2019年中國物業(yè)管理現(xiàn)狀、格局及物業(yè)管理發(fā)展前景分析：房地產(chǎn)行業(yè)集中度、業(yè)態(tài)多元化、收并購整合[圖]

    一、物業(yè)管理現(xiàn)狀及格局

    2019 年，主要物管公司的在管及合約面積快速增長，在管物業(yè)業(yè)態(tài)及增值服務(wù)多元化同樣帶動盈利能力的提升，業(yè)績保持高速增長。2019 年主要物管公司的營業(yè)收入、毛利、凈利潤以及每股派息的平均增速分別為 47.8%、47.9%、69.9%和 77.1%。

    2016-2019 年?duì)I收平均復(fù)合增速為 43.1%，凈利潤平均復(fù)合增速為 61.9%。

2016-2019 年復(fù)合營收增速

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2016-2019 年凈利潤復(fù)合

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    2016-2019 年?duì)I收增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)和永升生活服務(wù)，營收復(fù)合增速分別為 60.3%、59.9%和 57.6%。2016-2019 年凈利潤增速前三的公司分別為雅生活服務(wù)、永升生活服務(wù)和新城悅服務(wù)，復(fù)合增速分別為 100.3%、95%和 86.7%。物管公司內(nèi)需成長股特性凸顯，依靠關(guān)聯(lián)方與品質(zhì)外拓雙輪驅(qū)動，板塊高增長路徑清晰。

    在管面積過億公司有 6 家，分別為彩生活、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)，未來 1-2 年內(nèi)在管面積有望過億的公司還包括藍(lán)光嘉寶服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)、時代鄰里等。行業(yè)在管面積 4 年復(fù)合增速 38.3%與收入復(fù)合增速整體相匹配，在基礎(chǔ)物管外增值服務(wù)亦呈現(xiàn)高速發(fā)展趨勢。

主要上市公司 2019年 在管面積

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在管面積2016-2019年復(fù)合增速

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    截至 2019 年末行業(yè)平均合約面積達(dá)到 2.6億方，合約在管比達(dá)到 1.9 倍，奠定行業(yè)未來 2-3 年內(nèi)確定性增長基礎(chǔ)。分公司來看，碧桂園服務(wù)、彩生活、保利物業(yè)、綠城服務(wù)合約面積分別達(dá)到 6.9 億方、5.6億方、5 億方、4.5 億方，同時 2020 年雅生活服務(wù)并表中民物業(yè)后合約面積也將突破 5 億方，可預(yù)見 2-3 年后頭部物管企業(yè)將邁入在管規(guī)模 5 億方的新臺階。

主要上市公司2019年合約面積

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主要上市公司 2019 年合約面積/在管面積

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    截至 2019 年，行業(yè)平均進(jìn)入城市數(shù)量為112 座，占中國 343 座地級市數(shù)量的 33%，其中碧桂園服務(wù)已率先進(jìn)入 350 座城市，彩生活、保利物業(yè)進(jìn)入地級市數(shù)量也約過半。整體來看，2019 年各公司仍處于入駐城市數(shù)量與單城在管項(xiàng)目數(shù)量雙升階段，帶動規(guī)模擴(kuò)張與利潤率提升。

入駐城市數(shù)量

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單個城市項(xiàng)目數(shù)量

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    2019 年主要上市公司加大了第三方拓展，其中綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)和雅生活服務(wù)來自獨(dú)立第三方的在管面積占比分別為 81%、78%和 73%。從在管物業(yè)業(yè)態(tài)來看，行業(yè)平均 70%為住宅類物業(yè)，較 2018 年下降 8pps，非住宅業(yè)態(tài)占比逐步提升。

在管面積來源

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在管面積類型

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    2019 年行業(yè)平均基礎(chǔ)物管收入達(dá)到 21億元，其中碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)基礎(chǔ)物管費(fèi)收入排名行業(yè)前三。行業(yè)收繳率普遍保持在 90%以上，其中綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、保利物業(yè)排名前三，分別為 98.1%、96.8%及 96%。

基礎(chǔ)物業(yè)管理收入

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物業(yè)管理收繳率

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    永升生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、保利物業(yè)、新城悅服務(wù)、碧桂園服務(wù)來自關(guān)聯(lián)方物業(yè)的物管費(fèi)均在 2 元/月/平以上，平均物管費(fèi)增速在 1%-3%之間。來自第三方的物管費(fèi)收入在 1.5-3 元/月/平區(qū)間，受到業(yè)態(tài)占比影響同比波動較大。另外，我們計(jì)算單位在管面積的創(chuàng)收（2019 年基礎(chǔ)管收入/2018-2019 年平均在管面積）在 2019 年達(dá)到 3.6 元/平/月，同比增長 4%再攀新高。分公司來看，商寫項(xiàng)目占比高的寶龍商業(yè)、奧園健康及高端物管品牌濱江服務(wù)單位在管面積創(chuàng)收位列行業(yè)前三，分別達(dá)到 9.6、5.9、4.5 元/平/月。

物業(yè)管理平均物管費(fèi)

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單位在管面積創(chuàng)收

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    截至 2019 年末，行業(yè)平均社區(qū)增值服務(wù)收入達(dá)到 5.1 億元，16-19 年復(fù)合增速 57%，非業(yè)主增值服務(wù)收入達(dá)到 7.4 億元，16-19 年復(fù)合增速 50%。分公司來看，社區(qū)增值服務(wù)收入排名領(lǐng)先的公司為綠城服務(wù)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)，分別達(dá)到 19.1、11.5、8.7 億元，非業(yè)主增值服務(wù)收入排名領(lǐng)先的公司分別為雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)，分別達(dá)到 18.1、14.2、12.2 億元。

社區(qū)增值服務(wù)收入

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非業(yè)主增值服務(wù)收入

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    2019 年行業(yè)綜合毛利率達(dá)到 30.1%，2016-2018年行業(yè)綜合毛利率分別為 25.2%、26.5%、27.7%，2019 年行業(yè)綜合毛利率同比上升 2.4pps。截至 2019 年，綜合毛利率排名較高的公司為奧園健康、雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、彩生活，毛利率分別為 37.4%、36.7%、36.2%及 35.3%。2019 年行業(yè)上市公司平均毛利潤為 9.7 億元，2016-2019 年復(fù)合增長為 48%，分公司看碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)毛利水平居前。

主要上市公司毛利潤

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綜合毛利率

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    2019 年行業(yè)基礎(chǔ)物管平均毛利率達(dá)到 24.4%，最高和最低的毛利率分別為碧桂園服務(wù)的 30.2%和綠城服務(wù)的 11.4%，毛利率分化較大。2019年行業(yè)上市公司平均基礎(chǔ)物管毛利潤為 5.29 億元，2016-2019 年復(fù)合增長為 33%，分公司看碧桂園服務(wù)、彩生活、雅生活服務(wù)毛利水平居前。

基礎(chǔ)物管毛利

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基礎(chǔ)物管毛利率

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    2019 年行業(yè)社區(qū)增值毛利率達(dá)到52.7%，同比下降 1.9pps，主要是由于家裝宅配類業(yè)務(wù)外包轉(zhuǎn)自營、零售收入占比提升影響，預(yù)計(jì)未來社區(qū)增值行業(yè)平均毛利率維持在 50%上下水平。2019 年行業(yè)上市公司平均社區(qū)增值毛利潤為 2.52 億元，2016-2019 年復(fù)合增長為 56%，分公司看碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、保利物業(yè)毛利水平居前。

社區(qū)增值毛利

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社區(qū)增值毛利率

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    2019 年，來自基礎(chǔ)物管、業(yè)主增值及非業(yè)主增值的行業(yè)平均毛利占比分別為49.7%、23.6%及26.7%，分別較上年降低2.3，增加 1.9 和 0.4 個百分點(diǎn)。增值服務(wù)的占比逐年提升。

2019年行業(yè)平均毛利占比

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    截至 2019 年末行業(yè)平均銷售費(fèi)用率為 0.9%，維持低位水平，平均管理費(fèi)用率 9.8%，同比下降 1.5pps，管理效率繼續(xù)提升。分公司看，雅生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、中海物業(yè)管理費(fèi)用率低，分別為 5.8%、7.2%及 7.2%。

物業(yè)管理銷售費(fèi)用率

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物業(yè)管理費(fèi)用率

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    2019 年行業(yè)平均凈利潤為 4.8 億元，2016-2019 年復(fù)合增長 62%，在增值服務(wù)帶動毛利率提升及管理效率改善的趨勢下，凈利率繼續(xù)穩(wěn)步提升。2019 年行業(yè)平均凈利率為 14.3%，同比提升 1.7pps。分公司來看，碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、彩生活凈利潤水平領(lǐng)先行業(yè)，分別為 16.7、12.9、5.4 億元；雅生活服務(wù)、藍(lán)光嘉寶、奧園健康凈利率領(lǐng)先行業(yè)，分別為 25.2%、21.1%、18.1%。

物業(yè)管理主要上市公司凈利潤

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    二、物業(yè)管理前景

    1、房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升

    房地產(chǎn)行業(yè)的集中度在不斷提升。2019年，全國商品房銷售金額和面積分別為15.97 萬億和 17.16 億平米，而 TOP10、TOP20 和 TOP50 房企的市占率繼續(xù)提升，銷售金額的占比分別達(dá)到 28.4%、40.5%和 59.7%。進(jìn)入 2020 年，房地產(chǎn)商品房銷售預(yù)計(jì)會下行，但主要上市房企依然給出了 10%左右增速的銷售目標(biāo)。

2013-2019年房地產(chǎn)銷售金額集中度趨勢

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2013-2019年中國房地產(chǎn)銷售面積集中度

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    在物管行業(yè)，截止 2018 年，全國在管面積達(dá)到 279.3 億平米，2013-2018 年的年復(fù)合增速是 12.5%。物業(yè)管理行業(yè)的集中度進(jìn)一步提升，TOP10 和 TOP100 的市占率分別達(dá)到 11.4%和 38.9%，較上一年分別提升 0.3 和 6.5 個百分點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升，一方面來自房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升，另一方面，隨著越來越多的物管公司上市，借助品牌和資本的力量，行業(yè)的整合并購將加速。

2013-2018年物業(yè)管理在管面積

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2013-2018年物業(yè)管理行業(yè)集中度

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    2、物管行業(yè)的收并購整合

    物業(yè)管理行業(yè)收并購案例豐富，收購公司平均靜態(tài)估值 10-12 倍：截至 2020 年 4月，行業(yè)落地 21 起主要收購，共涉及資金超過 40 億元。其中雅生活服務(wù)收購 8起，藍(lán)光嘉寶收購 7 起，永升生活服務(wù)收購 2 起，碧桂園服務(wù)收購 3 起，佳兆業(yè)美好收購 1 起。

    截至 2019 年末，行業(yè) 14 家上市公司平均在賬凈現(xiàn)金達(dá)到 24.2 億元，其中排名靠前的碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)和雅生活服務(wù)分別持有現(xiàn)金82、65 和 42 億元，現(xiàn)金充足。自 2014 年彩生活上市以來，板塊內(nèi)上市企業(yè)最高上市募資企業(yè)為保利物業(yè)，于 2019 年末募資 46.8 億港元。

2014-2019年物業(yè)管理上市募集資金

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    3、管物業(yè)的業(yè)態(tài)多元化

    主要物業(yè)業(yè)態(tài)包括住宅、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等，截至 2018 年行業(yè) 45.8%收入來自于住宅物業(yè)，14.4%來自于商業(yè)物業(yè)，19.9%來自于辦公物業(yè)，其余物業(yè)占比較為分散。

各業(yè)態(tài)占行業(yè)收入占比

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各業(yè)態(tài)平均物管費(fèi)水平

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各業(yè)態(tài)續(xù)約率水平

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    4、增值服務(wù)的上下游拓展

    物管公司的增值服務(wù)向房地產(chǎn)全價值鏈拓展，打通上下游。從房地產(chǎn)公司拿地開始，到預(yù)售，竣工交付，業(yè)主入住等各個環(huán)節(jié)切入，探索客戶需求，提供增值服務(wù)，成為業(yè)績增長的第二大驅(qū)動因素。

    資產(chǎn)管理與車位管理業(yè)務(wù)主要包括二手房租售、車位租售服務(wù)，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù) 2019 年在該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，2019 年分別達(dá)到 8.6億元、2.8 億元及 1.7 億元。零售與家居生活服務(wù)主要包括生活物品售賣、保潔、維修、家政等服務(wù)，綠城服務(wù)、保利物業(yè)、藍(lán)光嘉寶 2019 年在該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，分別為 6.6 億元、5.8 億元、3.2 億元。

資產(chǎn)管理與車位管理業(yè)務(wù)收入

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零售與家居生活業(yè)務(wù)收入

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    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)市場經(jīng)營管理及競爭策略建議報告》數(shù)據(jù)顯示：公共空間業(yè)務(wù)主要包括廣告位經(jīng)營、公共空間經(jīng)營等，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù) 2019 年在該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，分別為 2.2 億元、2.1 億元、2.0 億元。拎包入住、美居業(yè)務(wù)主要包括家居軟裝、封裝陽臺、室內(nèi)翻新等業(yè)務(wù)，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù) 2019 年在該項(xiàng)業(yè)務(wù)的收入領(lǐng)先行業(yè)，分別為 1.9億元、9800 萬元及 9500 萬元。

公共空間業(yè)務(wù)收入

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各業(yè)態(tài)續(xù)約率水平

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