2019年5月成都樓市略有降溫，首置首改、土地市場及發(fā)展趨勢分析[圖]

    一、現(xiàn)狀

    2018年5月15日成都調(diào)控升級后，樓市逐步步入調(diào)整區(qū)間。加上資金環(huán)境偏緊，開發(fā)商入市樓盤明顯增加，2018年成都新增供應(yīng)2728萬平，同比增長48.5%，新房供銷比115.7%，供求關(guān)系逐步由2016年（75.2%）、2017年（68.1%）的供不應(yīng)求向供需平衡轉(zhuǎn)變。供應(yīng)增加及調(diào)控加碼，新房中簽率由5月的15%持續(xù)上升至12月的130.7%。新房降溫及預(yù)期轉(zhuǎn)變影響下，二手住宅降溫更為明顯，業(yè)主掛牌成交周期由5月的53天延長至12月的95天。

成都調(diào)控政策走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017.1-2019.2成都一手住宅成交及供應(yīng)面積

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    隨著2018年下半年樓市降溫及低價地項目的消耗，政府逐步放松對前期高價地入市價格管制。高價盤入市、節(jié)后土地市場回溫帶來的預(yù)期變化，疊加部分落戶人才陸續(xù)滿足購房資格，帶動春節(jié)后樓市逐步回溫。2019前4月成都一手商品住宅成交同比增長16.3%，增速較2018H2上升13.6個百分點。受高價盤占比上升影響，2019年4月全市成交均價較2018年末上升1.8%至11705元/平。新房市場回暖疊加一二房價差收窄，亦帶動節(jié)后二手房市場回暖，2019年3-4月二手住宅成交環(huán)比分別增長147.6%、13.5%，成交周期亦較2月高點有所縮短。

2019年4月天府新區(qū)、雙流取證價格高于歷史

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2019年成都土地市場溢價率快速上行

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    盡管春節(jié)后成都市場有所回溫，但草根調(diào)研來看，隨著過去積累需求釋放、高價盤抬升購房門檻、政治局及住建部接連發(fā)聲，4月下旬樓盤上訪量已逐步下降，五一后樓盤日均上訪量較3月高點下降近50%，新開盤項目去化率亦呈現(xiàn)下降。往后看，在政府穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的背景下，預(yù)計后續(xù)成都樓市仍將以穩(wěn)為主。

    二、首置首改

    90-120平首置首改產(chǎn)品為主，占比達47%。其中90-100平剛需產(chǎn)品占比16%、100-110平剛改產(chǎn)品占比15%。受總價限制，剛需客群逐步轉(zhuǎn)向二手市場尋求更小面積戶型，二手住宅成交中60-90平戶型占比已升至46%。

2018-2019.4成都一手住宅市場以90-120平為主

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    分區(qū)域來看，外圍（近郊及遠郊）新盤整體供應(yīng)量較大，占比達75%；近郊由于具備區(qū)位優(yōu)勢且配套更為成熟，成為成交主力區(qū)域，2019年前4月成交面積274萬平，占比32.4%；主城區(qū)受土地限制，供應(yīng)及成交均處于較低水平。從供需關(guān)系來看，遠郊2019年前4月供銷比超100%，區(qū)域樓市逐步向買方市場轉(zhuǎn)變，市場相對有一定壓力。

    受高價盤入市增加影響，主城區(qū)及天府新區(qū)均價漲幅較大，2019年4月成交均價分別為1.8萬元/平、1.6萬元/平，同比分別上漲43.2%、42.4%。截止2019年4月，全市整體去化周期9.7個月，其中遠郊去化10個月、主城區(qū)9.9個月、天府新區(qū)9個月、近郊7.7個月，整體仍處于合理區(qū)間。

2019年前4成都各區(qū)域供應(yīng)、成交對比

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成都各區(qū)2019年4月房價及漲幅

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2019年4月成都各區(qū)住宅庫存去化

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    龍頭房企爭相布局，集中度持續(xù)提升。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年成都TOP10銷售額1433.7億元、同比增長43.5%，銷售面積1121.9萬平、同比增長42.5%，大幅優(yōu)于同期成都商品房成交面積增速（-0.89%）。集中度方面，2018年TOP10、TOP20、TOP50銷售金額市占率分別為33%、44%和57%，同比分別增長5個、6個和7個百分點，集中度持續(xù)提升。

2018年各梯隊銷售金額門檻變化

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2016-2018年各梯隊銷售額市占率變化

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2018年成都市場TOP10銷售金額

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2018年成都市場TOP10銷售面積

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    三、土地市場

    樓市回溫帶動土地市場熱度上升。受節(jié)后樓市回溫及資金面改善影響，節(jié)后成都土拍市場亦有所升溫，2019年3月成交溢價率38.9%，較春節(jié)前明顯提升。前4月土地成交樓面價6527元/平，較2018年全年均值上升34.7%。節(jié)后樓市、地市上行背景下，政策收緊預(yù)期提升，近期成都亦減少中心區(qū)域土地供應(yīng)，降低可能出現(xiàn)的“地王”對市場預(yù)期的影響，4月成都土地成交溢價率已降至13.5%。往后看，在穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期背景下，預(yù)計后續(xù)成都土地市場將趨于平穩(wěn)。

2019年3-5月成都部分高地價高溢價成交

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    傳統(tǒng)主城區(qū)土地供應(yīng)較少，外圍區(qū)域為供地主力。傳統(tǒng)主城區(qū)（青羊、錦江、金牛、成華、武侯）土地成交面積自2015年起呈下滑趨勢；高新區(qū)土地成交及供應(yīng)明顯高于其它區(qū)域，這與近年來政策傾斜集中力度發(fā)展高新南區(qū)及天府新區(qū)有關(guān)。外圍區(qū)域（近郊、遠郊）因面積相對廣闊且開發(fā)較晚等原因，土地供應(yīng)相對充足，前4月龍泉驛、青白江區(qū)域土地成交257萬平、185萬平，占比分別達29.9%、21.5%。

    根據(jù)《成都市住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃（2017-2021年）》，未來住宅土地供應(yīng)主要集中在郊區(qū)，其中遠郊占比35%，近郊27%，兩者占比合計達62%；主城區(qū)(高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū))和天府新區(qū)分別占22%和16%。

    2018年卓越集團、中梁集團、時代地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、光明地產(chǎn)、融僑集團、正榮集團、奧山集團、實地集團等9家房企通過拿地、合作開發(fā)等形式進入成都，反映品牌房企持續(xù)看好成都市場。從開發(fā)商拿地情況來看，2018年華潤、龍湖、首開、雅居樂、保利等房企躋身成都拿地金額十強，持續(xù)加碼成都布局。

成都2018年拿地金額TOP10房企情況

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    四、發(fā)展趨勢

    成都2018年實現(xiàn)GDP1.5萬億，位列全國城市經(jīng)濟總量第八；GDP占全省比重37.7%，高于多數(shù)省會城市，集聚效應(yīng)明顯。2019年4月發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，提出培育發(fā)展成渝城市群形成新的重要增長極，成都作為成渝城市群中心城市之一，戰(zhàn)略地位提升有助于其后續(xù)快速發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，成都聚焦電子信息、汽車制造、食品、裝備制造、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量顯著優(yōu)于西南其他城市，截止2018年末已吸引285家世界500強企業(yè)入駐。

2018年成都GDP占全省比達37.7%

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    成都規(guī)劃構(gòu)建以龍泉山城市森林公園為核心、中心城區(qū)、東部城市新區(qū)為兩翼的“一心兩翼”空間結(jié)構(gòu)；城市規(guī)劃遵循“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”十字方針，在高水平發(fā)展南部區(qū)域的基礎(chǔ)上，提出高起點規(guī)劃東部區(qū)域?？崭坌鲁?、簡陽新城、淮州新城等規(guī)劃建設(shè)及汽車制造、現(xiàn)代裝備制造等產(chǎn)業(yè)發(fā)展將為東進戰(zhàn)略實施提供助力，成都經(jīng)濟社會發(fā)展“第二主戰(zhàn)場”的建設(shè)打造有望為區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展構(gòu)筑堅實基礎(chǔ)。

    人口保持凈流入趨勢，高校眾多提供增量需求。2018年成都市常住人口1633萬人，戶籍人口1478萬人，同比增長3%、1.8%，保持穩(wěn)步凈流入趨勢。同時成都擁有西南地區(qū)僅次重慶的高校數(shù)量，2018年各類高校達64家。由于四川相對獨立的地理、人文等特征，以及近年來越來越多大型企業(yè)入駐、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的崛起，成都高校畢業(yè)生留川比例普遍較高，而成都亦基本為留川畢業(yè)生首選。眾多高校畢業(yè)生安家落戶需求為成都樓市首置剛需提供支撐。

    收入房價比較高，居民購房壓力相對可控。按2019年4月房價計算，成都人均可支配收入與住宅均價比值為3.6，高于鄭州（3.3）、合肥（3.3）、杭州（2.5）等多數(shù)同類城市，居民購買壓力整體仍相對可控。

成都收入房價比在省會城市中排名靠前

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國成都房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全景調(diào)研及投資前景分析報告》