2018年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)12.7萬家 行業(yè)競爭格局分析[圖]

    近年來，隨著政策側(cè)市場化的推進，物業(yè)服務(wù)行業(yè)在價格控制和資質(zhì)管理上取得了突破，同時需求方居民的消費結(jié)構(gòu)得到了升級，家庭服務(wù)消費得到了提升。從物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營形式來看，除了傳統(tǒng)的社區(qū)住宅物業(yè)外，還包括寫字樓、商業(yè)、學校、醫(yī)院等場所;從物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容來看，物業(yè)服務(wù)也逐漸從傳統(tǒng)的“四保”(安全、清潔、綠色、保修)擴展到多種增值服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)主要內(nèi)容

資料來源：公開資料整理

    從政策來看：2012年《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》以來，物業(yè)服務(wù)業(yè)的市場化改革逐步明確; 物業(yè)服務(wù)行業(yè)的政策市場化方向逐漸明確;2014年《關(guān)于放開服務(wù)價格意見的通知》發(fā)布后，后期（成立業(yè)委會后）物業(yè)費開始市場化;2016年至2018年，有關(guān)取消物業(yè)管理相關(guān)資質(zhì)的文件陸續(xù)出臺。物業(yè)服務(wù)行業(yè)資質(zhì)要求的取消，促進了行業(yè)的有效競爭，增強了行業(yè)活力，增強了企業(yè)積極參與的意愿。2013年至2018年，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量達到12.7萬家，增長79%，市場活力和競爭進一步增強。

2012-2018年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量

資料來源：智研咨詢整理

    《改革價格與改革方案》[2014]2755號規(guī)定，成立業(yè)委員會的社區(qū)可以通過協(xié)商重新定價，打破了物業(yè)服務(wù)“成本緊但價格難漲”的問題，給予業(yè)委會更大的定價彈性。從36個城市住宅物業(yè)費上漲情況看，平均漲幅(16-18年)為5.4%，高于平均漲幅(09-10年)2.1%，漲幅明顯擴大。

    從需求來看：城市化的發(fā)展、老齡化的加深和居民服務(wù)消費需求的增強，都從不同角度促進了服務(wù)經(jīng)濟的繁榮。物業(yè)服務(wù)作為與居民日常生活息息相關(guān)的行業(yè)，與家庭服務(wù)的需求高度契合，其可用空間正在迅速擴大。2015年發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導意見》指出：“今后一個時期，重點發(fā)展貼近服務(wù)人民群眾生活、需求潛力大、帶動作用強的生活性服務(wù)領(lǐng)域”。

    近年來，城鎮(zhèn)居民人均消費支出增速保持較高水平。2019年前三季度，全國城鎮(zhèn)居民人均消費支出2.04萬元，同比增長7.18%。隨著總消費支出的增加，食品支出占總消費支出的比重下降，服務(wù)消費比重明顯上升。2018年，全國人均服務(wù)消費支出8781元，同比增長12.5%，消費總支出比重增長1.6%，達到44.2%。服務(wù)消費方面，居民支出、醫(yī)療服務(wù)支出和其他服務(wù)支出分別同比增長32.1%、20.5%和14.9%。

2017-2018年全國人均服務(wù)性消費支出

資料來源：智研咨詢整理

    2019年11月5日，中國消費者協(xié)會發(fā)布了《國內(nèi)部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)調(diào)查體驗報告》，結(jié)果顯示，消費者滿意度和現(xiàn)場體驗得分均處于及格水平（保潔、綠化、秩序、維修滿意度分別為57.34、65.17、62.76、62.48）。11月7日，中央電視臺《新聞1+1》以“中國的小區(qū)難題，如何破解？”集中報道。居民滿意度低凸顯出，目前物業(yè)服務(wù)的整體水平與消費者預期仍有差距，服務(wù)質(zhì)量仍有明顯提升空間，行業(yè)發(fā)展仍處于起步階段。

中消協(xié)發(fā)布 36 城小區(qū)物業(yè)服務(wù)調(diào)查

資料來源：中消協(xié)

    “房企派”VS“獨立派”：從我國房地產(chǎn)的正式開發(fā)流程和交付流程開始，開發(fā)商為更好地將物業(yè)服務(wù)所需的硬件設(shè)施和設(shè)備提前納入設(shè)計考慮，并提前進行日常管理的銷售辦公室，一般選擇物業(yè)前服務(wù)提供商提前介入，在設(shè)計、施工和銷售過程中提供物業(yè)咨詢服務(wù)（屬于非業(yè)主增值服務(wù)內(nèi)容）。這一過程使得物業(yè)服務(wù)業(yè)在一定程度上繼承了開發(fā)商的地域布局和資源優(yōu)勢，從而形成了“房企派”。

    樓盤竣工交付及業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)《物業(yè)管理條例》代表業(yè)主及業(yè)主大會選出的企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合約。獨立的第三方物業(yè)服務(wù)提供商通過豐富的經(jīng)驗和強大的擴張能力以及低成本的控制能力，有更多的機會進行干預。由于這些物業(yè)服務(wù)公司不附屬于房企，我們稱他們?yōu)?ldquo;房企派”。

    目前，"房企"物業(yè)服務(wù)商的優(yōu)勢比較明顯，主要是因為它可以承擔母公司前期的大量物業(yè)服務(wù)需求，以及項目建成后可以承接大量新的交付物業(yè)。同時背靠大樹或增資，"房企"物業(yè)服務(wù)商有較強的資金實力，在服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新科技手段方面居于首位。 目前，A/H上市房地產(chǎn)企業(yè)，"房企派"房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)16個席位，只有4家屬于獨立的物業(yè)服務(wù)提供商。在中國指數(shù)研究院發(fā)布的2018年房地產(chǎn)服務(wù)TOP10中，只有長城物業(yè)一家獨立物業(yè)公司入圍。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的兩大陣營代表

資料來源：智研咨詢整理

    隨著居民服務(wù)消費意識的增強，以及我國老齡化的不斷深入，物業(yè)服務(wù)業(yè)的市場空間巨大。據(jù)測算，到2020年，物業(yè)服務(wù)業(yè)管理面積將達到235億平方米，如果保守地按照2018年百強企業(yè)平均物業(yè)成本4.22元/平/月，那么年市場容量接近1.2萬億。目前行業(yè)集中度較低，按照2018年底管理區(qū)域計算，TOP3企業(yè)市場占有率約為3.5%，TOP10市場份額約為11.4%，TOP100市場份額約為38.9%，行業(yè)格局仍處于高度分散階段，集中度有望繼續(xù)提高。行業(yè)高增長、低集中度、廣闊的市場空間，使目前龍頭企業(yè)的成長上限還很遙遠。

物業(yè)服務(wù)TOP10 和 TOP100 市場份額

資料來源：智研咨詢整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景展望報告》