2020年中國物業(yè)管理行業(yè)前景、疫情下物業(yè)管理運(yùn)營及未來競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展分析[圖]

    2020年年初突發(fā)的新型冠狀病毒疫情打亂了原本熱鬧的傳統(tǒng)春節(jié)，為了防止傳染病的擴(kuò)散，各地政府相繼出臺(tái)人口流動(dòng)管控政策，以防止疫情在春節(jié)的人口移動(dòng)和鄰里相聚之中進(jìn)一步惡化。老百姓的日常生活受到影響，平時(shí)為居民提供日常服務(wù)的物業(yè)管理公司在社區(qū)防疫工作和日常居民生活中扮演著關(guān)鍵角色。

    物業(yè)行業(yè)受疫情影響在短期內(nèi)將面臨一定的運(yùn)營挑戰(zhàn)，主要體現(xiàn)在人員成本的上升以及服務(wù)需求的變化。然而長期來說，品質(zhì)物業(yè)公司將迎來規(guī)模化、專業(yè)化、平臺(tái)化等結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，利于頭部企業(yè)發(fā)展并推動(dòng)整體行業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。

    一、現(xiàn)狀與前景

    中國物業(yè)管理行業(yè)從1981年第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)的成立開始，近年來行業(yè)已逐漸從探索期的單一經(jīng)營模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營，行業(yè)整體營業(yè)收入與管理面積不斷增長。預(yù)計(jì)2025年中國物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)1.5萬億元人民幣，在管面積超450億平方米。

2014-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)營收及預(yù)測(cè)

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2014-2019年中國物業(yè)管理市場(chǎng)管理面積（億平方米）

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    物業(yè)管理企業(yè)登記數(shù)量自2012年的7.1萬間增長至2018年12.7萬間，進(jìn)入玩家眾多。行業(yè)集中度雖逐步提升，然而整體仍呈現(xiàn)分散狀態(tài)。截至2018年，行業(yè)排名前10的物業(yè)管理公司在管面積加總占行業(yè)整體比例僅為11.4%。

2012-2018年中國物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

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    物業(yè)服務(wù)公司本身不持有物業(yè)的輕資產(chǎn)模式，使得整體資產(chǎn)負(fù)債率偏低，且每月固定收費(fèi)的商業(yè)模式具有較穩(wěn)定的現(xiàn)金流。輕資產(chǎn)與現(xiàn)金牛屬性賦予了物業(yè)管理行業(yè)較強(qiáng)的抗周期性。

    由于物業(yè)管理行業(yè)具有穩(wěn)健現(xiàn)金流、高成長性以及易于嵌入增值服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，近年來資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)充分認(rèn)可，規(guī)模企業(yè)受到青睞。

部分物管公司與房地產(chǎn)公司市盈率對(duì)比（2020/02/21）

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    物業(yè)管理行業(yè)的主營收入分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值物業(yè)服務(wù)。其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的客戶按照物業(yè)交割前后分別是開發(fā)商以及業(yè)主，具體業(yè)務(wù)包括物業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)、保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和綜合服務(wù)等等，一般按照物業(yè)面積收取固定的物業(yè)管理費(fèi)。增值服務(wù)則區(qū)分為業(yè)主增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)一般圍繞住戶的房屋、車、空間和人四個(gè)維度，提供家具生活服務(wù)、停車管理租賃等。非業(yè)主增值服務(wù)則是面向于開發(fā)商和其他物業(yè)管理服務(wù)商。提供案場(chǎng)協(xié)銷、咨詢服務(wù)、工程服務(wù)等等，增值服務(wù)一般按照不同的服務(wù)類型個(gè)別收取額外費(fèi)用。

    防疫舉措使物業(yè)管理公司在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)上需要加大原材料和人力成本的投入。從行業(yè)整體平均成本來看，人員成本是物業(yè)服務(wù)中的主要開支，平均占成本比例達(dá)58%?？梢灶A(yù)期防疫帶來的人員管理費(fèi)用和加班薪酬補(bǔ)貼短期內(nèi)對(duì)企業(yè)運(yùn)營形成較大影響。

物業(yè)管理公司平均成本結(jié)構(gòu)

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    二、疫情下物業(yè)管理運(yùn)營

    配合疫情防控與隔離政策，業(yè)主的生活便利度顯著下降，物業(yè)管理公司在與業(yè)主溝通上容易產(chǎn)生矛盾糾紛。 例如鄭州某小區(qū)物業(yè)管理員對(duì)醫(yī)護(hù)人員業(yè)主進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行了阻擋，引發(fā)了社會(huì)輿論的關(guān)注。同時(shí)，部分居家維修和保潔服務(wù)受制于疾病傳染問題而被迫停止，企業(yè)需要與業(yè)主積極溝通以避免業(yè)主積累不滿情緒。

    物業(yè)銷售受到疫情影響，出現(xiàn)售樓處停發(fā)銷售許可證、在建項(xiàng)目延期復(fù)工、新開工項(xiàng)目暫停審批等狀況。與其相關(guān)的案場(chǎng)協(xié)銷、咨詢服務(wù)或住宅房屋監(jiān)測(cè)等非業(yè)主增值服務(wù)也同時(shí)一并停止，造成增值物業(yè)服務(wù)的整體收入下跌。

    防疫期間，居家隔離使業(yè)主生活大幅度的從個(gè)人自理轉(zhuǎn)向于依賴物業(yè)管理公司，從而產(chǎn)生了大量的“宅經(jīng)濟(jì)”生活需求，包括醫(yī)療資源提供、蔬果配送、代理教材打印等，考驗(yàn)物業(yè)管理公司服務(wù)能力的同時(shí)也帶來機(jī)會(huì)。

    1. 響應(yīng)業(yè)主需求

    物業(yè)服務(wù)公司需要充分暢通業(yè)主信息搜集管道，及時(shí)了解業(yè)主需求并提供相應(yīng)服務(wù)。具體舉措包括開通24小時(shí)服務(wù)熱線、APP在線需求申請(qǐng)等。對(duì)物業(yè)管家需要進(jìn)行培訓(xùn)，要求主動(dòng)關(guān)注業(yè)主需求并即時(shí)響應(yīng)。舉例而言，萬科、碧桂園、保利、龍湖等頭部物業(yè)服務(wù)公司，在疫情爆發(fā)后迅速察覺口罩、蔬菜等資源的不易取得性，即時(shí)對(duì)業(yè)主推出送藥、送菜上門服務(wù)。陽光城物業(yè)在線上開學(xué)周提出教材打印送上門服務(wù)，解決業(yè)主孩子上課問題。

    2. 承擔(dān)社會(huì)責(zé)任

    物業(yè)管理公司作為防控疫情的一線作戰(zhàn)部隊(duì)，對(duì)于防疫基本措施需要做到全面到位，在社區(qū)網(wǎng)格化管理中積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。具體而言，企業(yè)需要推動(dòng)四大方面的防疫措施，包括內(nèi)部員工管理、公共區(qū)域防控、小區(qū)出入管理以及疫情防控宣傳。

    對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任并不僅僅是作為物業(yè)管理公司的義務(wù)，更能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的增長。傳統(tǒng)上中國物業(yè)管理公司面臨服務(wù)品質(zhì)無法得到有效定價(jià)的問題，收費(fèi)相比于國際水平整體偏低。而在疫情期間，品質(zhì)物業(yè)管理公司將加深其品牌在政府和業(yè)主之間的信任感，實(shí)現(xiàn)未來物業(yè)管理費(fèi)的增長與品牌價(jià)值的提升。

    3. 拓展外部合作

    對(duì)于業(yè)主提出的多樣化服務(wù)需求，物業(yè)公司需要積極地調(diào)度母集團(tuán)資源和尋找外部合作伙伴。例如龍湖為響應(yīng)業(yè)主購買新鮮蔬菜的需求，與地方蔬菜基地建立合作，建立果蔬直供通道。保利物業(yè)與集團(tuán)內(nèi)新零售平臺(tái)“保利若比鄰”合作，共同為業(yè)主提供生活用品。

    4. 加強(qiáng)人員管理

    企業(yè)需要通過合理安排輪班輪崗加強(qiáng)疫情期間的人員管控，并嚴(yán)格關(guān)注員工身體健康。對(duì)于防疫帶來的新增人力需求，積極探索靈活用人機(jī)制。對(duì)空閑職能采用適當(dāng)輪班以釋放人力，加強(qiáng)對(duì)一線人力的補(bǔ)充。

    5. 改善數(shù)字服務(wù)

    應(yīng)對(duì)疾病傳染，數(shù)字化和智能化系統(tǒng)的效用得以彰顯，并得以優(yōu)化業(yè)主在疫情中的服務(wù)體驗(yàn)。頭部物業(yè)管理公司應(yīng)基于已有APP或其他線上平臺(tái)，將能夠通過數(shù)字化手段提供的服務(wù)向線上遷移并盡快在疫情中改善體驗(yàn)，或是引入智能化設(shè)備降低傳染率。

    三、未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

    疫情終將過去，特殊的管理和服務(wù)應(yīng)急舉措會(huì)逐步取消，而品質(zhì)物業(yè)將在疫情中得以發(fā)揮其價(jià)值并深化業(yè)主信賴。 致虛守靜，復(fù)歸其根，企業(yè)致力長期可持續(xù)發(fā)展，仍然需專注培養(yǎng)核心能力，在未來愈發(fā)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得更長遠(yuǎn)的發(fā)展和成功。

    1. 規(guī)模化

    物業(yè)管理行業(yè)目前競(jìng)爭(zhēng)雖仍分散，然而頭部企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。對(duì)比整體行業(yè)2014-2018年14%的年復(fù)合增長率，百強(qiáng)企業(yè)的平均值為23%，行業(yè)排名前十平均則高達(dá)33%。

    規(guī)?；蔀槠髽I(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段，拓展在管面積能夠?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入的增長、品牌價(jià)值的提升，以及業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化帶來的降本增效等。因此企業(yè)需要通過拓展在管面積做大做強(qiáng)，具體舉措除依靠集團(tuán)開發(fā)物業(yè)的內(nèi)生增長之外，還需要開拓其他開發(fā)商和物業(yè)公司等外部市場(chǎng)，并配合資本引入推動(dòng)兼并收購。

    2. 專業(yè)化

    傳統(tǒng)物業(yè)公司的出現(xiàn)大多是地產(chǎn)開發(fā)商配合開發(fā)項(xiàng)目的需求匹配進(jìn)行基礎(chǔ)的物業(yè)管理工作，缺乏專業(yè)化服務(wù)能力。然而根據(jù)普華永道思略特在2019年調(diào)研問卷中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求隨著整體經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展不斷提升，專業(yè)化的物業(yè)管理已經(jīng)成為大多數(shù)業(yè)主考慮良好居所的重要條件。

對(duì)于“理想的居所”，以下哪些描述最符合您的理解？（2020年）

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    3. 市場(chǎng)化

    隨著企業(yè)的重視和資本市場(chǎng)的青睞，多個(gè)頭部地產(chǎn)集團(tuán)在近年剝離物業(yè)子品牌，成立專業(yè)服務(wù)公司，加速物業(yè)品牌的專業(yè)能力建設(shè)與獨(dú)立發(fā)展，推動(dòng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自負(fù)盈虧。除了服務(wù)母集 的關(guān)聯(lián)開發(fā)商物業(yè)之外，各個(gè)物業(yè)公司也積極開拓外部市場(chǎng)，市場(chǎng)化的獨(dú)立物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)運(yùn)而生。仍依托于母集 支持的物業(yè)服務(wù)品牌需要盡快實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)上的獨(dú)立，開展外部市場(chǎng)合作，避免在物管需求市場(chǎng)上失去品牌聲浪，錯(cuò)失增長機(jī)會(huì)。

2019 H1在管面積來自關(guān)聯(lián)開發(fā)商占比

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    通過資本注入加快規(guī)模擴(kuò)張，進(jìn)一步帶動(dòng)了行業(yè)整體的規(guī)范化和市場(chǎng)化。在疫情下，物業(yè)行業(yè)的抗周期性被資本市場(chǎng)充分認(rèn)同，并看好未來頭部品質(zhì)物業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)行業(yè)資本化速度將進(jìn)一步加快。企業(yè)應(yīng)趁勢(shì)探索與資本如何進(jìn)行有效合作，擁抱資本的同時(shí)對(duì)資金進(jìn)行更有效的利用，以加快品牌發(fā)展速度。

物業(yè)管理公司A股和港股上市數(shù)量（個(gè)）

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    4. 平臺(tái)化

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研及投資前景展望報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：增值服務(wù)作為物業(yè)行業(yè)的重要利潤來源，物業(yè)管理公司近年來積極探索業(yè)主需求，力求延伸增值服務(wù)類型。在百強(qiáng)企業(yè)中，增值服務(wù)的平均營業(yè)收入占比從2015年的16.7%上漲至2018年的18.5%。而利潤貢獻(xiàn)占比增長更塊，自2015年31.1%上漲至2018年的44.3%。預(yù)計(jì)未來仍將持續(xù)上漲。

物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)收入占比趨勢(shì)

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物業(yè)管理百強(qiáng)企業(yè)業(yè)務(wù)凈利潤占比趨勢(shì)

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    增值物業(yè)服務(wù)的開展核心在于圍繞居民需求打造生態(tài)，企業(yè)需要通過數(shù)字化手段建設(shè)平臺(tái)，接入各類型服務(wù)。其中，部分企業(yè)運(yùn)用地產(chǎn)母集 的業(yè)務(wù)多元化優(yōu)勢(shì)，通過收購和內(nèi)部業(yè)務(wù)協(xié)同打造在集團(tuán)內(nèi)的“小平臺(tái)”模式。

    5. 數(shù)字化

    數(shù)字化與智能化體驗(yàn)已成為快速發(fā)展的重要趨勢(shì)。根據(jù)普華永道英國統(tǒng)計(jì)，近兩年來居民對(duì)于智能家居設(shè)備的排斥感大幅下降、依賴感上升，擁有智能家居設(shè)備的業(yè)主大幅上升。例如在智能安保、插頭、照明、供暖、家用電器等方面，從2016年到2018年的設(shè)備擁有率基本翻倍。

    在中國，圍繞生活提供智能化家居服務(wù)也逐漸成為業(yè)主評(píng)估物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)之一。數(shù)字化和智能化服務(wù)在疫情間帶來的良好體驗(yàn)使居民對(duì)其排斥感降低，且同時(shí)為物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)了降本增效。例如，某頭部物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)疫情期間通過線上繳費(fèi)能夠有效的提升物業(yè)費(fèi)用收繳率，同時(shí)降低員工收費(fèi)成本。

    企業(yè)應(yīng)通過平臺(tái)加快建設(shè)圍繞業(yè)主的數(shù)字化和智能化家居服務(wù)。在基礎(chǔ)業(yè)務(wù)中，智能電梯、智能開鎖等提供良好的公共區(qū)域智能體驗(yàn)，APP線上生活繳費(fèi)、線上信息實(shí)時(shí)公布能夠有效提升傳統(tǒng)服務(wù)效率。在增值服務(wù)上，引入智能化家居設(shè)備，線上教育、健身、醫(yī)療等服務(wù)增加與業(yè)主的觸點(diǎn)。通過上述方式，企業(yè)能夠同步構(gòu)筑更清晰的業(yè)主用戶畫像，并依照用戶需求提供更精準(zhǔn)的數(shù)字化解決方案。