從單一到集成服務(wù)、從本地到全球、從低附加值到高附加值的進(jìn)化過程。相比之下，國內(nèi)非住宅物業(yè)存量廣闊，但存在著管理粗放、服務(wù)少且品質(zhì)弱等問題，蘊(yùn)含著專業(yè)服務(wù)供需錯(cuò)配帶來的較大發(fā)展機(jī)會(huì)。未來國內(nèi)非住宅物管的發(fā)展路線將與住宅物管呈現(xiàn)明顯差異，在豐富的物業(yè)業(yè)態(tài)、迥異的增值服務(wù)需求驅(qū)動(dòng)下，將產(chǎn)生更為專業(yè)化、多元化的延伸服務(wù)機(jī)會(huì)。

    非住宅物管龍頭復(fù)盤：借力資本并購，拓展空間、升維模式

    通過復(fù)盤世邦魏理仕、愛瑪客和歐艾斯的案例，行業(yè)龍頭的發(fā)展路徑，是通過產(chǎn)業(yè)鏈上的某項(xiàng)強(qiáng)勢(shì)業(yè)務(wù)為切入點(diǎn)，形成自己的優(yōu)勢(shì)、壁壘或粘性，再借力資本市場(chǎng)進(jìn)行橫向或者縱向收購，拓展多元化業(yè)務(wù)和服務(wù)區(qū)域，最終形成對(duì)物業(yè)所有者的集成產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)或者集成設(shè)施管理服務(wù)，自身定位從物業(yè)所有者的“外包業(yè)務(wù)執(zhí)行者”升級(jí)為“戰(zhàn)略合作伙伴”，從一開始幫助物業(yè)所有者進(jìn)行基礎(chǔ)管理、降費(fèi)增效，到最終反哺核心業(yè)務(wù)、創(chuàng)造更高附加值。

    總結(jié)：基礎(chǔ)賦能到價(jià)值創(chuàng)造，三路徑謀多元發(fā)展

    國內(nèi)公司可以沿三條發(fā)展思路布局非住宅物管：一、商辦物業(yè)管理，以資產(chǎn)管理和設(shè)施管理為方向的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展；二、公共服務(wù)物業(yè)管理，以集成服務(wù)為核心的一站式服務(wù)輸出；三、專注于部分領(lǐng)域的外包服務(wù)提供商，在部分服務(wù)領(lǐng)域成為標(biāo)桿。建議關(guān)注推進(jìn)收購招商物業(yè)的稀缺非住宅物管標(biāo)的中航善達(dá)，開發(fā)企業(yè)中具備發(fā)力非住宅物管業(yè)務(wù)稟賦的萬科A、華夏幸福等，控股90%的物管子公司藍(lán)光嘉寶服務(wù)已在H股上市的藍(lán)光發(fā)展。目前仍有很多物業(yè)管理公司證券化仍在進(jìn)行當(dāng)中，發(fā)力布局非住宅領(lǐng)域的物管公司標(biāo)的將會(huì)逐步增多。