國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的新房銷售面積包含現(xiàn)房與期房兩類,現(xiàn)房在銷售后即可驗(yàn)收,期房從銷售到交房驗(yàn)收一般跨越1.5-2.5年。家具市場需求主要受住宅交房量影響,為更好地掌握其市場動態(tài),對新房交房面積進(jìn)行建模預(yù)測,步驟如下:
1、根據(jù)《第一財經(jīng)》公布的城市排名,及國家統(tǒng)計(jì)局已有城市數(shù)據(jù),將所有城市劃分為一線城市(北上廣深)、新一線城市(重慶、成都、杭州等15個)、二線城市(昆明、大連、廈門等30個)、三線城市(三亞、西寧等4個)、其余城市。通常情況下,越是前沿城市,其對住宅預(yù)售要求的施工完成度越高,動工到預(yù)售時間跨度就越長,導(dǎo)致預(yù)售到交房驗(yàn)收時間跨度越短。因此假設(shè)期房從銷售到交房的平均周期分別為:一線城市16個月、新一線城市18個月、二線城市24個月、三線城市24個月、其它城市28個月。
2、將城市對應(yīng)的期房銷售面積滯后相應(yīng)交房周期,再與當(dāng)月現(xiàn)房銷售面積相加,得出該城市的當(dāng)月交房面積。
3、將所有城市交房面積匯總,得出全國交房面積及同比增速。
新建住宅交房量同比增速預(yù)測
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相關(guān)報告:智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場運(yùn)營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》
2018年新建住宅交房面積增速持續(xù)下滑,其中,期房交房面積增速于2019年4月探底,5月開始拐點(diǎn)上揚(yáng),2019年全年期房交房面積同比增速預(yù)計(jì)達(dá)17.4%,2020年1-3月將維持14.2%的高增長。頭部房企2019年計(jì)劃竣工面積高企。
隨著地產(chǎn)集中度提升,頭部房企數(shù)據(jù)代表性增強(qiáng)。根據(jù)各公司年報數(shù)據(jù),在已上市的龍頭地產(chǎn)企業(yè)中選取14家,統(tǒng)計(jì)其2016-2019年計(jì)劃與實(shí)際竣工面積。
統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,2017-2019年,14大龍頭地產(chǎn)商計(jì)劃竣工面積分別為9712、12323、17056萬平方米,同比增長2.7%、26.9%、38.4%,2019年增速提升明顯,預(yù)示將成為竣工大年。
萬科地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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保利地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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華夏幸福當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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富力地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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龍湖地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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招商蛇口當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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新城控股當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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世茂房地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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金地集團(tuán)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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首開股份當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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路勁地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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遠(yuǎn)洋集團(tuán)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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藍(lán)光發(fā)展當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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榮盛發(fā)展當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積(萬平方米)
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全國大龍頭地產(chǎn)商當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積合計(jì)(萬平方米)
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為驗(yàn)證此數(shù)據(jù)預(yù)判行業(yè)的有效性進(jìn)行了兩方面檢驗(yàn):
1、計(jì)劃竣工面積與實(shí)際竣工面積的契合度。在上述列表的14家地產(chǎn)企業(yè)中,公告了實(shí)際竣工面積的有以下11家,2018年這11家企業(yè)的實(shí)際竣工面積占當(dāng)年計(jì)劃竣工面積的98.8%,屬高度契合。剔除保利地產(chǎn)后,剩余10家企業(yè)2016-2018年的實(shí)際竣工面積占當(dāng)年計(jì)劃竣工面積的比例分別為94.0%、104.5%、93.6%,契合度較高,表明用這些企業(yè)的2019年計(jì)劃竣工面積預(yù)判實(shí)際竣工面積有一定可靠性。
2、14家企業(yè)對地產(chǎn)行業(yè)的代表性。據(jù)測算,2018年11大地產(chǎn)商實(shí)際竣工面積占全國住宅竣工面積的12.7%,假設(shè)該11大地產(chǎn)商實(shí)際竣工面積占14大地產(chǎn)商的份額等同于其計(jì)劃竣工面積的份額(69.1%),則2018年14大地產(chǎn)商的實(shí)際竣工面積占全國的17.9%,具有一定代表性。
11大龍頭地產(chǎn)商當(dāng)年實(shí)際竣工面積(萬平方米)
地產(chǎn)企業(yè) | 2016 | 2017 | 2018 |
保利地產(chǎn) | — | — | 2217 |
富力地產(chǎn) | 420.9 | 663.3 | 611 |
龍湖地產(chǎn) | 576 | 765 | 950 |
招商蛇口 | 487.46 | 453.49 | 498.74 |
新城控股 | 401.45 | 725.13 | 979.82 |
世茂房地產(chǎn) | 770 | 765 | 892 |
金地集團(tuán) | 640 | 670 | 672 |
首開股份 | 312.53 | 320.87 | 342.44 |
遠(yuǎn)洋集團(tuán) | 309 | 309 | 292 |
藍(lán)光發(fā)展 | 329 | 273 | 337 |
榮盛發(fā)展 | 536 | 369 | 616 |
11大地產(chǎn)商合計(jì) | — | — | 8407 |
占計(jì)劃竣工面積比例(%) | — | — | 98.8 |
10大地產(chǎn)商合計(jì)(剔除保利地產(chǎn)) | 4781 | 5313 | 6190 |
占計(jì)劃竣工面積比例(%) | 94.0 | 104.5 | 93.6 |
全國住宅竣工面積 | 77185.19 | 71815.12 | 66015.75 |
11大地產(chǎn)商占全國比例(%) | — | — | 12.7 |
10大地產(chǎn)商占全國比例(%) | 6.2 | 7.4 | 9.4 |
14大地產(chǎn)商占全國比例(%) | — | — | 17.9 |
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2019-2020年是交房大年的確定性較高,推動下游家居市場需求釋放,有望迎來拐點(diǎn)向上。其中,頭部房企的計(jì)劃竣工面積19年確定高增長,隨著精裝滲透的不斷提升,其精裝房供應(yīng)商的增長今年也將維持高增速。
2、2019年將成為分水嶺式的一年,全行業(yè)都將面對結(jié)構(gòu)的調(diào)整,模式的變化,以及重新洗牌
據(jù)行業(yè)預(yù)測,2019將是“痛苦”的一年。不單單體現(xiàn)在市場的蕭條上,更加重要的是在整體行業(yè)的變革中。毫無疑問,2019年將成為分水嶺式的一年,全行業(yè)都將面對結(jié)構(gòu)的調(diào)整,模式的變化,以及重新洗牌。
從行業(yè)的發(fā)展周期來看,家具行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了重要的轉(zhuǎn)折期,創(chuàng)新和變革已經(jīng)成為必須,以不變應(yīng)萬變的商業(yè)模式,已經(jīng)無法應(yīng)對市場的需要。



