2018年中國零售商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展趨勢分析[圖]

    商業(yè)物業(yè)整體呈供需疲軟，自2017年以來發(fā)展增速明顯放緩。2018年，商業(yè)物業(yè)市場整體表現(xiàn)回落，投資、新開工、銷售面積均同比下降：1、供應(yīng)端來看，商業(yè)營業(yè)用房投資呈現(xiàn)明顯放緩態(tài)勢，新開工同比降幅收窄，分別下滑9.4%和2.0%；2、需求端來看，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積降幅擴(kuò)大，同比下降6.8%。

商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額、占比及增速

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國商業(yè)物業(yè)管理市場專項(xiàng)調(diào)查及發(fā)展趨勢分析報告》

商業(yè)物業(yè)新開工面積、占比及增速

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    盡管部分重點(diǎn)城市存在商業(yè)地產(chǎn)供給過剩跡象，但國內(nèi)人均商業(yè)面積尚處于合理水平。商業(yè)供需均衡時的人均商業(yè)面積約在1-1.3平方米范圍內(nèi)，2018年，由1999-2018年我國商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積/總?cè)丝谟嬎愕闹袊司虡I(yè)面積為0.98平方米，商業(yè)地產(chǎn)供需基本平衡。

商業(yè)物業(yè)銷售面積、占比及增速

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國內(nèi)人均商業(yè)面積（平方米）

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    從空置率和租金水平兩個指標(biāo)來看，商業(yè)運(yùn)營喜憂參半：1、空置率方面，隨著商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資增速放緩，一線城市和重點(diǎn)二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)整體空置率呈下行趨勢，2018年分別為5.7%和6.0%，均改善至歷史低位，且差異逐漸收窄；2、租金水平層面，隨著社會消費(fèi)品零售總額增速放緩，一二線城市2014年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金出現(xiàn)較大幅下跌，2015年后則開始緩慢下行，直至目前下行趨勢未改。此外，一線城市首層租金約為二線城市的2倍，分化較為明顯。

一二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率

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一二線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金

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    單從購物中心業(yè)態(tài)方面來看，其仍保持較快發(fā)展，但增速出現(xiàn)持續(xù)下滑。2018年購物中心總存量達(dá)35487萬平，同比增長15%，較上年下滑7%，增速連續(xù)4年下滑，發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)期。2018年重點(diǎn)城市購物中心空置率分城市來看，天津、重慶、合肥等二線城市空置率較高，或由前期擴(kuò)張速度過快、消費(fèi)增速放緩導(dǎo)致；一線城市中，廣州空置率最高，超過10%。

購物中心總存量及同比增速

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2018年重點(diǎn)城市購物中心空置率

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    2018年新開業(yè)購物中心城市分布中，上海、西安、杭州以195萬平、183萬平、172萬平體量分別位列全國前三。前十城市中有4個一線、6個二線城市，其中成都超越深圳、廣州排第八位，南京超越北京排第九位，二線城市購物中心體量持續(xù)擴(kuò)張。2018年全國購物中心綜合發(fā)展力指數(shù)為64.5，同比下降4.0，但仍超出榮枯線14.5。其中，“宏觀市場”指數(shù)和“租賃活躍度”指數(shù)分別為75.3和73.9，同比下降0.9和7.6；“運(yùn)營表現(xiàn)”指數(shù)為83.4，同比下降9.3，但運(yùn)營情況整體向好；“成本控制”指數(shù)為37.0，同比提升3.5，仍低于榮枯線13.0，購物中心成本控制效率提升，但管控壓力猶存。

2018年開業(yè)購物中心體量TOP30城市（萬平）

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全國購物中心單項(xiàng)發(fā)展力

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    零售商業(yè)物業(yè)行業(yè)趨勢：內(nèi)容創(chuàng)造+科技賦能+資本運(yùn)作

    盡管部分重點(diǎn)城市存在零售物業(yè)供給過剩的問題，黃金地段開發(fā)空間持續(xù)減少，零售物業(yè)發(fā)展進(jìn)入存量時代，但優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)仍相對稀缺。2018年，社會消費(fèi)能力平穩(wěn)增長，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)38萬億元，同比增長9%，最終消費(fèi)支出對GDP的貢獻(xiàn)率為76.2%，已成為中國經(jīng)濟(jì)增長的最關(guān)鍵驅(qū)動力。且我國新中產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，居民可支配收入持續(xù)上升，零售市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速優(yōu)化升級，為零售物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級帶來更大的機(jī)遇與空間。

三大需求對GDP的貢獻(xiàn)率

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社會消費(fèi)品零售總額及同比增速

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    目前，零售物業(yè)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了一些趨勢性變化：1、聚焦特色主題。精細(xì)定位，細(xì)分市場，深度挖掘差異化主題，構(gòu)建場景鮮明的主題街區(qū)，探索獨(dú)特屬性和核心競爭力；開展主題營銷，通過對主題的具象挖掘、場景營造，提升消費(fèi)者的內(nèi)心認(rèn)同感，激發(fā)消費(fèi)意識和消費(fèi)行為。

    2、業(yè)態(tài)跨界融合。如今的零售物業(yè)面臨著全新的發(fā)展格局，傳統(tǒng)消費(fèi)提檔升級，以零售業(yè)態(tài)為主的購物中心時代已經(jīng)過去，新消費(fèi)主義興起，消費(fèi)者個性化、多樣化的體驗(yàn)式消費(fèi)需求增強(qiáng)。在傳統(tǒng)購物中心單一的零售業(yè)態(tài)中，加入休閑娛樂、體育健身等多種體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，打造復(fù)合功能的商業(yè)綜合體，已成為零售物業(yè)發(fā)展的新風(fēng)向。

    3、科技賦能創(chuàng)新。人工智能的興起和以大數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的技術(shù)變革為傳統(tǒng)零售中消費(fèi)者體驗(yàn)難題提供了解決方案。未來，零售物業(yè)可以利用大數(shù)據(jù)對智能化終端收集的消費(fèi)者行為數(shù)據(jù)進(jìn)行精細(xì)分析，形成消費(fèi)者畫像，預(yù)判消費(fèi)趨勢，從而通過精準(zhǔn)營銷吸引潛在客戶，實(shí)現(xiàn)科技賦能。

    4、線上消費(fèi)增速放緩，全面擁抱線下。在歷經(jīng)數(shù)年的高速增長后，網(wǎng)購市場GMV增速放緩。2018年網(wǎng)絡(luò)零售交易額為9萬億，同比增長23.9%，較17年降低8.3個百分點(diǎn)；移動電商用戶數(shù)量為5.1萬億，同比增長8.2%，較17年下降5個百分點(diǎn)。電商人口紅利的逐漸消退迫使電商轉(zhuǎn)型進(jìn)駐線下，推動零售業(yè)線上、線下的加速融合和全渠道戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

網(wǎng)絡(luò)零售交易額及增速

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移動電商用戶數(shù)量及增速

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