2018年中國(guó)二手房交易行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)[圖]

    （一）步入存量房時(shí)代：一線城市引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改革

    在過(guò)去數(shù)年中，我國(guó)的二手房存量市場(chǎng)保持著高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，截至2018年末，我國(guó)累計(jì)二手房交易金額已經(jīng)超過(guò)30萬(wàn)億元，過(guò)去5年中國(guó)二手房交易體量達(dá)1557萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，以一線城市的二手房市場(chǎng)發(fā)展最為迅速。過(guò)去20年，北京的二手房交易GMV達(dá)到5.1萬(wàn)億元，交易總套數(shù)210萬(wàn)套，交易量增長(zhǎng)7.5倍，GMV則增長(zhǎng)120倍；上海二手房交易GMV達(dá)到6.6萬(wàn)億元，交易總套數(shù)365萬(wàn)套，交易量增長(zhǎng)15倍，GMV增長(zhǎng)250倍，我國(guó)核心城市的二手房交易量正逐漸超過(guò)新房，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入以二手房交易、租賃為主的存量市場(chǎng)時(shí)代。

    從一線城市二手房與新房成交面積、套數(shù)的角度分析，可以看出，北京的二手房交易套數(shù)與面積自2015年以來(lái)逐漸超過(guò)新房的成交套數(shù)與面積，2018年成交套數(shù)比達(dá)到1.98，面積比達(dá)到1.84，且維持增長(zhǎng)趨勢(shì)；上海房市二手房與新房交易基本持平，比值在1上下波動(dòng)；廣州的二手房交易套數(shù)近年來(lái)略低于新房交易套數(shù)，但是交易面積之比2017年首次超過(guò)1，二手房交易的規(guī)模逐漸增加；深圳基本已經(jīng)進(jìn)入以二手房交易為主的存量房時(shí)代，交易套數(shù)比與面積比長(zhǎng)期維持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。

一線城市二手房成交套數(shù)

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)二手房行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及投資方向研究報(bào)告》

一線城市二手房成交面積

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一線城市新房成交套數(shù)

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一線城市二手房新房成交套數(shù)比

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一線城市二手房新房成交面積比

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    從我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來(lái)看，目前我國(guó)的城鎮(zhèn)化比例達(dá)到59.58%，保持著每年1%左右的穩(wěn)定增長(zhǎng)，一般而言，一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化比率超過(guò)70%則可認(rèn)為其基本完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化速度將大幅放緩，預(yù)計(jì)我國(guó)在2025年至2030年的城鎮(zhèn)化水平將超過(guò)70%，這也預(yù)示著新房市場(chǎng)的增長(zhǎng)將有所下降，而以二手房交易為代表的存量房市場(chǎng)將進(jìn)一步興起。與美國(guó)、日本相比，我國(guó)的存量房市場(chǎng)（包括二手房交易與租賃市場(chǎng)）的占比較少，尚且不超過(guò)50%，而美國(guó)的二手房市場(chǎng)份額占比已經(jīng)達(dá)到了65%，新房市場(chǎng)份額占比僅為8%，日本的存量房市場(chǎng)份額占比也超過(guò)50%。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，新房市場(chǎng)的份額占比將必然下降，而存量房市場(chǎng)的占比則會(huì)有所提升。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率

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中美日房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

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    我國(guó)2018年上半年有18個(gè)主要城市的二手房交易規(guī)模超過(guò)新房交易規(guī)模，其中北京、深圳、廈門二手房交易規(guī)模占比超過(guò)70%，寧波、蘇州、大連等各省份主要城市的二手房交易規(guī)模占比也在60%以上。

18城二手房市場(chǎng)超過(guò)新房市場(chǎng)

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    （二）二手房交易經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算：千億級(jí)市場(chǎng)，增長(zhǎng)空間十足

    中國(guó)二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的增長(zhǎng)潛力依然巨大，一方面中國(guó)存量房的價(jià)值正在逐漸累積，隨著行業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化的深入和消費(fèi)者對(duì)互聯(lián)網(wǎng)認(rèn)可度的提高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的滲透率也將進(jìn)一步提高，另一方面，我國(guó)的存量房流通率與國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家水平相比存在差距，中國(guó)流通率僅為2%，而美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家流通率則達(dá)到4%之高，我國(guó)增長(zhǎng)空間廣闊，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)2000億元。

    與此同時(shí)，中國(guó)的二手房交易規(guī)模占比不到40%，而美國(guó)的二手房交易規(guī)模占比則達(dá)到90%，英國(guó)達(dá)到81%，澳大利亞78%，中國(guó)香港85%，我國(guó)二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模具有進(jìn)一步發(fā)展的空間。

世界各國(guó)和中國(guó)各地區(qū)二手房流通率

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各地區(qū)二手房交易規(guī)模占比

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