中國(guó)土地市場(chǎng)龍頭房企存貨情況及重點(diǎn)房企有息負(fù)債規(guī)模情況分析[圖]

    一、土地市場(chǎng)前熱后冷，龍頭房企存貨充裕

    2018年，土地市場(chǎng)表現(xiàn)出前熱后冷的狀態(tài)，受推盤(pán)去化率下降等因素影響，自三季度以來(lái)土地市場(chǎng)降溫明顯。盡管房企在土拍時(shí)都更為理性，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)仍未改變。根統(tǒng)計(jì)，龍頭房企由于其全國(guó)化布局與資金等方面優(yōu)勢(shì)，新增貨值的占比仍高于其銷售金額占比，充足的土地儲(chǔ)備代表著龍頭房企未來(lái)在銷售端將繼續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，行業(yè)馬太效應(yīng)仍將延續(xù)。

新增貨值集中度

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》

    截至2018年底，重點(diǎn)房企存貨總額為44957億元，同比增長(zhǎng)25.24%，增速較2017年有所放緩；從存貨絕對(duì)值來(lái)看，僅陸家嘴出現(xiàn)存貨同比下降的情況。面對(duì)去化率下降的市場(chǎng)，房企沒(méi)有選擇2015年時(shí)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，而是聚焦主業(yè)，深耕地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    存貨占比中，一線房企存貨達(dá)21767億元，占重點(diǎn)房企全部存貨的48%，全國(guó)化布局與圍繞地產(chǎn)主業(yè)開(kāi)展的多元業(yè)態(tài)發(fā)展，賦予了一線龍頭房企極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與寬廣的增長(zhǎng)潛力；二線、三線房企合計(jì)存貨分別為11684、4872億元，分別同比增長(zhǎng)27.32%、35.08%，高于平均值的增速表明其仍在加速擴(kuò)張發(fā)展中，為后續(xù)推盤(pán)、銷售增添籌碼。2018年，重點(diǎn)房企用于購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金為18111.57億元，同比增長(zhǎng)11.42%，增速低于2017年的32.03%。

重點(diǎn)房企存存貨情況

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重點(diǎn)房企存存貨/預(yù)收賬款情況

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重點(diǎn)房企存存貨餅圖

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重點(diǎn)房企存購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金

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    2019年2月，28家房企公布1月份銷售業(yè)績(jī)，20家房企銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，房企1月銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)樂(lè)觀，華潤(rùn)置地銷售額同比增長(zhǎng)46.6%達(dá)163.9億元；遠(yuǎn)洋銷售額同比增幅達(dá)43%至50.5億元。與去年12月相比，3家房企銷售額實(shí)現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)，其中碧桂園銷售額環(huán)比增長(zhǎng)率達(dá)172%。

    中海——1月銷售額250.5億元，銷售面積125.24萬(wàn)平方米：2019年1月，中海實(shí)現(xiàn)合同銷售金額250.5億元，同比增長(zhǎng)12.48%，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積約125.24萬(wàn)平方米，同比下降20.2%。

    保利發(fā)展——1月銷售額335.91億元，銷售面積227.85萬(wàn)平方米：2019年1月，保利實(shí)現(xiàn)銷售金額335.91億元，同比增長(zhǎng)6.14%，實(shí)現(xiàn)銷售面積227.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.58%。保利發(fā)展1月土儲(chǔ)方面增加1宗地，位于二線城市，拿地金額17.58億元。

    恒大——1月銷售額達(dá)431.7億元，銷售面積387.7萬(wàn)平方米：2019年1月，恒大銷售金額達(dá)431.7億元，同比下降32.9%，銷售面積約為387.7萬(wàn)平方米，同比下降37.8%。恒大1月土儲(chǔ)方面增加26宗地，二線城市7宗，三四線城市19宗，拿地金額79.22億元。

    碧桂園——1月權(quán)益銷售額330.7億元，權(quán)益銷售面積382萬(wàn)平方米：2019年1月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額330.7億元，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售面積382萬(wàn)平方米。碧桂園1月土儲(chǔ)方面增加6宗地，全部位于三四線城市，拿地金額21.81億元。

    融創(chuàng)——1月銷售額239.6億元，銷售面積159.2萬(wàn)平方米：2019年1月，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額239.6億元，同比上升8%，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積159.2萬(wàn)平方米，同比上升15.11%。融創(chuàng)1月土儲(chǔ)方面增加7宗地，二線城市4宗，三四線城市3宗，拿地金額49.68億元。

    綠城——1月銷售額67億元，銷售面積37萬(wàn)平方米：2019年1月，綠城實(shí)現(xiàn)銷售額67億元，同比下降28.26%，實(shí)現(xiàn)銷售面積37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.35%。綠城1月土儲(chǔ)方面增加5宗地，二線城市3宗，三四線城市2宗，拿地金額36.25億元。

    龍湖——1月銷售額149.4億元，銷售面積95.8萬(wàn)平方米：2019年1月，龍湖實(shí)現(xiàn)合同銷售金額149.4億元，同比下降6.74%，合同銷售面積95.8萬(wàn)平方米，同比下降17.06%。龍湖1月土儲(chǔ)方面增加10宗地，二線城市6宗，三四線城市4宗，拿地金額125億元。

2019年1月份房企業(yè)銷售額及銷售面積情況

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    二、控杠桿卓有成效，融資環(huán)境已有所改善

    截止至2018年底，重點(diǎn)房企有息負(fù)債合計(jì)規(guī)模為23747億元，較2017年增長(zhǎng)了3422億元，同比增長(zhǎng)16.84%，有息負(fù)債率由103.8%下降至95.4%，杠桿率有明顯下降。

    截止至2018年底，五類房企的凈負(fù)債率分別為67%、144%、106%、97%、115%，同比變化-10%、-24%、-27%、+28%、-16%，地產(chǎn)+X房企凈負(fù)債率上升主要是受華夏幸福大量回購(gòu)子公司股權(quán)，將表外融資轉(zhuǎn)表內(nèi)的影響。凈負(fù)債率的下降，一方面與房企面臨去化下行的市場(chǎng)主動(dòng)控制規(guī)模、放緩增長(zhǎng)速度相關(guān)，另一方面也與2018年環(huán)境收緊的融資市場(chǎng)有關(guān)。2018年，重點(diǎn)房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流流入為2162億元，同比2017年下降51.56%，絕對(duì)值減少了2302億元，其中又以二線房企與地產(chǎn)+X類房企籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流下滑最為明顯。

重點(diǎn)房企有息負(fù)債合計(jì)

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五類企業(yè)凈負(fù)債率

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重點(diǎn)房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流

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五類企業(yè)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流情況

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    目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要分為銀行貸款、非標(biāo)融資、股權(quán)融資、其他資金、債券融資、利用外資與供應(yīng)鏈融資七大類。

    房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增速回升，銀行表內(nèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加。銀行貸款仍然是房企融資的重要的選擇，且資質(zhì)好的龍頭房企更能在嚴(yán)監(jiān)管下取得貸款，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額持續(xù)增長(zhǎng)，保障性住房的建設(shè)力度持續(xù)加大，保障性住房開(kāi)發(fā)貸余額不斷上升。

    房地產(chǎn)企業(yè)是非標(biāo)融資的最大主體，目前規(guī)模有所下滑，未來(lái)趨勢(shì)將是轉(zhuǎn)投標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)。非標(biāo)融資相對(duì)于債券信貸具有期限短，票息高的特點(diǎn)。2016年底非標(biāo)仍是銀行表內(nèi)外投資的重要手段，但隨著2017年底以來(lái)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的通知要求加強(qiáng)非標(biāo)產(chǎn)品的監(jiān)管，封堵非標(biāo)投資通道，規(guī)模均有所下滑。

    房企最為常用的股權(quán)融資方式是依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行定向增發(fā)，但2018年至今增發(fā)規(guī)模低迷。2015年房企再融資進(jìn)一步放開(kāi)背景下，房企增發(fā)規(guī)模激增，在2016年930之后房企再融資進(jìn)行實(shí)質(zhì)性暫停，2018年至今規(guī)模尚未恢復(fù)。

    27.27%的融資額來(lái)自銷售回款（即定金及預(yù)收款）。到2019年第一季度末，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)17.5%。而個(gè)人住房公積金貸款在2017年購(gòu)房政策調(diào)整的背景下，發(fā)放額較2016年下降25%，發(fā)放政策從緊。個(gè)人住房公積金貸款規(guī)模不及商業(yè)性個(gè)人住房貸款（2016年及2017年僅為后者的25%）。

    信用債與資產(chǎn)證券化融資規(guī)模不斷回升。2018年房企發(fā)行信用債占信用債市場(chǎng)總體的6%，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?？壳啊慕Y(jié)構(gòu)分析，發(fā)行高峰以公司債為主，低潮期依靠中期票據(jù)，凈融資減少；從信用債發(fā)行成本分析，房企發(fā)債成本較高，AA+企業(yè)發(fā)債數(shù)量最多。

    赴港股權(quán)融資規(guī)模逐步增大，海外發(fā)債成本不斷提高。從股權(quán)融資來(lái)看，配售為最主要的融資途徑，其次為代價(jià)發(fā)行與IPO。境內(nèi)外股權(quán)融資的總體趨勢(shì)較為同步，2018年赴港股權(quán)融資額高于境內(nèi)股權(quán)融資額。從債券融資來(lái)看，“930”新政下境內(nèi)融資受到限制的房企開(kāi)始著手嘗試海外發(fā)債，從2016年開(kāi)始保持翻倍的增速，在2018年達(dá)到億元的高峰。房企海外發(fā)債的主要場(chǎng)所是新加坡和香港。

    供應(yīng)鏈融資主要是應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)融資，是房企融資的第三大途徑。2018年房企的應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)占其開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的18.34%，其在2018年的融資總額為3.73萬(wàn)億元，較2017年增長(zhǎng)11%，占實(shí)際到位資金的11.74%。

    而自2019年三季度以來(lái)，行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)表現(xiàn)較為寬松，2019年3月、4月房企單月境內(nèi)發(fā)債規(guī)模都在500億元以上，恒大集團(tuán)更是于近期成功發(fā)行了200億規(guī)模的公司債。部分在2018年融資方面表現(xiàn)較為一般的重點(diǎn)房企今年的融資情況將有所改善，以華夏幸福為例，其在2018年大量回購(gòu)子公司股權(quán)帶來(lái)凈負(fù)債率的快速上升，隨著行業(yè)融資環(huán)境的改善與其引入平安集團(tuán)作為公司第二大股東的利好，2019年公司融資情況有望得到明顯好轉(zhuǎn)。

房企境內(nèi)債券發(fā)行情況

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房企境外債券發(fā)行情況

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    整理了重點(diǎn)房企中于年報(bào)披露加權(quán)融資成本的公司，可以看到大部分房企2018年融資成本都有不同程度的上升，與此同時(shí)國(guó)企在融資成本方面較民企還是有一定優(yōu)勢(shì)。

房企融資成本變化

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    未來(lái)房地產(chǎn)融資在銀行信貸方面將逐步轉(zhuǎn)向資質(zhì)較好的國(guó)企或上市房企，同時(shí)非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)趨勢(shì)明顯，未來(lái)更加依賴于信貸、股權(quán)、標(biāo)準(zhǔn)化債券及資產(chǎn)支持證券等方面的融資，而海外融資規(guī)模的步伐也將進(jìn)一步趨大，但短期隨著貿(mào)易戰(zhàn)升級(jí)及經(jīng)濟(jì)基本面的壓力，在逐步寬信用的背景下非標(biāo)融資或繼續(xù)回暖。