2019年中國新建住宅交房量預(yù)測：增速提升明顯，預(yù)示將成為竣工大年[圖]

    國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的新房銷售面積包含現(xiàn)房與期房兩類，現(xiàn)房在銷售后即可驗(yàn)收，期房從銷售到交房驗(yàn)收一般跨越1.5-2.5年。家具市場需求主要受住宅交房量影響，為更好地掌握其市場動態(tài)，對新房交房面積進(jìn)行建模預(yù)測，步驟如下：

    1、根據(jù)《第一財經(jīng)》公布的城市排名，及國家統(tǒng)計(jì)局已有城市數(shù)據(jù)，將所有城市劃分為一線城市（北上廣深）、新一線城市（重慶、成都、杭州等15個）、二線城市（昆明、大連、廈門等30個）、三線城市（三亞、西寧等4個）、其余城市。通常情況下，越是前沿城市，其對住宅預(yù)售要求的施工完成度越高，動工到預(yù)售時間跨度就越長，導(dǎo)致預(yù)售到交房驗(yàn)收時間跨度越短。因此假設(shè)期房從銷售到交房的平均周期分別為：一線城市16個月、新一線城市18個月、二線城市24個月、三線城市24個月、其它城市28個月。

    2、將城市對應(yīng)的期房銷售面積滯后相應(yīng)交房周期，再與當(dāng)月現(xiàn)房銷售面積相加，得出該城市的當(dāng)月交房面積。

    3、將所有城市交房面積匯總，得出全國交房面積及同比增速。

    新建住宅交房量同比增速預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場運(yùn)營態(tài)勢及未來發(fā)展趨勢報告》

    2018年新建住宅交房面積增速持續(xù)下滑，其中，期房交房面積增速于2019年4月探底，5月開始拐點(diǎn)上揚(yáng)，2019年全年期房交房面積同比增速預(yù)計(jì)達(dá)17.4%，2020年1-3月將維持14.2%的高增長。頭部房企2019年計(jì)劃竣工面積高企。

    隨著地產(chǎn)集中度提升，頭部房企數(shù)據(jù)代表性增強(qiáng)。根據(jù)各公司年報數(shù)據(jù)，在已上市的龍頭地產(chǎn)企業(yè)中選取14家，統(tǒng)計(jì)其2016-2019年計(jì)劃與實(shí)際竣工面積。

    統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2017-2019年，14大龍頭地產(chǎn)商計(jì)劃竣工面積分別為9712、12323、17056萬平方米，同比增長2.7%、26.9%、38.4%，2019年增速提升明顯，預(yù)示將成為竣工大年。

    萬科地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    保利地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    華夏幸福當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    富力地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    龍湖地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    招商蛇口當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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新城控股當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    世茂房地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    金地集團(tuán)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    首開股份當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    路勁地產(chǎn)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    遠(yuǎn)洋集團(tuán)當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    藍(lán)光發(fā)展當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    榮盛發(fā)展當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積（萬平方米）

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    全國大龍頭地產(chǎn)商當(dāng)年預(yù)計(jì)竣工面積合計(jì)（萬平方米）

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    為驗(yàn)證此數(shù)據(jù)預(yù)判行業(yè)的有效性進(jìn)行了兩方面檢驗(yàn)：

    1、計(jì)劃竣工面積與實(shí)際竣工面積的契合度。在上述列表的14家地產(chǎn)企業(yè)中，公告了實(shí)際竣工面積的有以下11家，2018年這11家企業(yè)的實(shí)際竣工面積占當(dāng)年計(jì)劃竣工面積的98.8%，屬高度契合。剔除保利地產(chǎn)后，剩余10家企業(yè)2016-2018年的實(shí)際竣工面積占當(dāng)年計(jì)劃竣工面積的比例分別為94.0%、104.5%、93.6%，契合度較高，表明用這些企業(yè)的2019年計(jì)劃竣工面積預(yù)判實(shí)際竣工面積有一定可靠性。

    2、14家企業(yè)對地產(chǎn)行業(yè)的代表性。據(jù)測算，2018年11大地產(chǎn)商實(shí)際竣工面積占全國住宅竣工面積的12.7%，假設(shè)該11大地產(chǎn)商實(shí)際竣工面積占14大地產(chǎn)商的份額等同于其計(jì)劃竣工面積的份額（69.1%），則2018年14大地產(chǎn)商的實(shí)際竣工面積占全國的17.9%，具有一定代表性。

11大龍頭地產(chǎn)商當(dāng)年實(shí)際竣工面積（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2019-2020年是交房大年的確定性較高，推動下游家居市場需求釋放，有望迎來拐點(diǎn)向上。其中，頭部房企的計(jì)劃竣工面積19年確定高增長，隨著精裝滲透的不斷提升，其精裝房供應(yīng)商的增長今年也將維持高增速。

    2、2019年將成為分水嶺式的一年，全行業(yè)都將面對結(jié)構(gòu)的調(diào)整，模式的變化，以及重新洗牌

    據(jù)行業(yè)預(yù)測，2019將是“痛苦”的一年。不單單體現(xiàn)在市場的蕭條上，更加重要的是在整體行業(yè)的變革中。毫無疑問，2019年將成為分水嶺式的一年，全行業(yè)都將面對結(jié)構(gòu)的調(diào)整，模式的變化，以及重新洗牌。

    從行業(yè)的發(fā)展周期來看，家具行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了重要的轉(zhuǎn)折期，創(chuàng)新和變革已經(jīng)成為必須，以不變應(yīng)萬變的商業(yè)模式，已經(jīng)無法應(yīng)對市場的需要。