2019年中國(guó)舊小區(qū)改造、物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)情況分析[圖]

    住宅小區(qū)養(yǎng)護(hù)落后于小區(qū)建設(shè)1998 年以后的房改解決了住房的商品化供應(yīng)問(wèn)題，卻沒(méi)有解決住房的商品化養(yǎng)護(hù)問(wèn)題。1998 年以后，住房的價(jià)格基本由市場(chǎng)的供求決定（盡管近幾年來(lái)開(kāi)始出現(xiàn)限價(jià)等調(diào)控措施）。但直到今天，住房養(yǎng)護(hù)的市場(chǎng)化仍在路上。這就造成了我國(guó)房屋交付時(shí)質(zhì)量較高，但房屋養(yǎng)護(hù)情況不佳的現(xiàn)狀。

    具體而言，住房養(yǎng)護(hù)水平低，則具體又表現(xiàn)為在小區(qū)綠化、消防、管網(wǎng)、電梯等領(lǐng)域的全面落后。但這種落后背后，其實(shí)是市場(chǎng)化機(jī)制缺失和資金匱乏。

社區(qū)老化且缺乏維護(hù)形成的主要問(wèn)題

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    小區(qū)養(yǎng)護(hù)資金的三大來(lái)源：

    當(dāng)前，存量小區(qū)的養(yǎng)護(hù)資金有三大來(lái)源：住宅專項(xiàng)維修資金、財(cái)政資金支持、物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)成本。

    （一）住宅專項(xiàng)維修資金

    我國(guó)住宅維修金制度始于 1998 年，最初叫做房屋維修基金，2007 年 12 月，建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，將這一資金定義為住宅專項(xiàng)維修資金。目前業(yè)主購(gòu)房同時(shí)需要“按住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的 5%-8%繳交”首期住宅專項(xiàng)維修資金，作為小區(qū)日后維修養(yǎng)護(hù)之用。而當(dāng)余額不足首期交存額 30%時(shí)方才續(xù)交。續(xù)繳時(shí)，一般也按照現(xiàn)行的維修基金標(biāo)準(zhǔn)繳納。

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    法律規(guī)定，住宅維修資金不承擔(dān)應(yīng)該由施工建設(shè)單位承擔(dān)的維修改造費(fèi)用；不承擔(dān)應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。但實(shí)際上，我們很難界定住房開(kāi)發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)責(zé)任，也很難界定物業(yè)管理公司的服務(wù)合同邊界。再加上住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)繳十分困難——實(shí)際上居民要使用住宅專項(xiàng)維修資金也就變得很困難。

    （二）財(cái)政資金支持

    由于住宅專項(xiàng)維修資金提取困難，金額有限，且很多老舊小區(qū)事實(shí)上也沒(méi)有足額的維修資金，財(cái)政補(bǔ)貼也是小區(qū)養(yǎng)護(hù)的重要來(lái)源

一些典型城市的老舊小區(qū)統(tǒng)一改造情況

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北京市 2018-2020 年老舊小區(qū)整治計(jì)劃

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    （三）物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)成本

    事實(shí)上有一部分小區(qū)，其養(yǎng)護(hù)主要由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)。而物業(yè)公司承擔(dān)背后，則存在開(kāi)發(fā)企業(yè)的身影。開(kāi)發(fā)企業(yè)為了維護(hù)其品牌美譽(yù)度，愿意承擔(dān)不少存量小區(qū)的養(yǎng)護(hù)義務(wù)。而這種投入常常透過(guò)物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)，即物業(yè)管理公司（非獨(dú)立的）成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的售后服務(wù)中心和品牌中心。

住房養(yǎng)護(hù)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度有望在 2019 年后加速

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    一、養(yǎng)護(hù)問(wèn)題日益成為居住相關(guān)的最大痛點(diǎn)

    我們認(rèn)為，我國(guó)居住相關(guān)的消費(fèi)，最大的痛點(diǎn)在小區(qū)的養(yǎng)護(hù)。表面看，問(wèn)題在于投入不足，而實(shí)際上看，問(wèn)題在于形成可持續(xù)投入的機(jī)制缺位。這種缺位，客觀上卻也隱藏了市場(chǎng)化業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

    住宅專項(xiàng)維修資金：提取率低，審批繁瑣，補(bǔ)繳困難住宅專項(xiàng)維修資金存在的本意是透過(guò)續(xù)繳維持小區(qū)可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，但究竟哪些義務(wù)應(yīng)該由維修資金承擔(dān)，哪些應(yīng)該是開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，并不十分清晰；續(xù)繳的公平性存在疑問(wèn)，因?yàn)樽》吭诓煌瑲v史階段業(yè)主不同，某一階段業(yè)主可能享受了維修資金的好處卻沒(méi)有承擔(dān)任何義務(wù)。目前，維修資金的提取率極低，各地往往在 10%以內(nèi)。提取率低的關(guān)鍵是審批手續(xù)、程序過(guò)于繁瑣，而且需要業(yè)主群體決策，往往提取周期高于一年。維修資金的監(jiān)管方也沒(méi)有太多動(dòng)力允許業(yè)主大量使用這一資金。

各個(gè)地方住宅專項(xiàng)維修資金提取情況

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    越是老舊小區(qū)，問(wèn)題越是突出。越老舊的小區(qū)，維修基金越少（因?yàn)槭灼谧≌瑢ｍ?xiàng)維修資金與當(dāng)時(shí)工程造價(jià)相關(guān)），無(wú)法滿足實(shí)際維修需求。從 1995 年至今，各個(gè)大城市的建筑工程造價(jià)均有上漲。但是從使用維度看，反而是越舊小區(qū)的使用需求越強(qiáng)烈，維護(hù)成本越高。這一問(wèn)題的存在，才使得地方財(cái)政不得不親自下場(chǎng)，試圖解決問(wèn)題。

全竣工房屋單位造價(jià)與建筑安裝工程價(jià)格指數(shù)走勢(shì) 單位：元/平米

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    二、地方財(cái)政：公平和持續(xù)性問(wèn)題

    地方財(cái)政持續(xù)貼補(bǔ)老舊小區(qū)養(yǎng)護(hù)，存在一定的公平性問(wèn)題。究竟哪些小區(qū)更需要資金的投入？而且，我們也不能指望小區(qū)養(yǎng)護(hù)的責(zé)任完全由財(cái)政來(lái)背，畢竟由于養(yǎng)護(hù)而產(chǎn)生的物業(yè)保值增值，正在由小區(qū)全體業(yè)主享受。且財(cái)政更適應(yīng)扮演托底的角色，即維持基本生活的需要和居住的安全。小區(qū)養(yǎng)護(hù)存在一些高端需求（例如高檔小區(qū)更換高質(zhì)量的進(jìn)口草坪）——這些需求不可能指望財(cái)政來(lái)滿足物管公司資金不足，開(kāi)發(fā)企業(yè)權(quán)責(zé)模糊目前，絕大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)仍然在很低的水平。平均來(lái)看，即使在大城市，還有 20%以上的存量小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理公司覆蓋，有超過(guò)一半的小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)低于 2 元/月/平方米?？紤]到小區(qū)本身存在較大的日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)需求（如安防、停車管理），很難想象以較低的物業(yè)費(fèi)，可以持續(xù)支撐小區(qū)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修。

不同城市不同類型物業(yè)費(fèi)（元/平米/月）檔位占比：按戶數(shù)

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    三、更麻煩的是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題

    今天市場(chǎng)物業(yè)費(fèi)較高的小區(qū)，往往是新交付的小區(qū)，而這些小區(qū)恰恰設(shè)備維修等資金需求最少。相反，最急需維修設(shè)備的小區(qū)，往往物業(yè)費(fèi)又最低。小區(qū)消防等設(shè)備得不到充足的維修資金，進(jìn)一步縮短了小區(qū)的使用壽命，真正負(fù)責(zé)任的品牌物業(yè)公司也不敢承接這些小區(qū)。開(kāi)發(fā)企業(yè)有保修的義務(wù)，但法律規(guī)定的保修期限并不長(zhǎng)。很多發(fā)展商為了新房銷售，自愿為老小區(qū)貼補(bǔ)。但新房銷售終究有萎縮的那天，而開(kāi)發(fā)企業(yè)需要貼補(bǔ)的項(xiàng)目卻越來(lái)越多，這種貼補(bǔ)是不可持續(xù)的。

房地產(chǎn)企業(yè)的保修責(zé)任

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    現(xiàn)有養(yǎng)護(hù)資金籌集機(jī)制或?qū)е滦^(qū)進(jìn)一步分化物業(yè)費(fèi)的二元實(shí)質(zhì)從物業(yè)公司業(yè)務(wù)角度看，物業(yè)費(fèi)實(shí)際上包含兩個(gè)部分。

    其一是關(guān)于人的收費(fèi)，即提供日常服務(wù)滿足業(yè)主的合理需要； 其二是關(guān)于物的收費(fèi)，即維修保養(yǎng)維持小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

    我們認(rèn)為，這是物業(yè)管理公司區(qū)別于酒店管理公司的一個(gè)重要特點(diǎn)。有些地方的確把物業(yè)收費(fèi)明確劃分為服務(wù)的收費(fèi)和設(shè)備的收費(fèi)（如電梯費(fèi)等）。天津2015 年 6 月出臺(tái)的《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中就將物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為兩個(gè)部分：物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法中規(guī)定的兩類費(fèi)用

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    但實(shí)踐中存在很大的問(wèn)題。

    理論上，應(yīng)該維修資金承擔(dān)的大修，物業(yè)公司是不負(fù)責(zé)任的。

    可是事實(shí)上我們也很難定義什么叫做大修，什么叫做日常維修。而且就算認(rèn)定是應(yīng)該提取維修資金，可小區(qū)是否有足夠的維修資金，維修資金的提取是否可行，都是未知的。而且，小區(qū)設(shè)備的老化，又不能和物業(yè)管理公司脫鉤。

    例如，如果小區(qū)的消防設(shè)備都被損壞了，物業(yè)公司又如何提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)呢？雖然政府列明了各項(xiàng)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但小區(qū)的情況千差萬(wàn)別。對(duì)于有些小區(qū)來(lái)說(shuō)，很少的資金就足以維持設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)另一些小區(qū)來(lái)說(shuō)，甚至較大的投入都不能保障消防設(shè)備的正常使用。

住宅小區(qū)維護(hù)的三個(gè)層面

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    服務(wù)預(yù)算的不平衡性——物業(yè)管理行業(yè)“喜新厭舊”的現(xiàn)狀根源在物業(yè)費(fèi)二元化的背景之下，如果我們剔除掉小區(qū)所必要的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)成本，給小區(qū)物業(yè)管理公司所剩余的服務(wù)開(kāi)支預(yù)算，是極不平衡的。對(duì)于老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，甚至 3 元/月/平方米的物業(yè)管理費(fèi)，都只能維持很基礎(chǔ)的服務(wù)和設(shè)備的勉強(qiáng)運(yùn)轉(zhuǎn)；對(duì)于新小區(qū)來(lái)說(shuō)，甚至 2.5 元/月/平方米的物業(yè)費(fèi)，加上多種經(jīng)營(yíng)的收入，就足以提升小區(qū)的服務(wù)品質(zhì)。

    這是造成業(yè)主和物業(yè)管理公司矛盾頻發(fā)的重要根源，即由于小區(qū)不同，物業(yè)服務(wù)的定價(jià)所代表的服務(wù)水平千差萬(wàn)別。服務(wù)品質(zhì)不僅和樓齡相關(guān)，和小區(qū)的容積率、公共面積多寡也有關(guān)系。小區(qū)容積率越高，單位家庭分擔(dān)的公共部分維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)就越少，提高高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)在商業(yè)上就越容易。反之，低密度小區(qū)很容易衰敗，因?yàn)轲B(yǎng)護(hù)義務(wù)繁重，但繳費(fèi)單元稀少。

    這也在客觀上導(dǎo)致物業(yè)管理公司喜新厭舊，所覆蓋管理面積樓齡比較新，成為物業(yè)管理公司毛利率優(yōu)勢(shì)的重要來(lái)源。

一個(gè)典型小區(qū)設(shè)施清單及保養(yǎng)頻率

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各企業(yè)在管面積及新盤占比評(píng)估 單位：萬(wàn)平米

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    物管獨(dú)立化，有助于市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制的形成物業(yè)管理公司越來(lái)越成為一個(gè)獨(dú)立的板塊，反而有助于權(quán)責(zé)義務(wù)更為清晰明確，避免小區(qū)純粹依賴開(kāi)發(fā)企業(yè)貼補(bǔ)的局面。

    目前，仍有一些小區(qū)既想要享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又不愿意付費(fèi)。而現(xiàn)在物業(yè)管理公司的獨(dú)立只進(jìn)行到各大公司大量拓展第三方項(xiàng)目的階段，實(shí)際上物業(yè)管理公司退出兄弟開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的非常少見(jiàn)。未來(lái)，進(jìn)一步的獨(dú)立化既有利于減少企業(yè)的虧損面，又有利于養(yǎng)成社會(huì)為了服務(wù)付費(fèi)的意識(shí)。增值服務(wù)，小區(qū)養(yǎng)護(hù)的另類抓手物業(yè)管理公司的增值服務(wù)不僅是物業(yè)管理公司的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，也是小區(qū)養(yǎng)護(hù)的重要資金來(lái)源。

社區(qū)公共空間經(jīng)營(yíng)的收入分配模式

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    總而言之，如果目前的小區(qū)養(yǎng)護(hù)資金籌集機(jī)制沒(méi)有改變，可能導(dǎo)致我國(guó)的住房小區(qū)分化更加嚴(yán)重，越來(lái)越多的小區(qū)淪為“老舊小區(qū)”，只有一些密度比較高，設(shè)備相對(duì)較新，增值服務(wù)空間相對(duì)較大（公共空間可利用程度較高）的小區(qū)將脫穎而出，持續(xù)維持較高的居住質(zhì)量。優(yōu)化結(jié)構(gòu)，等待改革

    在不考慮大的制度改革的情況之下，物業(yè)管理公司面臨新舊樓盤盈利能力顯著不同的問(wèn)題。企業(yè)可能越來(lái)越多采取品牌分層的辦法，來(lái)應(yīng)對(duì)不同樓盤的服務(wù)需要。正如酒店管理公司所做的那樣，同一物業(yè)管理公司可能以不同的品牌切入不同的項(xiàng)目。不過(guò)，和酒店管理公司不同，物業(yè)管理公司還要承擔(dān)一部分小區(qū)養(yǎng)護(hù)義務(wù)，而這種單位業(yè)主家庭養(yǎng)護(hù)投入在不同容積率、不同樓齡、不同共有空間的小區(qū)差異過(guò)大。這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)“高價(jià)高質(zhì)，低價(jià)低質(zhì)”。很可能出現(xiàn)的，則是一些小區(qū)盡管繳費(fèi)較少但服務(wù)投入較大，形成良性循環(huán)，而另一部分小區(qū)則陷入惡性循環(huán)。

高品質(zhì)小區(qū)的正向循環(huán)

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低品質(zhì)小區(qū)的負(fù)向循環(huán)

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    存量時(shí)代的制度破局，物管行業(yè)或在風(fēng)口存量時(shí)代，意味著存量物業(yè)的養(yǎng)護(hù)越來(lái)越成為全社會(huì)的關(guān)注點(diǎn)。

    2019 年 6 月 20 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，涉及上億居民。會(huì)議明確，重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路，光纖配套等設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施。促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造并帶動(dòng)消費(fèi)。

    2019 年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方積極探索，以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與。同時(shí)在小區(qū)改造基礎(chǔ)上，引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)。推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制住建部指出，老舊小區(qū)的改造，要按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導(dǎo)、政府引領(lǐng)、各方支持”的原則，加強(qiáng)政府引導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，動(dòng)員群眾廣泛參與，要積極創(chuàng)新城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投融資機(jī)制，包括探索金融以可持續(xù)方式加大支持力度，運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與等?？梢?jiàn)，老舊小區(qū)改造，是政策推動(dòng)和企業(yè)發(fā)揮主動(dòng)性的結(jié)合。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署的老舊小區(qū)改造方案

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    這當(dāng)然意味著短期內(nèi)，老舊小區(qū)改造的財(cái)政撥款力度會(huì)加大。但這更加意味著，我們應(yīng)該可以期待更為長(zhǎng)期可持續(xù)的小區(qū)養(yǎng)護(hù)資金來(lái)源方案。

    無(wú)論這種方案的核心是優(yōu)化便利專項(xiàng)維修資金的使用，還是從交易環(huán)節(jié)尋找到的新的資金來(lái)源，這都意味著物業(yè)管理公司的“包袱”可能變輕。又或者，這種方案的思路聚焦于進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)管理費(fèi)決策機(jī)制的便利化，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司接管小區(qū)，鼓勵(lì)小區(qū)多種經(jīng)營(yíng)有效展開(kāi)，這一樣有利于物業(yè)管理行業(yè)的整體進(jìn)步。
總而言之，我們相信在一個(gè)較低的起點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)可能是最受益于居住空間養(yǎng)護(hù)市場(chǎng)化趨勢(shì)的行業(yè)。我們看好物業(yè)管理板塊，建議關(guān)注中海物業(yè)、中航善達(dá)、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)和南都物業(yè)。小區(qū)養(yǎng)護(hù)制度無(wú)法破局，越來(lái)越多小區(qū)步入“老齡化”，提升物業(yè)管理公司成本，縮減物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)選擇余地的風(fēng)險(xiǎn)。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)舊房改造行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》