2018年中國公共場館物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀分析：增值服務(wù)空間廣[圖]

    公共場館主要指為公眾提供工作、學(xué)習(xí)、經(jīng)營、文化、社交、娛樂、體育等活動所使用的建筑物、處所及其附屬設(shè)施的總稱，包括但不限于博物館、圖書館、影劇院、會展中心等。公共場館物業(yè)具有客流量大、安全標(biāo)準(zhǔn)高、開放性高等特點。公共場館物業(yè)服務(wù)主要面向前述公共場館，為其提供基礎(chǔ)物業(yè)管理和后勤保障一體化服務(wù)，主要服務(wù)內(nèi)容除傳統(tǒng)“四保”外，還包括文物保護(hù)、圖書維護(hù)、劇院調(diào)配、會展接待等專業(yè)化服務(wù)。

    公共場館開放性較高、客流量較大，所以其物業(yè)服務(wù)相應(yīng)有特殊的要求：1）管理標(biāo)準(zhǔn)高，公共場館人口密度大、專業(yè)設(shè)施多，對物管企業(yè)的安保措施、設(shè)備保養(yǎng)、應(yīng)急處理等能力要求更為嚴(yán)格；2）準(zhǔn)入門檻高，公共場館嚴(yán)格的管理標(biāo)準(zhǔn)需要物管企業(yè)付出更高的運維成本，中小企業(yè)進(jìn)入難度大；3）增值服務(wù)空間廣，公共場館類型豐富，以主營業(yè)務(wù)為主線，根據(jù)具體場景擴(kuò)展其外延服務(wù)，從而拓寬場館的增值服務(wù)空間。

公共場館服務(wù)特點

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    公共場館物業(yè)排名前五的企業(yè)均為第三方物業(yè)企業(yè)，即非開發(fā)商下屬物業(yè)企業(yè)。表明在此類物業(yè)項目的競爭中，獨立第三方物業(yè)企業(yè)積累的營銷能力和市場化經(jīng)驗將為其獲得項目帶來優(yōu)勢。

公共場館領(lǐng)先企業(yè)及分類

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國非住宅物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)運營現(xiàn)狀及發(fā)展前景分析報告》數(shù)據(jù)顯示：預(yù)計全國公共場館物管市場規(guī)模在500億元左右。截至2018年底，全國博物館、公共圖書館、運營影院、會展中心數(shù)量分別為5354、3173、10532、348所。近兩年公開招投標(biāo)單份合同金額的水平進(jìn)行測算，其中博物館每單中位數(shù)水平約為395萬元/年，圖書館每單中位數(shù)水平約為151萬元/年，博物館每單中位數(shù)水平約為228萬元/年，會展中心每單中位數(shù)水平約為149萬元/年，測算得博物館物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模約211億元，圖書館規(guī)模約48億元，影劇院約240億元，會展中心約5億元，合計約505億元的市場總?cè)萘俊?/p>

公共場館業(yè)態(tài)市場規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    公共場館物業(yè)市場仍處于發(fā)展早期，市場格局分散。2018年度500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)中有236家企業(yè)涉足公共場館物業(yè)，平均公共場館管理面積為3093萬平。但數(shù)量占82.6%的企業(yè)的公共場館物業(yè)管理面積在100萬平以下，3%的企業(yè)管理面積大于500萬平，僅有0.8%的企業(yè)管理面積大于1000萬平。

2018年度500強(qiáng)企業(yè)公共場館物業(yè)管理面積各區(qū)間段企業(yè)分布

數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、智研咨詢整理

    公共場館毛利率中樞在18-19%左右，處于中等水平。其中綜合毛利率（含所有服務(wù)）的平均值和中位數(shù)分別為17.8%、19.4%，僅次于面向企業(yè)的商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園類物業(yè)，高于住宅和面向事業(yè)單位的政府、學(xué)校、醫(yī)院類物業(yè)。

百強(qiáng)企業(yè)公共場館物業(yè)服務(wù)總收入

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    新世紀(jì)以來，全國各地博物館、圖書館、影劇院的改建、新建工作也步入高潮。場館的建筑面積、展覽空間和內(nèi)容、機(jī)械和電子設(shè)備大幅增加，自動化控制水平大幅提升，所以對物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)要求大幅提高。在傳統(tǒng)固有的管理模式下，難以保障物業(yè)管理的質(zhì)量，于是公共場館物業(yè)服務(wù)逐步走向市場化。

政府對于公共場館溫度濕度設(shè)定要求

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    據(jù)近兩年公眾設(shè)施物業(yè)服務(wù)公開招投標(biāo)情況看，博物館合同數(shù)量約為圖書館、影劇院的4倍，博物館物業(yè)市場化程度已經(jīng)處于較高水平，發(fā)展階段相對成熟。此類物業(yè)運營管理具有一定的特殊性，相較于常規(guī)物業(yè)，博物館在防火防盜與維持秩序上的要求更高，根源在于博物館所陳列物品的不可再造性與珍稀性，需要設(shè)置專人引導(dǎo)訪客文明觀展，并且需要富有經(jīng)驗的職業(yè)人員對展品進(jìn)行維護(hù)，這也是博物館物業(yè)管理市場化程度高的主要原因之一。

    圖書館物業(yè)管理的特殊之處在于對館藏圖書的整理和維護(hù)。隨著各種高科技智能系統(tǒng)、計算機(jī)系統(tǒng)的應(yīng)用,對圖書的管理內(nèi)容也更加豐富。物業(yè)需運用網(wǎng)絡(luò)智能化設(shè)備，完成圖書的日常借還和整理服務(wù)，以及圖書文獻(xiàn)的裝訂、運送、保管、修補(bǔ)、保溫、通風(fēng)、保濕，圖書的防塵、防蟲、防鼠等。據(jù)招投標(biāo)合同數(shù)量看，圖書館物業(yè)數(shù)量較少，平均合同單價也較低，所以總體市場規(guī)模遠(yuǎn)小于博物館。

    影劇院的物業(yè)管理服務(wù)具體細(xì)分為劇院部分和影院部分。劇院部分承辦大型演出及大型會議，用電量大，物業(yè)管理公司需要配合強(qiáng)電、弱電、舞臺機(jī)械等工作，并需要配備專業(yè)人員完成燈光、音響調(diào)控。影院部分，物業(yè)管理要完成放映電影的票務(wù)服務(wù)，空調(diào)運行調(diào)試，配備保潔人員配合每場影片放映結(jié)束后的清場及日常影城的環(huán)境維護(hù)?，F(xiàn)階段影劇院招投標(biāo)合同數(shù)量不高，2018年底運營影劇院數(shù)量有10532家，可見影劇院物業(yè)仍存在廣闊的存量市場。

公共場館的服務(wù)類型及發(fā)展

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    會展中心以其動態(tài)性高、開放和服務(wù)性強(qiáng)的特點，對物管公司有更為特殊的要求。1）定制化宣發(fā)服務(wù)：在保障展品和區(qū)域安全的基礎(chǔ)上，還需要滿足布展方在設(shè)施、廣告等方面的個性需求，比如展位設(shè)計、現(xiàn)場裝飾等；2）服務(wù)人群廣：其服務(wù)對象不僅限于布展方，更要面對廣泛的參展人群，因此需要高效協(xié)調(diào)會展各個環(huán)節(jié)，如合理規(guī)劃車輛行駛路線和停放，科學(xué)設(shè)計參觀路徑，以及休閑餐飲、商務(wù)洽談等其他配套服務(wù)；3）應(yīng)急措施完善：針對各種突發(fā)事件制訂應(yīng)急預(yù)案，需要提前聯(lián)系當(dāng)?shù)卣蜕鐣?，采取急救等緊急措施。

會展中心物業(yè)服務(wù)流程

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    會展行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較為成熟，其中主辦方作為上游，負(fù)責(zé)策劃、招商、營銷、宣傳等，以政府補(bǔ)貼和傭金收入作為回報，拿走單次展會總利潤的50%。會展中心作為中游，負(fù)責(zé)場館租賃、工程及設(shè)計、展會現(xiàn)場服務(wù)等工作，承接和聯(lián)絡(luò)住宿、餐飲、旅游、安保、信息、清潔等工作，通過收租金的形式拿走總利潤的30%，剩余20%為廠商銷售產(chǎn)品獲得利潤。除此之外，承辦方可以通過參股上游企業(yè)抽成，增加公司利潤。

會展行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較為成熟完善

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