2018-2019年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)格局趨勢(shì)：物業(yè)管理需求、物管企業(yè)收入端及成本端分析[圖]

    一、需求

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模突飛猛進(jìn)，近年來物業(yè)管理行業(yè)也迅速發(fā)展。投資方面，2019年1-8月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資8.46萬億元，同比增長(zhǎng)10.5%。

2013-2019.8全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增速趨勢(shì)

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    2018年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入為7043.63億元，同比增長(zhǎng)17.25%;管理物業(yè)總面積達(dá)279.3億平方米，同比增長(zhǎng)13.2%;從業(yè)人口接近1000萬人?？傮w上，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)不斷提升的態(tài)勢(shì)。

2012-2018年物業(yè)管理行業(yè)營(yíng)業(yè)收入及增速趨勢(shì)

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2012-2018年管理物業(yè)面積及增速趨勢(shì)

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2012-2018年管理行業(yè)從業(yè)人口及增速趨勢(shì)

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    二、收入端

    據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，物管企業(yè)盈利能力與關(guān)聯(lián)房企面積貢獻(xiàn)占比有較強(qiáng)正相關(guān)，來自關(guān)聯(lián)房企面積占比較高的物管企業(yè)多享有更高的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)毛利率。如行業(yè)內(nèi)調(diào)整后基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率排名居前的碧桂園服務(wù)、奧園健康、和泓股份、新城悅服務(wù)等企業(yè)關(guān)聯(lián)房企面積占比均在70%以上，而關(guān)聯(lián)房企面積占比較低的彩生活、祈福生活服務(wù)、綠城服務(wù)等公司調(diào)整后基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率相對(duì)偏低。物管企業(yè)對(duì)于關(guān)聯(lián)房企以及第三方開發(fā)商收費(fèi)高低以及獲取項(xiàng)目的難易程度或?qū)η笆霈F(xiàn)象的出現(xiàn)有一定的解釋。

碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等企業(yè)調(diào)整后基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率居前

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碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)等較好盈利企業(yè)關(guān)聯(lián)房企面積占比較高

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    上市物管企業(yè)多未公布來自關(guān)聯(lián)房企與第三方開發(fā)商的實(shí)際物業(yè)收費(fèi)總額，為了進(jìn)行整體性研究，我們只能使用報(bào)表披露的來自關(guān)聯(lián)房企與第三方開發(fā)商各自的管理面積與基礎(chǔ)物業(yè)收入來粗略計(jì)算平均物業(yè)收入。但由于酬金制收入與實(shí)際收費(fèi)的差異，該平均物業(yè)收入較實(shí)際物業(yè)收費(fèi)大概率偏低。此外，由于物管企業(yè)來自關(guān)聯(lián)房企與第三方開發(fā)商管理面積內(nèi)部不同收費(fèi)模式比例不盡相同，或?qū)ψ罱K結(jié)果也有一定影響。

2018年物管企業(yè)推算來自關(guān)聯(lián)房企平均物業(yè)收入多高于來自第三方開發(fā)商（元/平方米/月）

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    從行業(yè)總量上看近年物管面積增量與房屋竣工面積匹配度較高，主因如今竣工交付的新樓盤基本均配套物業(yè)。與已形成價(jià)格粘性，短期物業(yè)費(fèi)較難調(diào)整的老舊小區(qū)相比，在過去幾年房?jī)r(jià)高增背景下購(gòu)房者對(duì)于物業(yè)費(fèi)的適度提價(jià)并不敏感；且現(xiàn)今購(gòu)房者對(duì)于環(huán)境、安全等物業(yè)管理硬件要求更高，對(duì)于優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)愿意給予一定溢價(jià)，這些因素使得新盤通常較舊盤有更高的物業(yè)均價(jià)。物業(yè)企業(yè)在管面積高速擴(kuò)張過程中，新盤的拓展對(duì)其盈利能力的提升有較強(qiáng)拉動(dòng)作用。盡管存量盤收費(fèi)平穩(wěn)而人工成本剛性提升，百?gòu)?qiáng)企業(yè)單位面積收入與毛利仍整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。若住宅業(yè)態(tài)外的其他高價(jià)值業(yè)態(tài)占比提升，則會(huì)更高效支撐企業(yè)盈利。

2012-2018年普通住宅物業(yè)費(fèi)小幅上行（億平方米、元/平方米/月）

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2015-2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)單位面積收入與毛利持續(xù)上升（元/平方米）

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    新拓樓盤對(duì)于企業(yè)盈利有所支撐，若新盤物業(yè)費(fèi)提升幅度較大且在管面積維持較好增速，會(huì)對(duì)物管企業(yè)盈利形成較好拉動(dòng)。

拓展較高物業(yè)費(fèi)的新盤對(duì)物業(yè)企業(yè)盈利形成支撐

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    由于新盤物業(yè)費(fèi)提升幅度在政府管控、物業(yè)所在區(qū)域等約束下具有不確定性，在管面積拓展速度成為影響各家物管企業(yè)新盤效應(yīng)的關(guān)鍵因素?？梢钥闯鼍S持較高在管面積增速的企業(yè)如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)等基礎(chǔ)業(yè)務(wù)盈利能力整體維持上行態(tài)勢(shì)（雅生活服務(wù)在管面積高增速而盈利上下波動(dòng)明顯的原因是其面積擴(kuò)張主要來自并購(gòu)，大量低毛利率存量盤進(jìn)入影響盈利），與之相對(duì)面積擴(kuò)張較慢的浦江中國(guó)、中海物業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)毛利率有所下滑。

    在管面積拓展速度則可以拆解為基數(shù)與新盤拓展能力兩大要件。基數(shù)一定程度影響在管面積擴(kuò)張幅度，通常3000-5000萬方中型規(guī)模企業(yè)更有擴(kuò)張動(dòng)力，如永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)等，而大型企業(yè)如彩生活受制于高基數(shù)確實(shí)較難獲得較快增速。但高基數(shù)并不絕對(duì)等同于低增速，碧桂園服務(wù)與綠城服務(wù)均有過億在管規(guī)模，但仍維持較好擴(kuò)張能力，主因其較高的新盤拓展能力。新盤拓展能力依賴兩個(gè)因素：關(guān)聯(lián)房企貢獻(xiàn)與獲取第三方開發(fā)商面積能力。通常關(guān)聯(lián)大牌房企的物管公司可以獲得較充足新盤，如碧桂園服務(wù)即使在高基數(shù)背景下仍維持50%以上擴(kuò)張速度，新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好等也有較高規(guī)模增速。此外優(yōu)質(zhì)物管公司憑借品牌競(jìng)爭(zhēng)力亦有較強(qiáng)獲盤能力，綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)為其中代表。

    合約面積/在管面積提供了判斷物管公司盈利優(yōu)化持續(xù)性的重要參考。碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、綠城服務(wù)等公司充足面積儲(chǔ)備保障了其未來規(guī)模高增速的持續(xù)性，動(dòng)態(tài)角度保障其盈利持續(xù)優(yōu)化能力。

2015-2019H1新盤更高收費(fèi)疊加在管面積高增速（元/平方米/月）

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    物業(yè)服務(wù)企業(yè)在做好基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，不斷拓寬創(chuàng)收渠道，提升盈利能力，高價(jià)值多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)1收入及其占比快速提升。2018年物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入均值達(dá)到1.73億元，同比增長(zhǎng)28.02%；占總收入均值比重的19.51%，較2017年提升1.31個(gè)百分點(diǎn)。多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)定價(jià)更為自由，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)下通常具備更強(qiáng)的盈利性，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率為18.50%，是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤(rùn)率的3.28倍，對(duì)物業(yè)企業(yè)整體盈利能力形成極大支撐。上市物管企業(yè)營(yíng)運(yùn)實(shí)踐中多種經(jīng)營(yíng)較基礎(chǔ)業(yè)務(wù)亦有更高盈利表現(xiàn)。

2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率超過基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的3倍

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2015-2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入占比

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2015-2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入及增速（萬元）

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    由于不同公司自身稟賦條件不同，業(yè)務(wù)拓展能力存在差異等原因，上市物管企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入占比有所分化，如雅生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超50%，而中奧到家等公司相對(duì)占比較低。但總體上看，主流物業(yè)上市企業(yè)多數(shù)加大對(duì)非基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域拓展，2018年多數(shù)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)外營(yíng)收增速在30%以上，為公司盈利提升提供了較大助力。

2018年主要上市物管企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入占比

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2018年主要物管企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)收入增速（億元）

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    隨著“技術(shù)+物業(yè)”的不斷升級(jí)，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)從業(yè)主需求出發(fā)，拓寬服務(wù)范圍，豐富盈利來源，2018年業(yè)主增值服務(wù)收入占增值業(yè)務(wù)收入比重達(dá)54.40%，其中重點(diǎn)為空間運(yùn)營(yíng)與房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；非業(yè)主增值服務(wù)領(lǐng)域方面，在案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)與顧問咨詢?nèi){馬車?yán)瓌?dòng)下，物管公司從房企開發(fā)商手中獲取盈利的能力不斷提升，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)非業(yè)主增值服務(wù)收入占增值業(yè)務(wù)收入比重為45.60%。

2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值業(yè)務(wù)收入占比

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    盡管近年隨著管理規(guī)模提升，各物管企業(yè)增值服務(wù)范圍與盈利均有長(zhǎng)足提升，業(yè)主增值與非業(yè)主增值服務(wù)的范疇也均在不斷深化，但受不同企業(yè)本身資質(zhì)與背景影響，增值服務(wù)內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化較大。

規(guī)模擴(kuò)張對(duì)關(guān)聯(lián)房企依托更強(qiáng)的公司多數(shù)非業(yè)主增值服務(wù)收入占比高于業(yè)主增值服務(wù)

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    非業(yè)主增值服務(wù)中較大比重盈利項(xiàng)目來自于地產(chǎn)開發(fā)商，如案場(chǎng)服務(wù)、交付前顧問業(yè)務(wù)以及協(xié)銷等，其收入波動(dòng)與房企銷售增速以及行業(yè)周期性等有較強(qiáng)關(guān)系；相較而言業(yè)主增值服務(wù)收入更關(guān)心業(yè)主本身的需求，具備一定抵御周期的能力。由于非業(yè)主增值服務(wù)貫穿房屋交付前各個(gè)環(huán)節(jié)，與單純商品期房預(yù)售時(shí)點(diǎn)存在一定的錯(cuò)位，故非業(yè)主增值服務(wù)收入增速較關(guān)聯(lián)房企銷售增速多存在一定的滯后。雖因物業(yè)公司上市時(shí)間較晚引致可獲取時(shí)間序列較短，以及不同時(shí)間點(diǎn)物管企業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)房企服務(wù)范疇不同等因素影響對(duì)研究結(jié)果有一定擾動(dòng)，碧桂園服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司非業(yè)主增值服務(wù)收入增速仍在一定程度上反映出對(duì)關(guān)聯(lián)公司銷售增速的滯后影響。短期來看，在較高規(guī)模擴(kuò)張?jiān)鏊傧路菢I(yè)主增值服務(wù)仍為物管企業(yè)獲利的重要手段；但長(zhǎng)期而言在房企銷售增速上行空間有限背景下，非業(yè)主增值服務(wù)盈利能力與增速或有下滑可能。

    三、成本端

    物管行業(yè)是典型的勞動(dòng)密集型行業(yè)，近年百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)人力成本占營(yíng)業(yè)成本比重基本穩(wěn)定在55%-60%之間，即使是重視應(yīng)用科技解放人力的行業(yè)龍頭企業(yè)碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)等公司，人工成本支出占營(yíng)業(yè)成本比重也仍在50%以上。人工成本的變動(dòng)對(duì)行業(yè)盈利影響較大，近年伴隨適齡勞動(dòng)力占比下降與教育水平的提升等，城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)步上行，單位勞動(dòng)力成本逐年上升，人力成本上行成為懸掛在物管行業(yè)盈利之上的“達(dá)摩克利斯之劍”，探尋成本控制良方成為行業(yè)與物管企業(yè)的燃眉之急。

2014-2018年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)人工成本占營(yíng)業(yè)成本比

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    盡管物管行業(yè)與龍頭企業(yè)規(guī)模維持高增速，且成長(zhǎng)性仍有長(zhǎng)足空間，但遺憾的是數(shù)據(jù)顯示行業(yè)仍未體現(xiàn)出明顯的規(guī)模效應(yīng)。

多數(shù)企業(yè)報(bào)表單位面積營(yíng)業(yè)成本呈上行趨勢(shì)（元/平方米/月）

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多數(shù)企業(yè)調(diào)整后單位面積營(yíng)業(yè)成本呈上行趨勢(shì)（元/平方米/月）

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    1、多渠道優(yōu)化

    物管企業(yè)規(guī)模效應(yīng)的一個(gè)重要原因是服務(wù)輻射半徑較短，基本只能覆蓋物管服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)周邊的環(huán)形區(qū)域，相隔較遠(yuǎn)的新拓物業(yè)項(xiàng)目只能重新駐派服務(wù)團(tuán)隊(duì)；那么物管企業(yè)換條思路考慮，通過盡量拿下物管服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)附近區(qū)域的所有物業(yè)項(xiàng)目，或盡量爭(zhēng)取大盤物業(yè)也能一定程度享受規(guī)模效應(yīng)。近年來，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理的大體量項(xiàng)目逐漸增多，單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值從2016年的16.43萬平提升到2018年的19.37萬平，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管項(xiàng)目單體在50-100萬平、超過100萬平以上項(xiàng)目數(shù)量分別較2016年提升42.78%、47.49%至2046、382個(gè)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過承接大盤項(xiàng)目，有效形成集約化效應(yīng)，一定程度上享受了規(guī)模效應(yīng)，成功降本增效；另一方面大體量項(xiàng)目的人口更加聚集，能夠產(chǎn)生更多增值服務(wù)需求，為物管企業(yè)帶來更多盈利挖掘空間與收入來源。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)單個(gè)項(xiàng)目管理面積均值持續(xù)上升（萬平方米）

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百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管大盤項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)（個(gè)）

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    為了緩解人工成本剛性提升的壓力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證服務(wù)質(zhì)量前提下，通過將基礎(chǔ)物業(yè)適度外包以壓縮成本。清潔、綠化等相對(duì)技術(shù)含量較低而對(duì)人工需求較高的服務(wù)項(xiàng)目成為物管企業(yè)外包首選，較大比例被分包給專業(yè)第三方公司。2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)綠化、秩序維護(hù)、清潔、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的外包數(shù)量占比分別為43%、25%、60%和37%，較2015年均有明顯提升。外包員工數(shù)量方面，目前百?gòu)?qiáng)企業(yè)外包員工數(shù)占總員工數(shù)比例超過38%，2018年外包員工總數(shù)達(dá)到51.76萬人，且仍維持10%以上的增速。上市物管公司亦不斷提升外包比例以緩釋成本壓力，碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司外包成本占物管服務(wù)成本比例逐年提升，2018年新城悅服務(wù)外包成本占比達(dá)到42.75%，適度增加外包比例成為物管企業(yè)壓縮服務(wù)成本的共同選擇。

百?gòu)?qiáng)物管企業(yè)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包項(xiàng)目數(shù)量占比

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2014-2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)外包員工人數(shù)占比

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行業(yè)龍頭公司外包成本占比逐年提升

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    盡管傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)清潔、綠化等仍舊高度依賴人工，新技術(shù)設(shè)備的應(yīng)用在包括監(jiān)控安保、停車、門禁等領(lǐng)域效益日趨顯著。物管公司持續(xù)加大科技投入與智能化建設(shè)，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)智能化投入均值同增49.82%達(dá)到716.22萬元，上市物管企業(yè)如永升生活服務(wù)、和泓服務(wù)等公司研發(fā)支出占營(yíng)收比重近年也有所提升。物管公司一方面引入電子圍欄、智能道閘系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)機(jī)械代替人工，提升基礎(chǔ)物業(yè)的營(yíng)運(yùn)效率；另一方面綜合運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)全流程管理，優(yōu)化管理效率?？萍假x能不僅在壓縮成本方面有所裨益，還有助于挖掘盈利新增點(diǎn)，綠城服務(wù)、佳兆業(yè)美好等公司著力打造智慧服務(wù)平臺(tái)與智能社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了控成本與擴(kuò)收益的雙重目標(biāo)。

2015-2018年上市物管企業(yè)近年加大技術(shù)投入（萬元）

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    盡管受服務(wù)半徑受限、低端基礎(chǔ)物業(yè)過分依賴人工等影響，行業(yè)整體規(guī)模效應(yīng)偏弱，物管企業(yè)仍多渠道共同努力實(shí)現(xiàn)成本控制。物管企業(yè)積極開拓大盤物業(yè)獲取一定程度規(guī)模效應(yīng)，通過加大低端服務(wù)外包比例與積極推進(jìn)科技賦能來減員增效。2018年物管行業(yè)成本費(fèi)用率為92.20%，較2015年下降5.80pct，百?gòu)?qiáng)企業(yè)成本費(fèi)用率91.85%，較2015年下降0.91pct；百?gòu)?qiáng)企業(yè)人均在管面積同增7.50%至至6356平方米，人均產(chǎn)值同比提升1.16萬元，成本控制確起實(shí)效。

2015-2018年物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)人均在管面積與產(chǎn)值（平方米，萬元）

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物管行業(yè)與頭部公司成本費(fèi)用率呈下行態(tài)勢(shì)

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    物管行業(yè)憑借其現(xiàn)金流充裕、高增速、集中度提升等因素獲得資本市場(chǎng)青睞，龍頭物管企業(yè)如碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)等公司均享有40倍以上的高估值。在當(dāng)前行業(yè)集中度偏低，行業(yè)格局未定背景下規(guī)模擴(kuò)張仍為物管企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)，上市企業(yè)高估值一定程度上也是對(duì)其未來維持規(guī)模高增速的映射。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景展望報(bào)告》