預(yù)計(jì)2019年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約為6961億元，未來五年有望超九千億[圖]

文爭(zhēng) 2019-09-15 05:48 來源：智研咨詢

1.物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模2019年超六千億，未來五年有望超九千億

預(yù)計(jì)2019年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模約為6961億元，YOY7.5%；2023年預(yù)計(jì)有望達(dá)到9108億元。2017-2023年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.2%。

我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模未來2019-2023年增量預(yù)計(jì)在480-550億區(qū)間，竣工面積10億平方米左右，增速隨周期波動(dòng)；存量規(guī)模預(yù)計(jì)在7000-9000億區(qū)間，復(fù)合增長(zhǎng)率約7.2%，增量承接后將穩(wěn)定轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)，具有抗周期的韌性。

2018-2023全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及測(cè)算（億元）

-	2018	2019	2020	2021	2022	2023
物業(yè)費(fèi)（元/平米/月）	-	-	-	-	-	-
住宅	2.25	2.25	2.25	2.25	2.25	2.25
辦公	7.84	7.84	7.84	7.84	7.84	7.84
商業(yè)	7.01	7.01	7.01	7.01	7.01	7.01
其他	4.59	4.59	4.59	4.59	4.59	4.59
竣工面積（萬平米）	93550	96357	101174	109268	105990	103871
竣工面積增長(zhǎng)（%）	-7.82%	3%	5%	8%	-3%	-2%
住宅	66016	67931	71328	77034	74723	73229
辦公	3884	3565	3743	4043	3922	3843
商業(yè)	11259	11563	12141	13112	12719	12464
其他	12392	13297	13962	15079	14627	14334
竣工面積占比（%）	-	-	-	-	-	-
住宅	70.57%	70.5%	70.5%	70.5%	70.5%	70.5%
辦公	4.15%	3.7%	3.7%	3.7%	3.7%	3.7%
商業(yè)	12.03%	12%	12%	12%	12%	12%
其他	13.2%	13.8%	13.8%	13.8%	13.8%	13.8%
物業(yè)服務(wù)收入（增量，億元）	377.7	387.5	406.8	439.4	426.2	417.7
增值服務(wù)收入（增量，億元）	91.6	96.9	105	116.9	116.8	117.9
物業(yè)服務(wù)收入占比	80.49%	79.99%	79.49%	78.99%	78.49%	77.99%
增值服務(wù)收入占比	19.51%	20.01%	20.51%	21.01%	21.51%	22.01%
市場(chǎng)規(guī)模（總量，億元）	6476.5	6960.9	7472.7	8029	8572	9107.5
市場(chǎng)規(guī)模（增量，億元）	469.3	484.4	511.8	556.3	543	535.6
市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)（%）	7.81%	7.48%	7.35%	7.44%	6.76%	6.25%

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

相關(guān)數(shù)據(jù)：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)及未來發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

物業(yè)管理市場(chǎng)成長(zhǎng)的關(guān)鍵因素還是取決于竣工面積的增長(zhǎng)，2018年竣工9.36億平方米，低于2011年水平，陷入周期震蕩；2017年全國(guó)物業(yè)管理面積為195億平米，2018年約為204億平米，YOY4.62%。

2009-2018全國(guó)物業(yè)管理面積（億平方米，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2009-2018年全國(guó)房屋竣工面積（億平方米，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2018年普通住宅監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)約為0.98元，2018年百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司平均單價(jià)為4.22元，其中住宅2.25元、辦公7.84元、商業(yè)7.01元，近年均有輕微下滑。

整體上來看基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)的提價(jià)較為困難，有政策的限價(jià)影響，也有合同期限長(zhǎng)、業(yè)主商議周期長(zhǎng)等因素，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看漲價(jià)仍有預(yù)期，特別是增量市場(chǎng)，在物業(yè)承接時(shí)可獲得更高的單價(jià)。

2016-2018百?gòu)?qiáng)物業(yè)各類型物業(yè)費(fèi)用（元/平米/月）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2007-2018年36城普通住宅物業(yè)費(fèi)（元/平米/月，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

根據(jù)數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司在管面積分布為住宅70%，商業(yè)、辦公各約9%，其他12%，與竣工面積的類型分布類似。2019年7月全國(guó)竣工面積按類型分布為住宅70.65%、辦公樓3.77%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11.94%，其他13.64%。

2003-2019.07全國(guó)竣工面積按類型分布（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2.物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)格局分散，重在增量

龍頭企業(yè)市占率不斷提升，但占比仍然偏低。在上市/掛牌公司排名中，第三方項(xiàng)目較多的綠城服務(wù)規(guī)模領(lǐng)先，突破60億收入規(guī)模；其次是關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的物業(yè)公司，如碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)，以及雅居樂+綠地控股關(guān)聯(lián)的雅生活服務(wù)，收入規(guī)模在30億級(jí)別；嘉寶股份、佳兆業(yè)物業(yè)、新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、南都物業(yè)、新大正在9-10億級(jí)別；其余公司在10億元級(jí)別以下。

2018上市/掛牌物管公司收入規(guī)模對(duì)比（億元）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

整體物業(yè)管理行業(yè)雖然進(jìn)入低增長(zhǎng)階段，但是頭部企業(yè)保持了與地產(chǎn)周期匹配的超高景氣度，15家上市/掛牌物業(yè)公司三年凈利潤(rùn)C(jī)AGR中值超過60%；其中規(guī)模較大的綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)仍保持高增長(zhǎng)，三年收入CAGR分別為31.95%、40.89%，三年凈利潤(rùn)C(jī)AGR為34.68%、61.18%，量?jī)r(jià)齊升。

2018年上市物業(yè)管理公司3年收入、凈利潤(rùn)C(jī)AGR對(duì)比（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

穩(wěn)定抗周期但存量市場(chǎng)難洗牌，依靠增量面積擴(kuò)張。根據(jù)數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司費(fèi)用收繳率為93-94%，項(xiàng)目續(xù)約率98-99%，顯示出較高的抗經(jīng)濟(jì)周期韌性。

2015-2018百?gòu)?qiáng)物業(yè)費(fèi)用收繳率（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2015-2018百?gòu)?qiáng)物業(yè)項(xiàng)目續(xù)約率（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

3.定價(jià)受限，人力成本攀升

單價(jià)無法穩(wěn)定提升，但人員成本、外包成本、各項(xiàng)雜費(fèi)均在逐年提升。數(shù)據(jù)顯示，居民服務(wù)人員的平均工資已經(jīng)由2008年1.57萬上升至2018年4.11萬元，近年仍有7%左右的增速。人員成本占營(yíng)業(yè)成本比例較高，根據(jù)數(shù)據(jù)，人員費(fèi)用占營(yíng)業(yè)成本57.84%，其他類別均在10%以下。因此工資、社保等變動(dòng)對(duì)物業(yè)管理公司影響較大。

2018年百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成（%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

2008-2018居民服務(wù)人員平均工資（元，%）

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

4.政策逐步松動(dòng)，最高限價(jià)大幅上升，部分省市已放開管制

我國(guó)物業(yè)管理監(jiān)管法律法規(guī)主要依據(jù)2003-2004年制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及其他關(guān)于招標(biāo)、收費(fèi)、資質(zhì)的管理辦法。政策監(jiān)管逐步放松，首先是取消物業(yè)人員的職業(yè)資質(zhì)管理，然后是取消物業(yè)資質(zhì)核定審批，降低了該類基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)的門檻，將競(jìng)爭(zhēng)推向市場(chǎng)化。

2017至今國(guó)務(wù)院關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的頂層政策設(shè)計(jì)

實(shí)施時(shí)間	主要法規(guī)政策	相關(guān)政府部門	主要內(nèi)容
2017	《國(guó)務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》	國(guó)務(wù)院	取消審批后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要研究指定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，通過建立黑名單制度、信息公開、推動(dòng)行業(yè)自律等方式，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。
2017	《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》	國(guó)務(wù)院	取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定審批，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。
2018	《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》	國(guó)務(wù)院	刪去《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條中的“具有相應(yīng)資質(zhì)的”相關(guān)描述。

數(shù)據(jù)來源：公共資料整理

二、物業(yè)服務(wù)行業(yè)未來發(fā)展四大趨勢(shì)

1.物業(yè)服務(wù)行業(yè)將主動(dòng)融人現(xiàn)代化城市建設(shè)，堅(jiān)持高端化、特色化、集約化發(fā)展路徑，以物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)為抓手，持續(xù)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)的影響力，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展邁向可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

2.物業(yè)管理部門及行業(yè)協(xié)會(huì)將積極探索高質(zhì)量發(fā)展路徑，制定高質(zhì)量發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，形成行業(yè)可復(fù)制可推廣的發(fā)展模式。同時(shí)，著力完善物業(yè)管理工作體系，著力深化體制機(jī)制創(chuàng)新，著力優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，不斷提升物業(yè)管理水平和行業(yè)發(fā)展水平，形成與現(xiàn)代都市相適應(yīng)的行業(yè)發(fā)展新格局。

3.主動(dòng)回應(yīng)和滿足人民對(duì)美好生活的新期待、新需求，著力解決物業(yè)服務(wù)發(fā)展不平衡不充分的核心問題，不斷提升行業(yè)發(fā)展品質(zhì)、環(huán)境品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)，提高物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)保障能力和優(yōu)質(zhì)服務(wù)均衡化水平，加快構(gòu)建布局合理、功能完備、優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務(wù)體系持續(xù)增進(jìn)人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。

4.完善線上線下合一、前臺(tái)后臺(tái)聯(lián)動(dòng)的物業(yè)服務(wù)新模式。推廣“互聯(lián)網(wǎng)＋管務(wù)公開”，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過互聯(lián)平臺(tái)公開物業(yè)管理相關(guān)信息，加快推進(jìn)與商業(yè)零售、文化、旅游休閑、餐飲、醫(yī)療健康、教育、體育等其他生活性服務(wù)業(yè)融合發(fā)展，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過跨界融合、聚合共享等方式，發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能經(jīng)濟(jì)、綠色經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)、流量經(jīng)濟(jì)和共享經(jīng)濟(jì)等新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

本文采編：CY353