2019年上半年中國城市停車場發(fā)展趨勢分析：政策補(bǔ)短，城市停車進(jìn)入改革改造時(shí)期圖]

    一、城市停車場現(xiàn)狀

    在過去地經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，由于經(jīng)濟(jì)價(jià)值的不同，城市建設(shè)的重心一般以商業(yè)、服務(wù)業(yè)和生活建筑為主，交通建筑作為配套設(shè)備往往處于被動(dòng)的地位，而交通設(shè)施的建設(shè)又以確保交通系統(tǒng)的運(yùn)行作為首要優(yōu)先，停車是相對次要的考慮，因而整體城市的停車設(shè)備建設(shè)相對滯后。

    11個(gè)城市汽車保有量超過300萬輛。截止2019年上半年，全國已有66個(gè)城市汽車保有量超過100萬輛，該數(shù)值比2018年底的61個(gè)城市又增加了5個(gè)，北京、

    成都等11個(gè)城市超過300萬輛。其中，汽車保有量超過200萬輛城市29個(gè)比18年底增加2個(gè)城市，超過300萬輛城市11個(gè)，而18年底超過300萬輛的僅有3個(gè)城市，依次是北京、成都、重慶、蘇州、上海、鄭州、深圳、西安、武漢、東莞、天津。

    2017-2019.7年P(guān)PP停車場投資與PPP城鎮(zhèn)化建設(shè)投資對比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    社會停車場屬于道路與交通設(shè)施用地性質(zhì)。按土地性質(zhì)不同，分為商業(yè)停車場、居住停車場等。以深圳為例，居住停車場占了70%、辦公停車場13%、商業(yè)停車場5.8%，跟蹤綜合土地供應(yīng)指標(biāo)能較好追蹤停車場土地供應(yīng)情況。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年伊始，全國100大中城市土地供應(yīng)面積以及土地規(guī)劃建筑面積連續(xù)三年下滑，17、18年有所恢復(fù)但離峰值仍有20%的差距。

    土地是不可再生資源，大中城市土地供應(yīng)緊張進(jìn)一步加劇了停車難的困境。2018年100大中城市土地供應(yīng)面積為7.94億平方米，同比上升16.7%，全國土地規(guī)劃建筑面積為15.26億平方米，同比上升18.1%。

    2008-2018土地供應(yīng)面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2008-2018供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    二、城市停車發(fā)展障礙

    1、存量土地性質(zhì)約束性使停車場建設(shè)受限

    一方面，城市用地資源的緊缺使得停車場建設(shè)受限。另一方面，《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了不同區(qū)域、不同等級規(guī)模城市各類用地單項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，要建設(shè)停車場必須要符合“停車場用地”性質(zhì)。從城市用地規(guī)劃來看，中心城區(qū)規(guī)劃都是寫字樓、商場、小區(qū)為主，沒有為城市公共停車場建設(shè)預(yù)留足夠的用地面積。老舊小區(qū)、老舊工業(yè)廠房建設(shè)停車場需要占用綠化用地、工業(yè)工地，不符合用地性質(zhì)要求。

    2、機(jī)械式車庫成本高，投資停車場回收周期長

    根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，機(jī)械式停車位建設(shè)成本高，半自動(dòng)化設(shè)備單個(gè)車庫成本在1.5-2.5萬之間，全自動(dòng)化設(shè)備成本在5-12萬之間。機(jī)械式車庫成本高，需要政府的資金補(bǔ)貼以減少社會資本投資的風(fēng)險(xiǎn)。另外，城市土地資源日益緊張，土地使用成本高，受利益的驅(qū)使，社會資本大多會選擇投資房地產(chǎn)、商業(yè)等投資回報(bào)較高的設(shè)施，而停車設(shè)施建設(shè)投資規(guī)模大、資金回收周期較長，投資回報(bào)率較相對較低，需要政府優(yōu)惠政策的引導(dǎo)。

    3、前期政策未完善，規(guī)劃、報(bào)建、消防等審批

    前幾年全國范圍內(nèi)的機(jī)械停車設(shè)備項(xiàng)目推廣非常不流暢，主要原因不是因?yàn)闆]有市場需求，而且是相關(guān)法規(guī)不完善，項(xiàng)目申報(bào)時(shí)從規(guī)劃局申請、住建局報(bào)批、消防局審核等流程未能順利通過。

    4、車位缺乏產(chǎn)權(quán)，盈利模式缺乏產(chǎn)業(yè)化基礎(chǔ)

    停車設(shè)施屬于房地產(chǎn)配套，無法進(jìn)入市場轉(zhuǎn)讓與買賣。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，地上建筑（如停車樓）可以辦理產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押和再融資，但是單個(gè)車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣。

    從2009年開始全國停車泊位的數(shù)量持續(xù)增長，從2009年的17.1萬個(gè)增長到2018年的86.5萬個(gè)，CARG達(dá)19.8%。盡管如此，2018年我國汽車保有量增加3400萬輛同比增長10.5%，新增停車位86.5萬個(gè)，同比增長6.7%，停車泊位的增長相對汽車保有量來說只是杯水車薪。

    根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，目前傳統(tǒng)停車場建設(shè)規(guī)模仍占接近90%的市場份額，新型的機(jī)械式停車場的建設(shè)雖一片火熱，但整體市場占比僅2%-3%左右，還處于發(fā)展很初期的階段。

    城市繁榮發(fā)展帶來城市的交通和環(huán)境問題，交通擁堵和停車?yán)щy，目前在中國沿海及主要大城市、超大城市停車都是非常艱難的問題。2015年9月25日召開的國務(wù)院常務(wù)會議部署加快城市停車場建設(shè)，國家發(fā)展和改革委員會副主任連維良提及目前我國停車位缺口超過5000萬個(gè)，各相關(guān)政府部門將綜合施策，科學(xué)規(guī)劃，多措并舉破解城市停車難題。目前我國大城市小汽車與停車位的平均比例約為1:0.8，中小城市約為1:0.5，而發(fā)達(dá)國家的水平約為1:1.3，我國停車位缺口超過5000萬個(gè)，全國約1/6的小區(qū)停車位明顯不足。

    部分城市停車泊位缺口（萬個(gè)）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    傳統(tǒng)停車位與立式停車位比例

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    三、停車改革

    自2015年起，我國停車產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策紅利集中爆發(fā)。2015年，七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》(發(fā)改基礎(chǔ)[2015]1788號)，首次將吸引社會資本、推進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)化納入國家層面；2016年國家發(fā)改委印發(fā)《加快城市停車場建設(shè)近期工作要點(diǎn)與任務(wù)分工》（發(fā)改基礎(chǔ)[2016]159號），明確指引了各部門分工；《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》（建城[2016]193號）、《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見》（發(fā)改價(jià)格[2015]2975號）、《城市停車場建設(shè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引》的通知（發(fā)改辦財(cái)金[2015]818號）等文件相繼出臺，分別從土地、收費(fèi)、融資等方面保障停車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

    2019年7月30日中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出堅(jiān)持“八字”方針，其中幾項(xiàng)具體的穩(wěn)增長措施中提出穩(wěn)定制造業(yè)投資，具體包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施、信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)4項(xiàng)重點(diǎn)。

    除了今年中央政治局明確提出的觀點(diǎn)，目前各省市在條件允許的情況下都在加速推進(jìn)城市停車設(shè)施補(bǔ)短板的規(guī)劃。比如去年6月深圳推出的《深圳市停車設(shè)施建設(shè)-專項(xiàng)規(guī)劃（2018-2020年）》，計(jì)劃投資206.02億元，新建共11.88萬個(gè)停車位，至2020年分別推進(jìn)1）政府投資建設(shè)181個(gè)公共停車場項(xiàng)目提供約7.12萬個(gè)泊位；2）“千”個(gè)老舊居?。ㄐ。﹨^(qū)停車擴(kuò)容工程，社會資本推介1157個(gè)有停車設(shè)施建設(shè)需求的老舊居住（?。﹨^(qū)，優(yōu)先實(shí)施建設(shè)條件較好、建設(shè)需求迫切的147個(gè)老舊居?。ㄐ。﹨^(qū)停車項(xiàng)目，提供約3.11萬個(gè)泊位；3）“萬”個(gè)路邊停車泊位，3個(gè)路邊停車項(xiàng)目約1.65萬個(gè)路邊臨時(shí)停車泊位；4）“互聯(lián)網(wǎng)+”智慧停車實(shí)施6個(gè)停車信息化項(xiàng)目。

2019年各地“補(bǔ)短板”政策

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    我國停車行業(yè)正處于行業(yè)成長期，行業(yè)發(fā)展迅速。根據(jù)行業(yè)生命周期理論，在行業(yè)成長期，該行業(yè)市場增長率很高，市場需求不斷增長，技術(shù)漸趨成型，行業(yè)特點(diǎn)、行業(yè)競爭狀況以及用戶特點(diǎn)已比較明朗，產(chǎn)品品種及競爭者數(shù)量增多?，F(xiàn)階段，我國停車位需求迅速增長，停車位缺口持續(xù)處于高位，有關(guān)停車行業(yè)的政策研究不斷增多，停車場設(shè)計(jì)規(guī)劃、停車設(shè)備制造與安裝、停車場運(yùn)營管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)也迅速發(fā)展。

    四、深圳是停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先驅(qū)

    以改革開放的前沿陣地深圳為例，深圳2017年機(jī)動(dòng)車保有量為322萬輛，截止日前深圳過已經(jīng)擁有超過350萬機(jī)動(dòng)車。根據(jù)深圳發(fā)改委的數(shù)據(jù)，從2007年至2017年，深圳市交警部門備案的經(jīng)營性停車場泊位從50萬個(gè)增至111.3萬個(gè)。2017年全市停車大調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)年4月，全市路外停車泊位共191.6萬個(gè)（配建類189.3萬個(gè)，公共類2.3萬個(gè)），路邊劃線泊位1.3萬個(gè)。停車泊位與小汽車保有量之比為0.6∶1，在國內(nèi)一線城市中處于中等水平。

    深圳停車泊位結(jié)構(gòu)中，主要仍是居住小區(qū)配套停車為主。居住停車泊位占了71.2%，其次是辦公停車泊位只有13.7%，商業(yè)及其他停車泊位約5%，工業(yè)停車泊位只有3.7%。

    深圳市停車泊位結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    深圳市停車產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)發(fā)展較為均衡，上中下游各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鞠喈?dāng)。其中，停車場投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)84億元，占全部投資的34.85%；停車設(shè)備制造和安裝產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)62.5億元，占全部投資的25.93%；停車場運(yùn)營管理產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)94.5億元，占全部投資的39.21%。同時(shí)，停車場投資建設(shè)、停車設(shè)備制造安裝、停車場運(yùn)營管理等各產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的深圳本土企業(yè)迅速發(fā)展壯大，逐漸成為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。

深圳停車產(chǎn)業(yè)鏈投資額分布

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    產(chǎn)業(yè)鏈上游屬停車場規(guī)劃建設(shè)，深圳城市規(guī)劃設(shè)計(jì)企業(yè)數(shù)量眾多，僅次于北京和上海；政府、房地產(chǎn)商和國企是停車場投資建設(shè)資金的主要來源；.全市停車位以居住類的配建停車位為主，停車位分布各區(qū)呈現(xiàn)不均衡性。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國停車場設(shè)備行業(yè)市場研究及發(fā)展趨勢研究報(bào)告》