2018-2019年中國非住宅物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展概況及行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測[圖]

    受益于城鎮(zhèn)化率提升、人口總量高，我國物業(yè)管理行業(yè)料將呈現(xiàn)空間大、增速高的局面，并且目前行業(yè)龍頭市占率較低，CR10 僅11.2%，行業(yè)格局較分散。

    2000-2018 年，我國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓新開工面積分別平均占比 11.5%、3.0%，竣工面積分別平均占比 10.6%、2.9%； 2018 年全國物業(yè)管理面積中，商業(yè)、辦公分別占比 6.0%、7.1%，相對住宅物業(yè)管理，認(rèn)為商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)及機(jī)構(gòu)類物業(yè)等非住宅物業(yè)管理同樣潛力巨大，并格局更為分散。

房屋新開工面積及同比

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景展望報告》

房屋竣工面積及同比

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新開工面積各業(yè)態(tài)占比

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竣工面積各業(yè)態(tài)占比

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商業(yè)及辦公樓新開工面積占比

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商業(yè)及辦公樓竣工面積占比

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各業(yè)態(tài)物業(yè)管理面積占比

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百強(qiáng)企業(yè)分業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)單價

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    2015 年，全國住宅存量 228 億平米，物業(yè)管理面積 175 億平米，并按 2014-2018 年住宅物業(yè)管理面積占比平均約 71.4%， 2018 年我國物業(yè)管理面積達(dá) 219 億平米，其中，住宅、商業(yè)、辦公、其他物業(yè)分別達(dá) 156、14、16、30 億平；2020 年，全國物業(yè)管理面積將達(dá)到 248 億平米，較 2018 年+13.4%，對應(yīng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模為 11,117 億元，較 2018 年+18.0%；其中住宅、非住宅物業(yè)管理面積將分別為 177、71 億平米；2030 年，全國物業(yè)管理面積將達(dá)到 395 億平米，較 2018 年+80.6%，對應(yīng)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模為 21,578 億元，較 2018 年+129.1%；其中住宅、非住宅物業(yè)管理面積將分別為 282、113 億平米。

    2014-2018 年全國百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)管理面積平均占比分別為71.4%、6.2%、8.5%、13.9%，短期來看，假設(shè)各業(yè)態(tài)面積占比維持不變，估算 2020 年住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模將分別為 5,277、1,428、2,189、2,223 億元；中長期來看，估算 2030年全國住宅物業(yè)、商辦物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入規(guī)模將分別為 10,243、2,771、4,249、4,316億元。

2015-2030年全國物業(yè)管理面積及基礎(chǔ)物業(yè)收入預(yù)測

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    估算 2018 年全國物管面積為 219 億平、對應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模為 0.94 萬億元，預(yù)計 2030 年將分別達(dá) 395 億平、2.2 萬億元，較 18 年分別+81%、+129%，CAGR 分別為+5.1%、+7.2%；其中，住宅、非住宅管理面積將分別為 282、113 億平，分別較 18 年+81%、+81%，CAGR 分別為+5.1%、+5.1%，對應(yīng)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模將分別為 1.0、1.1 萬億元，分別較 18 年+129%、+129%，CAGR 分別為+7.2%、+7.2%。

全國住宅管理面積預(yù)測及同比

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全國非住宅管理面積預(yù)測及同比

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全國住宅物管基礎(chǔ)收入預(yù)測及同比

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全國非住宅物管基礎(chǔ)收入預(yù)測及同比

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    一、非住宅物業(yè)：消費(fèi)升級望推動優(yōu)質(zhì)購物中心需求增長，三產(chǎn)占比提升或推動辦公樓需求釋放

    （一）商業(yè)物業(yè)：存量過剩一定程度源于結(jié)構(gòu)問題，中產(chǎn)爆發(fā)、消費(fèi)升級，狹義購物中心或潛力巨大

    1、存量情況：15 年起新開工持續(xù)為負(fù)，一定程度反映類住宅過剩，品質(zhì)型購物中心仍有提升空間

    2018 年，我國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積 2.0 億平米，同比-2.0%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積 1.1 億平米，同比-11.1%。新開工同比自 2014 年起持續(xù)為負(fù)，竣工面積同比也相應(yīng)呈下行趨勢，一定程度上說明我國商業(yè)地產(chǎn)的確存在過剩情況。但需要注意的是，統(tǒng)計的數(shù)據(jù)為廣義的商業(yè)營業(yè)用房，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實(shí)物存在的經(jīng)營交易場所。

    這部分?jǐn)?shù)據(jù)持續(xù)偏弱狀態(tài)一定程度反映了類住宅（公寓等）的情況，而狹義的商業(yè)地產(chǎn)（大型購物中心等）需求或仍有提升空間，源于消費(fèi)能力的提升疊加消費(fèi)意愿的切換。

商業(yè)營業(yè)用房新開工面積及同比

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商業(yè)營業(yè)用房竣工面積及同比

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    2、消費(fèi)能力：人均可支配收入提升，中產(chǎn)占比增長，居民消費(fèi)能力提升

    2018 年，我國 GDP 同比+6.6%。其中，三產(chǎn) GDP 現(xiàn)價占比為 52.2%，較 2017 年+0.3pct。經(jīng)濟(jì)逐步向三產(chǎn)傾斜，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由重工業(yè)主導(dǎo)向三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

    2018 年，全國居民人均可支配收入 28,228 元，同比+6.5%。同時，我國中產(chǎn)階級在過去 20 年出現(xiàn)爆發(fā)式增長，2000 年，中產(chǎn)階級占比中國城鎮(zhèn)家庭僅 4%，2012 年占比迅速提升至 68%，并且預(yù)計到 2022 年，中產(chǎn)階級占比將進(jìn)一步提升至 75%。2018 年，我國人均 GDP 達(dá) 9,771 美元，同比+12%。隨著我國人均可支配收入、中產(chǎn)階級占比、人均 GDP 的持續(xù)提升，我國消費(fèi)能力仍處于持續(xù)提升階段，對應(yīng)商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)需求也在提升，而商業(yè)物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，理應(yīng)受益消費(fèi)升級紅利。

GDP第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)占比

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全國居民人均可支配收入及同比

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我國城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)

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    3、消費(fèi)意愿：社零穩(wěn)步提升，人均購物中心面積仍有較大空間，潛在消費(fèi)升級需求大

    需求來看，2019 年前三季度，我國社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 29.7 萬億元，同比+8.2%。隨著減稅降費(fèi)、“放管服”改革、發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)等政策措施的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，預(yù)計后期消費(fèi)將保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。從年齡結(jié)構(gòu)來看，80、90 后逐步成為消費(fèi)主力，消費(fèi)意愿相對更強(qiáng)。供給來看， 2018 年，我國一二三四線城市 3 萬平米以上購物中心總存量達(dá) 35,496.8 萬方，同比+15.5%，對應(yīng)人均品質(zhì)型購物中心 GFA 為 0.25 平米，按美國 3 萬平米以上購物中心占比 68%估算，2018 年末我國包含 3 萬平米以下的購物中心總存量約 52,330 萬平米，對應(yīng)我國人均購物中心 GFA 為 0.38 平米，而對比 2010 年美國 3 萬平米以上人均購物中心 GLA2.2 平米、包含 3 萬平米以下人均購物中心 GLA3.2 平米，仍有較大空間。此外，考慮到建筑面積（GFA）=套內(nèi)面積（GLA）+公攤面積，GFA 口徑較 GLA 更大，因而我國人均 GLA 較美國空間更大。

    隨著經(jīng)濟(jì)向第三產(chǎn)業(yè)傾斜、中產(chǎn)階級占比、人均可支配收入、人均 GDP 的提升，居民消費(fèi)能力逐步提升；同時，隨著人口結(jié)構(gòu)變化，80、90 后逐步成為消費(fèi)主力，居民的消費(fèi)觀念也將在一定程度上發(fā)生變化，并綜合推動我國消費(fèi)升級。消費(fèi)升級背景下，尤其對于商業(yè)物業(yè)的需求日益增長，也將一定程度上推動商業(yè)物管發(fā)展。

中國 vs 美國人均購物中心面積

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我國購物中心存量及同比

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我國社會消費(fèi)品零售總額及同比

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2018 年主流一二線城市人均可支配收入及同比

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2019年前9月主流一二線城市社零總額及同比

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    （二）辦公物業(yè)：城鎮(zhèn)化推動三產(chǎn)就業(yè)人員占比提升、人均辦公面積趨向國際化，推動辦公物業(yè)發(fā)展

    1、存量改善：新開工、竣工低位，銷售不弱，辦公樓存量過剩情況有所改善，品質(zhì)辦公樓仍有潛在需求

    2016-2018 年，辦公樓銷售面積同比增速分別為 31%、24%、-8%；新開工面積同比增速分別為-2%、-4%、-1%；竣工面積同比增速分別為 6%、10%、-3%，銷售情況好于新開工和竣工，截至 2019 年 9 月末，商品房辦公樓待售面積 3,671 萬方，同比+3.5%，同比增速自 2015 年中開始持續(xù)放緩，而去化月數(shù)也由 2015 年的高點(diǎn) 19 個月下行至目前 12.7 個月，表明辦公樓存量過剩情況有所改善。同樣，認(rèn)為辦公樓過程也存在結(jié)構(gòu)差異，品質(zhì)辦公樓的需求或仍處于提升中，源于第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，以及人均辦公面積的提升。

辦公樓新開工面積及同比

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辦公樓竣工面積及同比

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辦公樓銷售面積及同比

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辦公樓待售面積及同比

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辦公樓待售面積及去化月數(shù)

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    對比國內(nèi)外主流城市， 1990 年，紐約、洛杉磯、芝加哥、舊金山辦公樓存量面積分別達(dá) 4,275、1027、1371、493 萬平米，2000 年，城市就業(yè)人口分別為 802、370、290、78 萬人，估算人均辦公面積分別為 5.33、2.77、4.73、6.34 平米； 2018 年，北京、上海、廣州、深圳、香港五個城市平均人均辦公面積 2.56 平米，南京、成都、杭州、武漢四個城市平均人均辦公面積僅 1.35 平米，較海外城市仍有較大空間。

國內(nèi)外主流城市辦公樓存量及就業(yè)人數(shù)情況

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    2、需求釋放：第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，人均辦公面積趨向國際化，推動辦公物業(yè)發(fā)展

    1）18 年我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比 46%，海外 7 國平均占比 76%，城鎮(zhèn)化率提升有望推動其提升

    截至 2018 年末，我國就業(yè)人數(shù)達(dá) 7.76 億人，其中，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比 46.3%，同比+1.4pct；2018 年，美國、韓國、德國、法國、日本、新加坡、英國 7 國平均第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比達(dá) 76.3%，我國與海外相比仍有較大提升空間。隨著城市人口的持續(xù)流入，服務(wù)業(yè)的就業(yè)需求將逐步提升，因此第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升，與城鎮(zhèn)化率提升有較強(qiáng)相關(guān)性，而隨著我國城鎮(zhèn)化率提升的進(jìn)程，也有望出現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比的快速提升。

我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比持續(xù)提升

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各國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比情況

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中國城鎮(zhèn)化率 vs 第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)占比

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    2）估算我國三產(chǎn)人均品質(zhì)型辦公面積 2.8 平米，較海外仍有提升空間

    目前我國第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員人均品質(zhì)型辦公面積約 2.8 平米，對比美國、日本分別為 11.2 平米、6.6 平米，仍有較大空間?？紤]到我國城鎮(zhèn)化率仍處于提升階段，并且隨著第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比提升、人均辦公面積趨向國際化，有望推動我國存量辦公樓面積的進(jìn)一步提升，并推動辦公物業(yè)管理的需求相應(yīng)提升。

各國第三產(chǎn)業(yè)人均辦公面積情況

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    二、非住宅物管：重定價賦予盈利能力更強(qiáng)、或呈現(xiàn)更高集中度、孕育優(yōu)秀品牌有望替代海外物管

    （一）盈利能力：短期住宅靠新盤疊加，非住宅重定價能力更強(qiáng)，長期看人均效能提升、增值服務(wù)爆發(fā)

    1、住宅物管：成本端驅(qū)動，短期依靠新交付項目占比提升對沖，長期靠社區(qū)增值服務(wù)高毛利平滑

    2018 年百強(qiáng)物管公司經(jīng)營成本中，人工成本占比 57.8%，是物業(yè)管理經(jīng)營成本的最大組成部分。而受到每年人工工資上調(diào)的影響，人工成本也相應(yīng)逐年剛性上漲，但現(xiàn)階段住宅物管的收費(fèi)單價較難每年進(jìn)行提升，因此理論上來說，不考慮增值服務(wù)的情況下，單個存量住宅項目的利潤率會隨時間推移而逐步下行。

    降本：一方面，2014 年，百強(qiáng)物管公司人均管理面積僅 3,273 萬方；2017 年，人均管理面積提升至 5,913 萬方，2018 年估算超 6,600 萬方。2018 年，營業(yè)成本率 76.4%，較 2017 年下降 1.3pct，2015-2018 年呈逐年下降的趨勢，因此人均效能的提升一定程度上對沖了存量項目毛利率下行的趨勢。

    增收：另一方面，1）短期來看，2016-2018 年的銷售高峰期預(yù)示 2019-2021 年為竣工交付的高峰期，這會推動未來 3 年主流物管公司的管理面積中新盤（新交付 5 年內(nèi)項目）占比逐步提升，從而短期對沖存量項目毛利率下降的趨勢，甚至部分物管公司由于新盤占比的快速提升有望帶動整體毛利率的進(jìn)一步上升；2）而長期來看，由于邊際人工成本的小幅提升可帶來大量增值收入，通常園區(qū)增值服務(wù)的毛利率遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)服務(wù)，未來依靠園區(qū)增值服務(wù)進(jìn)行流量變現(xiàn)也有望維持中長期毛利率的穩(wěn)定。

百強(qiáng)人均管理面積及同比

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百強(qiáng)經(jīng)營成本及營業(yè)成本率

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百強(qiáng)物業(yè)營業(yè)成本構(gòu)成情況

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    2、非住宅物管：收入端驅(qū)動，單一大業(yè)主提價相對容易，核心在于重定價能力較強(qiáng)，毛利率或更為穩(wěn)定

    單價方面，2018 年，百強(qiáng)企業(yè)全國平均物業(yè)費(fèi)單價為 4.22 元/平米/月；其中，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別達(dá) 7.84 元/平米/月、7.01 元/平米/月；住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)為 2.25 元/平米/月；機(jī)構(gòu)類物業(yè)方面，公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)服務(wù)費(fèi)分別為 3.72 元/平米/月、3.61 元/平米/月、3.58 元/平米/月、6.84 元/平米/月和 5.92 元/平米/月。分業(yè)態(tài)來看，商辦、機(jī)構(gòu)類物業(yè)費(fèi)單價較住宅更高，隱含其盈利能力或更強(qiáng)。

百強(qiáng)企業(yè)分業(yè)態(tài)物業(yè)費(fèi)單價

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CBRE調(diào)整后凈利率

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