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2019年中國新建住宅交房量預(yù)測:增速提升明顯,預(yù)示將成為竣工大年[圖]

    國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的新房銷售面積包含現(xiàn)房與期房兩類,現(xiàn)房在銷售后即可驗(yàn)收,期房從銷售到交房驗(yàn)收一般跨越1.5-2.5年。家具市場需求主要受住宅交房量影響,為更好地掌握其市場動態(tài),對新房交房面積進(jìn)行建模預(yù)測,步驟如下:

    1、根據(jù)《第一財經(jīng)》公布的城市排名,及國家統(tǒng)計(jì)局已有城市數(shù)據(jù),將所有城市劃分為一線城市(北上廣深)、新一線城市(重慶、成都、杭州等15個)、二線城市(昆明、大連、廈門等30個)、三線城市(三亞、西寧等4個)、其余城市。通常情況下,越是前沿城市,其對住宅預(yù)售要求的施工完成度越高,動工到預(yù)售時間跨度就越長,導(dǎo)致預(yù)售到交房驗(yàn)收時間跨度越短。因此假設(shè)期房從銷售到交房的平均周期分別為:一線城市16個月、新一線城市18個月、二線城市24個月、三線城市24個月、其它城市28個月。

    2、將城市對應(yīng)的期房銷售面積滯后相應(yīng)交房周期,再與當(dāng)月現(xiàn)房銷售面積相加,得出該城市的當(dāng)月交房面積。

    3、將所有城市交房面積匯總,得出全國交房面積及同比增速。

    新建住宅交房量同比增速預(yù)測

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    相關(guān)報告:智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場運(yùn)營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告

    2018年新建住宅交房面積增速持續(xù)下滑,其中,期房交房面積增速于2019年4月探底,5月開始拐點(diǎn)上揚(yáng),2019年全年期房交房面積同比增速預(yù)計(jì)達(dá)17.4%,2020年1-3月將維持14.2%的高增長。頭部房企2019年計(jì)劃竣工面積高企。

    隨著地產(chǎn)集中度提升,頭部房企數(shù)據(jù)代表性增強(qiáng)。根據(jù)各公司年報數(shù)據(jù),在已上市的龍頭地產(chǎn)企業(yè)中選取14家,統(tǒng)計(jì)其2016-2019年計(jì)劃與實(shí)際竣工面積。

    統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,2017-2019年,14大龍頭地產(chǎn)商計(jì)劃竣工面積分別為9712、12323、17056萬平方米,同比增長2.7%、26.9%、38.4%,2019年增速提升明顯,預(yù)示將成為竣工大年。

    萬科地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    保利地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    華夏幸福當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    富力地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    龍湖地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    招商蛇口當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

    數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

新城控股當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    世茂房地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    金地集團(tuán)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    首開股份當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    路勁地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    遠(yuǎn)洋集團(tuán)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    藍(lán)光發(fā)展當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    榮盛發(fā)展當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    全國大龍頭地產(chǎn)商當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積合計(jì)(萬平方米)

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    為驗(yàn)證此數(shù)據(jù)預(yù)判行業(yè)的有效性進(jìn)行了兩方面檢驗(yàn):

    1、計(jì)劃竣工面積與實(shí)際竣工面積的契合度。在上述列表的14家地產(chǎn)企業(yè)中,公告了實(shí)際竣工面積的有以下11家,2018年這11家企業(yè)的實(shí)際竣工面積占當(dāng)年計(jì)劃竣工面積的98.8%,屬高度契合。剔除保利地產(chǎn)后,剩余10家企業(yè)2016-2018年的實(shí)際竣工面積占當(dāng)年計(jì)劃竣工面積的比例分別為94.0%、104.5%、93.6%,契合度較高,表明用這些企業(yè)的2019年計(jì)劃竣工面積預(yù)判實(shí)際竣工面積有一定可靠性。

    2、14家企業(yè)對地產(chǎn)行業(yè)的代表性。據(jù)測算,2018年11大地產(chǎn)商實(shí)際竣工面積占全國住宅竣工面積的12.7%,假設(shè)該11大地產(chǎn)商實(shí)際竣工面積占14大地產(chǎn)商的份額等同于其計(jì)劃竣工面積的份額(69.1%),則2018年14大地產(chǎn)商的實(shí)際竣工面積占全國的17.9%,具有一定代表性。

11大龍頭地產(chǎn)商當(dāng)年實(shí)際竣工面積(萬平方米)

地產(chǎn)企業(yè)
2016
2017
2018
保利地產(chǎn)
2217
富力地產(chǎn)
420.9
663.3
611
龍湖地產(chǎn)
576
765
950
招商蛇口
487.46
453.49
498.74
新城控股
401.45
725.13
979.82
世茂房地產(chǎn)
770
765
892
金地集團(tuán)
640
670
672
首開股份
312.53
320.87
342.44
遠(yuǎn)洋集團(tuán)
309
309
292
藍(lán)光發(fā)展
329
273
337
榮盛發(fā)展
536
369
616
11大地產(chǎn)商合計(jì)
8407
占計(jì)劃竣工面積比例(%)
98.8
10大地產(chǎn)商合計(jì)(剔除保利地產(chǎn))
4781
5313
6190
占計(jì)劃竣工面積比例(%)
94.0
104.5
93.6
全國住宅竣工面積
77185.19
71815.12
66015.75
11大地產(chǎn)商占全國比例(%)
12.7
10大地產(chǎn)商占全國比例(%)
6.2
7.4
9.4
14大地產(chǎn)商占全國比例(%)
17.9

數(shù)據(jù)來源:公開資料整理

    2019-2020年是交房大年的確定性較高,推動下游家居市場需求釋放,有望迎來拐點(diǎn)向上。其中,頭部房企的計(jì)劃竣工面積19年確定高增長,隨著精裝滲透的不斷提升,其精裝房供應(yīng)商的增長今年也將維持高增速。

    2、2019年將成為分水嶺式的一年,全行業(yè)都將面對結(jié)構(gòu)的調(diào)整,模式的變化,以及重新洗牌

    據(jù)行業(yè)預(yù)測,2019將是“痛苦”的一年。不單單體現(xiàn)在市場的蕭條上,更加重要的是在整體行業(yè)的變革中。毫無疑問,2019年將成為分水嶺式的一年,全行業(yè)都將面對結(jié)構(gòu)的調(diào)整,模式的變化,以及重新洗牌。

    從行業(yè)的發(fā)展周期來看,家具行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了重要的轉(zhuǎn)折期,創(chuàng)新和變革已經(jīng)成為必須,以不變應(yīng)萬變的商業(yè)模式,已經(jīng)無法應(yīng)對市場的需要。 

本文采編:CY315
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