研判2025！中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、發(fā)展歷程、投融資及未來前景分析：國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整階段，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)投資不斷增加[圖]

內(nèi)容概要：隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，我國傳統(tǒng)的以“產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)正在向“產(chǎn)城一體化”的綜合性產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變，其區(qū)域功能結(jié)構(gòu)更為復(fù)合、全面，對(duì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的配套要求也更為精細(xì)化、多元化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)發(fā)展持續(xù)加速，行業(yè)建設(shè)投資不斷增加。全國投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)公布信息顯示，目前我國各地產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)正在加速完善道路、廠房、基礎(chǔ)性保障住房等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。例如塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)科技產(chǎn)業(yè)新城（一期）產(chǎn)城融合類更新單元建業(yè)路南側(cè)段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）項(xiàng)目；河源市連平縣東部產(chǎn)業(yè)新城DB08-03-03A號(hào)地塊廠房建設(shè)項(xiàng)目；中國（惠民）繩網(wǎng)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)項(xiàng)目（一期）；南寧東部產(chǎn)業(yè)新城智慧產(chǎn)業(yè)園（一期）項(xiàng)目；貴陽市貴安新區(qū)2025年馬場產(chǎn)業(yè)新城保障性租賃住房（新能源產(chǎn)業(yè)園一期、二期）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目等。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)鏈；發(fā)展歷程；投融資；競爭格局；發(fā)展趨勢

一、行業(yè)概況

產(chǎn)業(yè)新城是以城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居為一體的新城鎮(zhèn)開發(fā)哲學(xué)，是指在城市主城區(qū)之外，以人為核心、以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基石、以城市建設(shè)為依托，產(chǎn)業(yè)高度聚集、城市功能高度完善、優(yōu)化美化生態(tài)環(huán)境的城市新區(qū)，為中國的新型城鎮(zhèn)化提供了可資借鑒的模式樣本，是推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的動(dòng)力引擎。產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)主要包含三種類型，分別是產(chǎn)業(yè)新城、科技新城、產(chǎn)業(yè)綜合體。

產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上游主要涉及產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。其中，規(guī)劃與設(shè)計(jì)是產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的起點(diǎn)，涉及土地利用規(guī)劃、城市設(shè)計(jì)、交通規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等多個(gè)方面，需要充分考慮產(chǎn)業(yè)新城的功能定位、產(chǎn)業(yè)布局、人口規(guī)模等因素，確保新城的可持續(xù)發(fā)展。道路、橋梁、水電燃?xì)?、通信、排水排污等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及公園、綠地等公共設(shè)施建設(shè)，則是產(chǎn)業(yè)新城正常運(yùn)行的基石，為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

產(chǎn)業(yè)鏈中游是產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)發(fā)展的核心部分，主要涉及產(chǎn)業(yè)引進(jìn)發(fā)展環(huán)節(jié)，以及城市功能建設(shè)完善環(huán)節(jié)。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是指根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城的規(guī)劃定位，吸引和培育相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集群，為產(chǎn)業(yè)新城經(jīng)濟(jì)增長提供動(dòng)力。這些產(chǎn)業(yè)可以是新興產(chǎn)業(yè)，如信息技術(shù)、生物技術(shù)、新材料、新能源等，也可以是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。城市功能完善是指，隨著產(chǎn)業(yè)新城逐漸建設(shè)發(fā)展，新城內(nèi)的商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、文化娛樂設(shè)施等城市功能都將不斷完善，社區(qū)管理、公共交通、安全保障等城市服務(wù)能力也將日益提升，以不斷提升產(chǎn)業(yè)新城的吸引力和競爭力。

產(chǎn)業(yè)鏈下游主要涉及產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營和維護(hù)，以及后續(xù)的升級(jí)和拓展。其中，產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營管理指對(duì)產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行日常運(yùn)營和管理，包括物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、公共服務(wù)管理等。維護(hù)與升級(jí)是指隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市功能的完善，產(chǎn)業(yè)新城需要不斷對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能等進(jìn)行維護(hù)升級(jí)以及優(yōu)化調(diào)整，以持續(xù)保持產(chǎn)業(yè)新城的競爭活力。此外，拓展再生是指，在產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展到一定階段后，需要考慮其拓展和再生問題，包括向周邊地區(qū)拓展新的發(fā)展空間，以及通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新等方式實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的再生和發(fā)展。

二、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

自改革開放以來，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展迅速。得益于國家經(jīng)濟(jì)的迭代作用，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，園區(qū)逐步從工業(yè)經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變，園區(qū)形態(tài)也不斷演進(jìn)以適應(yīng)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。分階段來看，從最初傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展到目前的產(chǎn)業(yè)新城，共經(jīng)歷了四段發(fā)展歷程，分別為生產(chǎn)要素集聚階段，產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)階段，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、配套完善階段，以及產(chǎn)城融合階段。

自2009年以來，全球金融危機(jī)對(duì)中國外向型經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大的沖擊，隨著中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展時(shí)期的到來，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程便成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要方向，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)也進(jìn)一步打開了城鎮(zhèn)化發(fā)展的大框架。建設(shè)創(chuàng)新型國家戰(zhàn)略的提出，更是將作為雙創(chuàng)載體和中國經(jīng)濟(jì)升級(jí)轉(zhuǎn)型引擎的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，提升到了一個(gè)新的歷史地位，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展逐漸進(jìn)入產(chǎn)城融合發(fā)展階段。在該階段，國家對(duì)園區(qū)開發(fā)的重心向提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級(jí)方向轉(zhuǎn)變，對(duì)開發(fā)區(qū)數(shù)量進(jìn)行適度控制。園區(qū)開發(fā)過程中更注重新興產(chǎn)業(yè)，知識(shí)密集型項(xiàng)目的引入，強(qiáng)化園區(qū)創(chuàng)新及轉(zhuǎn)化功能。并以多產(chǎn)業(yè)集群的整合發(fā)展為主體，一方面提升了產(chǎn)業(yè)的整體競爭力，另一方面也加強(qiáng)了集群內(nèi)企業(yè)間的有效合作，發(fā)揮了資源共享優(yōu)勢。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)和社會(huì)化大生產(chǎn)的不斷推進(jìn)，此階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)越來越向綜合化方向發(fā)展，園區(qū)逐漸成為集住宅、寫字樓、商業(yè)、休閑、娛樂于一體的城市綜合體，聚集了大量的常住人口，產(chǎn)城關(guān)系得到了較好融合。在這種多功能的綜合體內(nèi)，人們的工作和生活需求同時(shí)完全得到滿足，本身就達(dá)到了一個(gè)新城的標(biāo)準(zhǔn)。

此階段，以開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)新城為發(fā)展方向的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商也應(yīng)運(yùn)而生，他們憑借市場化手段，依托專業(yè)化的服務(wù)平臺(tái)，高度重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市擴(kuò)張之間的內(nèi)在關(guān)系，使得“產(chǎn)城融合”成為支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一個(gè)突出亮點(diǎn)，具備高勢能優(yōu)勢的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城已然成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營的主要方向。例如，固安產(chǎn)業(yè)新城立足于營造一個(gè)產(chǎn)業(yè)與人居、生態(tài)保護(hù)與城市建設(shè)互融共生的“生態(tài)圈”，早期提出了“公園城市、休閑街區(qū)、兒童優(yōu)先、產(chǎn)業(yè)聚集”的規(guī)劃理念，并確立了電子信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)、汽車零部件產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)方向，綜合規(guī)劃了中國北方電子信息產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地、中國北方汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地、生活配套區(qū)、城市核心區(qū)，五大區(qū)域突出功能分區(qū)，科學(xué)有效的實(shí)現(xiàn)了各個(gè)區(qū)域功能之間的混合生長、協(xié)同發(fā)展，使得生產(chǎn)與生活有機(jī)結(jié)合，形成一個(gè)現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)新城。

綜上分析，目前，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，我國傳統(tǒng)的以“產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)正在向“產(chǎn)城一體化”的綜合性產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變，其區(qū)域功能結(jié)構(gòu)更為復(fù)合、全面，對(duì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的配套要求也更為精細(xì)化、多元化，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)發(fā)展持續(xù)加速，行業(yè)建設(shè)投資不斷增加。全國投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)公布信息顯示，目前我國各地產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)正在加速完善道路、廠房、基礎(chǔ)性保障住房等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。例如塘廈鎮(zhèn)石潭埔社區(qū)科技產(chǎn)業(yè)新城（一期）產(chǎn)城融合類更新單元建業(yè)路南側(cè)段配套道路工程（C05-1、C05-4、C05-5）項(xiàng)目；河源市連平縣東部產(chǎn)業(yè)新城DB08-03-03A號(hào)地塊廠房建設(shè)項(xiàng)目；中國（惠民）繩網(wǎng)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)項(xiàng)目（一期）；南寧東部產(chǎn)業(yè)新城智慧產(chǎn)業(yè)園（一期）項(xiàng)目；貴陽市貴安新區(qū)2025年馬場產(chǎn)業(yè)新城保障性租賃住房（新能源產(chǎn)業(yè)園一期、二期）配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目等。

近年來，我國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)競爭態(tài)勢愈演愈烈，同時(shí)隨著新的行業(yè)主體加速涌入，產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商在發(fā)展模式和方向探索上愈加成熟。多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)上較去年有了進(jìn)一步的提升。一些優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商始終堅(jiān)持“以人為本”的理念，在完善城市基本配套功能的同時(shí)，將智慧園區(qū)建設(shè)融合到智慧城市建設(shè)體系中，持續(xù)提升產(chǎn)業(yè)新引力，助力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，為產(chǎn)城建設(shè)提供源源不斷的動(dòng)力。2023年，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商綜合實(shí)力排名前十的企業(yè)分別為上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司、中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司、招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司、深圳市星河產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司、珠海華發(fā)城市運(yùn)營投資控股有限公司、天安數(shù)碼城（集團(tuán)）有限公司、蘇州新建元控股集團(tuán)有限公司、上海臨港經(jīng)濟(jì)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、萬科南方產(chǎn)城、深圳市中集產(chǎn)城發(fā)展集團(tuán)有限公司。

相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)投資潛力研究及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》

三、發(fā)展趨勢

1、舊城區(qū)升級(jí)將持續(xù)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)推進(jìn)

產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)是指在新城建設(shè)過程中以一種或多種產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為突破口，利用產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)新城的開發(fā)。其做法通常是首先由政府在新城范圍內(nèi)建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引導(dǎo)市區(qū)內(nèi)的企業(yè)外遷，同時(shí)通過優(yōu)惠政策吸引外部企業(yè)入駐，最終達(dá)到市區(qū)產(chǎn)業(yè)職能轉(zhuǎn)移到新城的目的。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的關(guān)鍵在于選擇產(chǎn)業(yè)鏈核心環(huán)節(jié)、關(guān)聯(lián)帶動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，利用政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的集聚。

隨著中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的到來，新興產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長的中流砥柱，對(duì)推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)揮了積極作用。產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)綜合考慮了新興產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、人口集聚三方面因素，將城市中的商業(yè)、辦公、居住、文旅、餐飲、娛樂、交通等要素進(jìn)行有效組合，并在各部分間建立一種相互依存、互利互惠的動(dòng)態(tài)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的空間。例如華夏幸福堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)優(yōu)先”戰(zhàn)略，以產(chǎn)業(yè)新城為依托，不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力，形成了強(qiáng)大的競爭壁壘。通過龍頭驅(qū)動(dòng)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和孵化驅(qū)動(dòng)等方式，打通了產(chǎn)業(yè)研究規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集群集聚、產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)的完整鏈條，運(yùn)用以產(chǎn)興城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展的模式，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，為產(chǎn)業(yè)新城所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供持續(xù)的動(dòng)力。因此在產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)過程中，城市自身的升級(jí)轉(zhuǎn)型將對(duì)城市布局做出新的調(diào)整，原有的，不合時(shí)宜的舊城區(qū)也將被列入改造的項(xiàng)目。但是與傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造所不同的是，產(chǎn)業(yè)新城對(duì)舊城區(qū)的改造將會(huì)以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)的方式來進(jìn)行。造成所謂失地、失業(yè)農(nóng)民和居民的可能性較小，具有較小的阻力和發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)舊城區(qū)的改造也將使得城市各區(qū)域之間的功能更加協(xié)調(diào)，城市發(fā)展更加均衡，提升居民的幸福度。

2、三四線城市對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)也存在較大的需求

從政策層面來看，國家對(duì)產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新支持力度不斷加大。自2016年10月國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于開展產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)有關(guān)工作的通知》，針對(duì)科學(xué)推進(jìn)產(chǎn)城融合示范區(qū)建設(shè)做出了明確部署，提出為新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化融合發(fā)展探索可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法以來，越來越多的企業(yè)開始緊跟國家發(fā)展戰(zhàn)略布局，加入到產(chǎn)業(yè)新城的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營中。

“十三五”開局以來，我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)的轉(zhuǎn)型階段，經(jīng)濟(jì)增長率逐步放緩，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型勢在必行，而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必然離不開產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的支持。目前，全球產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于重大調(diào)整階段，產(chǎn)業(yè)的國際分工面臨洗牌和挑戰(zhàn)，中國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)與調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，正向產(chǎn)業(yè)鏈上資金密集型、技術(shù)密集型等經(jīng)濟(jì)附加值高的鏈環(huán)轉(zhuǎn)移。如何提前謀劃布局，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與技術(shù)的深度融合，是未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。具體針對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚、轉(zhuǎn)移的研究對(duì)于產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展理論有著重要意義，國際學(xué)術(shù)界對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移變遷相關(guān)的理論研究已非常充分。理論和經(jīng)驗(yàn)表明：產(chǎn)業(yè)集權(quán)的擴(kuò)散效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)將會(huì)促使城市周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，上海與昆山、杭州就是一個(gè)典型的案例。未來隨著核心城市的升級(jí)轉(zhuǎn)型，三四線城市對(duì)產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)也存在較大的需求。

以上數(shù)據(jù)及信息可參考智研咨詢（m.yhcgw.cn）發(fā)布的《中國產(chǎn)業(yè)新城行業(yè)投資潛力研究及發(fā)展趨勢預(yù)測報(bào)告》。智研咨詢是中國領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，提供深度產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告及定制服務(wù)等一站式產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)。您可以關(guān)注【智研咨詢】公眾號(hào)，每天及時(shí)掌握更多行業(yè)動(dòng)態(tài)。