預(yù)測(cè)2019年房?jī)r(jià)漲幅為7.6%，警惕房?jī)r(jià)反彈對(duì)居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”

     近日，中國(guó)社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》，就當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)諸多熱點(diǎn)進(jìn)行分析與探討。社科院預(yù)測(cè)2019年房?jī)r(jià)漲幅為7.6%，部分重點(diǎn)城市漲幅或超預(yù)期。在房?jī)r(jià)上漲與居民消費(fèi)關(guān)系上，社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立指出，2017年以來(lái)，住房?jī)r(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)支出產(chǎn)生較為明顯的影響。因此對(duì)于這一現(xiàn)象需要社會(huì)各界加以更多研究。

    隨著這幾年中央調(diào)控的深入，社會(huì)應(yīng)逐漸形成共識(shí)：過(guò)高房?jī)r(jià)會(huì)造成多方面的副作用。房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房成本持續(xù)抬升，造成居民支出結(jié)構(gòu)中房貸成“大頭”。截至2018年末，我國(guó)家庭債務(wù)總規(guī)模已達(dá)43萬(wàn)億(其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額為25.75萬(wàn)億，占60%)，約占可支配收入的90%，家庭債務(wù)產(chǎn)生持續(xù)性的還貸支出，必然會(huì)影響到居民其他領(lǐng)域的當(dāng)前消費(fèi)支出，對(duì)于收入不高的居民而言，甚至?xí)?lái)生活質(zhì)量的下降。

    其次，房?jī)r(jià)上漲還帶來(lái)居民對(duì)于未來(lái)投資及消費(fèi)預(yù)期的改變，當(dāng)人們對(duì)房?jī)r(jià)仍持以看漲預(yù)期，就會(huì)將主要收入繼續(xù)投入房產(chǎn)投資中，用于其他領(lǐng)域的預(yù)算也隨之減少，間接抑制了相關(guān)領(lǐng)域的市場(chǎng)需求。

    房?jī)r(jià)如果過(guò)高，還會(huì)連帶房租上漲。尤其是近兩年，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，一級(jí)交易市場(chǎng)的價(jià)格整體較為平穩(wěn)，但二級(jí)租賃市場(chǎng)價(jià)格則呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。2019年一季度，人均居住消費(fèi)支出1212元，增長(zhǎng)9.5%，占人均消費(fèi)支出的比重為21.9%，部分一線城市房租漲勢(shì)更快。

    針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，中央已經(jīng)明確提出，房地產(chǎn)要回歸“房住不炒”本質(zhì)，并采取了一系列調(diào)控舉措，多方面抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，取得了明顯成效。

     近期國(guó)內(nèi)部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈跡象，住建部日前發(fā)布了預(yù)警提示，各地銀保監(jiān)局在50天內(nèi)對(duì)各類房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)現(xiàn)象開(kāi)具32張罰單，金額超千萬(wàn)。這些舉措都表明，中央及地方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)保持高度關(guān)注，并會(huì)根據(jù)土地拍賣、房?jī)r(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié)的變化同步調(diào)整和完善相應(yīng)舉措。

    房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈跡象，局部地區(qū)甚至有過(guò)熱隱憂，這一問(wèn)題值得警惕。高房?jī)r(jià)造成居民家庭資產(chǎn)的高杠桿率，同時(shí)對(duì)提振消費(fèi)產(chǎn)生不利影響。數(shù)據(jù)顯示，在2009-2011、2016年，我國(guó)家庭債務(wù)經(jīng)歷了兩次大幅增長(zhǎng)(增速約為40%)之后，社會(huì)消費(fèi)品銷售總額、居民最終消費(fèi)支出均出現(xiàn)持續(xù)增速回落的趨勢(shì)。居民消費(fèi)意愿下降，消費(fèi)能力不足，還會(huì)對(duì)于我國(guó)推動(dòng)提振消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需的政策產(chǎn)生不利影響，國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展也因此被拖累。

    警惕房?jī)r(jià)反彈對(duì)居民消費(fèi)的“擠出效應(yīng)”，畢竟這關(guān)系到居民生活水平保障、國(guó)民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、房地產(chǎn)市場(chǎng)改革等重大問(wèn)題。有研究指出，住房貸款占存款的比例增加一個(gè)百分點(diǎn)，居民的消費(fèi)支出下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。那么，我們接下來(lái)的目標(biāo)，能否進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)指數(shù)的聯(lián)動(dòng)研究，有針對(duì)性地出臺(tái)更多應(yīng)對(duì)舉措，將今年房?jī)r(jià)漲幅控制在合理區(qū)間，從而確保房地產(chǎn)深化調(diào)控目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，讓廣大民眾做到安居與消費(fèi)兩不誤。