2019年5月一線城市二手房市場現(xiàn)狀、一二線城市房屋租金趨勢、一二線城市首套剛需占比及交易杠桿率[圖]

二手房王密 2019-11-01 06:01 來源：智研咨詢

一線城市近期數(shù)據(jù)北京回暖趨緩，上海延續(xù)強勢，深圳觸底回暖。五月二手房成交套數(shù)，北京同比-24%環(huán)比 0%；上海同比+30%環(huán)比-15%；深圳同比+17%環(huán)比-3%。二線城市廈門熱度延續(xù)，蘇州限售調(diào)控，數(shù)據(jù)有待進一步觀察，成都熱度略有減弱，南京無錫佛山回暖加速，杭州青島相對較弱。

一、北京二手房市場

二手房成交套數(shù) 1-5 月累計同比下降 3%，5 月當月同比下降 24%，環(huán)比持平。成交價格，年初至今累計上漲 4%，5 月環(huán)比上漲 2%，同比持平，自高點回撤-6%。價格調(diào)漲占比，本月為 14%，較年初下降 4 個百分點。

北京 5 月主要指標

-	2018.06	2018.12	2019.04	2019.05
掛牌價格調(diào)漲占比	27%	12%	18%	14%
掛牌價格整體調(diào)價幅度	-2%	-3%	-2%	-2%
議價空間	-3%	-5%	-4%	-4%
成交均價（萬元）	6.25	5.86	6.15	6.26
掛牌價（萬元）	6.46	6.23	6.25	6.29
新房成交量（萬套）	0.29	0.55	0.73	0.47
二手房成交量（萬套）	1.58	1.15	1.38	1.38
合計成交量（萬套）	1.87	1.7	2.11	1.85
業(yè)主成交周期（天）	68	87	94	91
購房者成交周期（天）	72	84	77	81
新增客源量/ 掛牌房源量	5.3	7	5.6	5.5
新增客源量（萬人）	11.9	11.1	12.6	12.3
新增掛牌房源量（萬套）	2.2	1.6	2.2	2.2
整租租金均值（元/ 平米· 月）	88.1	83.6	85.5	86.3
租金回報率	1.7%	1.7%	1.7%	1.7%

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北京二手房價企穩(wěn)回升趨勢

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北京整體成交量累計同比+16%

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北京漲價小區(qū)占比近期回調(diào)

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北京整體調(diào)價幅度近期回調(diào)

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北京批準上市樓盤近年增多

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北京租金同比+1%，約回報率約 1.7%

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二、上海二手房市場回暖

二手房成交套數(shù)，1-5 月累計同比增長 50%，5 月當月同比增長 30%，環(huán)比下降 15%。成交價格，年初至今累計上漲 7%，5 月環(huán)比持平，同比下跌 5%，自高點回撤-14%。價格調(diào)漲占比，本月為 24%，較年初提升 6 個百分點。

上海 5月主要指標

-	2018.06	2018.12	2019.04	2019.05
掛牌價格調(diào)漲占比	14%	14%	29%	24%
掛牌價格整體調(diào)價幅度	-2%	-2%	-1%	-1%
議價空間	-4%	-5%	-3%	-3%
成交均價（萬元）	5.16	4.58	4.95	4.95
掛牌價（萬元）	5.33	5.08	5.17	5.16
新房成交量（萬套）	0.97	1.07	1.24	1.23
二手房成交量（萬套）	1.5	1.54	2.4	2.03
合計成交量（萬套）	2.47	2.61	3.64	3.26
業(yè)主成交周期（天）	107	127	129	115
購房者成交周期（天）	43	52	42	37
新增客源量/ 掛牌房源量	2.7	4.2	4.5	4.3
新增客源量（萬人）	7	7.7	12.6	12
新增掛牌房源量（萬套）	2.6	1.8	2.8	2.8
整租租金均值（元/ 平米· 月）	73	71.3	74.8	75.5
租金回報率	1.7%	1.9%	1.8%	1.8%

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上海二手房成交價止跌回升

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上海新房成交同比+23% ，二手房同比+50%

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上海整體調(diào)價幅度上升

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上海議價空間低位回升

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上海批準上市樓盤增多

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上海租金同比+6%，約回報率約 1.8%

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三、深圳二手房市場

二手房成交套數(shù)，1-5 月累計同比下降 7%，5 月當月同比增長 17%，環(huán)比下降 3%。價格，年初至今累計下跌 1%，5 月環(huán)比上漲 1%，同比上漲 1%，自高點回撤-2%。價格調(diào)漲占比，本月為 31%，較年初提升 3 個百分點。

深圳5 月主要指標

-	2018.06	2018.12	2019.04	2019.05
掛牌價格調(diào)漲占比	39%	19%	32%	31%
掛牌價格整體調(diào)價幅度	0%	-2%	-1%	-1%
議價空間	-3%	-5%	-3%	-4%
成交均價（萬元）	5.89	5.55	5.74	5.79
掛牌價（萬元）	6.39	6.55	6.41	6.39
新房成交量（萬套）	0.27	0.34	0.27	0.46
二手房成交量（萬套）	0.61	0.38	0.76	0.74
合計成交量（萬套）	0.88	0.72	1.03	1.2
業(yè)主成交周期（天）	93	116	131	126
購房者成交周期（天）	32	43	28	30
新增客源量/ 掛牌房源量	6.2	7.7	3.4	2.7
新增客源量（萬人）	6	5.3	5.7	5
新增掛牌房源量（萬套）	1	0.7	1.7	1.9
整租租金均值（元/ 平米· 月）	76.8	77.3	78.9	78.6
租金回報率	1.6%	1.7%	1.6%	1.6%

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深圳成交均價高位橫盤整理

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深圳新房成交同比+43% ，二手房同比-7%

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深圳漲價小區(qū)占比低位回升

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深圳整體調(diào)價幅度上升

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深圳新增客源量回升

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深圳租金同比+4%，約回報率約 1.6%

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五、各城市租金

從租金漲幅與 7 日內(nèi)出租率來看，一線城市中上海較強(租金較年初增長 10%七日出租率與年初持平)、深圳北京較弱（租金平穩(wěn)七日出租率較年初下降）。二線城市租金普遍下降 3%左右，七日出租率小幅下滑。

各城市租金分化

-	每平米租金均值（元/m²· 月）	房源 7 日內(nèi)出租率
-	2019 年 5月	2019 年 5月
北京	85.7	39%
上海	71.5	28%
深圳	75.9	39%
天津	33.4	26%
石家莊	19.4	33%
廊坊	20.1	25%
濟南	27.5	19%
青島	33.3	14%
煙臺	22.8	18%
鄭州	32.3	35%
沈陽	28.6	22%
大連	33.4	27%
南京	42.8	29%
無錫	27.2	30%
蘇州	34.4	40%
杭州	58.6	26%
合肥	23.5	23%
惠州	21.2	19%
東莞	33.4	19%
廈門	34.2	23%
武漢	33	24%
長沙	28.1	21%
重慶	28.4	22%
成都	30.6	24%
西安	26.3	34%

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一二線城市普遍實行差別化信貸政策，二線城市改善需求（有貸款記錄的購房者）首付比例一般在 50%以上，一線城市 70%以上。首付成數(shù)提高限制加杠桿空間，2016-2018 年，一線、長三角城市交易杠桿率明顯下降。

一二線城市最低首付比例

-	無房且無貸款記錄	無房但有貸款記錄	有 1 套房且貸款還清	有1 套房且貸款未還清
北京	35%，非普通 40%	60%，非普通 80%	60%，非普通 80%	60%，非普通 80%
上海	35%	50%，非普通 70%	50%，非普通 70%	50%，非普通 70%
深圳	30%	50%	70%	70%
天津	30%，非本市 40%	60%	60%	60%
石家莊	30%	30%	40%	50%
廊坊	30%，非本市 50%	30%，非本市 50%	60%	50%
濟南	30%，非本市 60%	60%	40%	60%
青島	30%	30%，未還清 40%	30%	40%
煙臺	30%	30%	60%	40%
鄭州	30%	60%	40%	60%
沈陽	30%	40%	400%	40%
大連	30%	30%	400%	40%
南京	30%	50%	50%	80%
無錫	30%	30%	40%	40%
蘇州	30%	50%	50%	80%
杭州	30%	60%	60%	60%
合肥	30%	40%	40%	50%
惠州	30%	30%	30%	40%
東莞	30%	30%	30%	40%
廈門	30%	40%	40-60%	70%
武漢	30%	30%	50%，非普通 70%	50%，非普通 70%
長沙	30%	30%	35%	45%
重慶	30%	30%	30%	40%
成都	30%	30%	30%	60-70%
西安	30%	30%	40%，非普通 50%	40%，非普通 50%

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一二線城市首套剛需占比

-	2016	2017	2018
北京	15%	29%	27%
上海	19%	29%	28%
深圳	30%	18%	17%
天津	23%	32%	43%
石家莊	47%	37%	17%
廊坊	-	-	-
濟南	65%	76%	41%
青島	28%	13%	12%
煙臺	14%	30%	38%
鄭州	58%	31%	20%
沈陽	-	-	-
大連	13%	18%	12%
南京	32%	14%	28%
無錫	27%	13%	13%
蘇州	30%	22%	16%
杭州	34%	16%	31%
合肥	41%	31%	24%
惠州	37%	23%	23%
東莞	31%	10%	10%
廈門	40%	22%	21%
武漢	56%	21%	32%
長沙	25%	50%	57%
重慶	26%	42%	31%
成都	28%	14%	19%
西安	33%	18%	36%

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一二線城市交易杠桿率

-	2016	2017	2018
北京	34%	32%	27%
上海	37%	40%	33%
深圳	42%	29%	24%
天津	32%	36%	42%
石家莊	59%	45%	28%
廊坊	-	-	-
濟南	63%	63%	52%
青島	34%	26%	26%
煙臺	18%	35%	39%
鄭州	57%	49%	38%
沈陽	-	-	-
大連	18%	21%	17%
南京	46%	27%	34%
無錫	33%	14%	14%
蘇州	35%	23%	20%
杭州	37%	20%	18%
合肥	46%	35%	24%
惠州	38%	32%	24%
東莞	35%	16%	25%
廈門	34%	23%	23%
武漢	48%	31%	36%
長沙	40%	50%	53%
重慶	26%	35%	29%
成都	27%	18%	21%
西安	43%	37%	44%

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相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國二手房行業(yè)市場研究及發(fā)展趨勢研究報告》

本文采編：CY337

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