2018年中國(guó)物業(yè)清潔行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析:物業(yè)清潔需求保持穩(wěn)定增長(zhǎng)[圖]

    物業(yè)清潔是指采用清潔劑、清潔設(shè)備和清潔用具對(duì)相關(guān)物業(yè)的地面、墻面、相關(guān)設(shè)施和設(shè)備的表面污染物或覆蓋層進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的清潔、消毒和養(yǎng)護(hù)。從上游供應(yīng)商的角度，可以將物業(yè)清潔市場(chǎng)分為產(chǎn)品市場(chǎng)和服務(wù)市場(chǎng)。

    一、市場(chǎng)現(xiàn)狀

    隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程不斷的推進(jìn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越快，高檔酒店、商業(yè)寫(xiě)字樓、高鐵站、機(jī)場(chǎng)等公共場(chǎng)所逐漸增多，中國(guó)物業(yè)清潔市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，經(jīng)過(guò)二十多年的成長(zhǎng)，行業(yè)已進(jìn)入快速發(fā)展期，并呈現(xiàn)出市場(chǎng)空間大、市場(chǎng)集中度較低的特點(diǎn)。

    物業(yè)清潔市場(chǎng)空間巨大。2014-2019年我國(guó)商品房及辦公樓銷(xiāo)售面積復(fù)合增速分別為7.3%和8.2%，增速比較穩(wěn)定穩(wěn)定，保持在GDP增長(zhǎng)速度之上，隨著商品房和辦公樓存量的不斷增加，相應(yīng)的物業(yè)清潔的市場(chǎng)需求量將繼續(xù)保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；其次隨著城市公共交通的快速發(fā)展，公共交通樞紐的清掃保潔逐漸成為物業(yè)清潔行業(yè)的重要服務(wù)內(nèi)容，其中主要包括城市軌道交通站點(diǎn)和高鐵站臺(tái)的清掃保潔。2014-2018年我國(guó)及高鐵運(yùn)營(yíng)里程復(fù)合增速分別為16.1%和16%，城市公共交通發(fā)展迅速，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)增速，公共交通樞紐的增加將帶動(dòng)物業(yè)清潔市場(chǎng)需求的提高

    未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，對(duì)寫(xiě)字樓、住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、公共交通樞紐等建筑的環(huán)境衛(wèi)生要求也不斷提高，一方面增加了市場(chǎng)需求量，另一方面對(duì)服務(wù)商的服務(wù)品質(zhì)、品牌和口碑要求越來(lái)越高。物業(yè)清潔市場(chǎng)下游客戶的需求持續(xù)增長(zhǎng)，將帶動(dòng)物業(yè)清潔的行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，行業(yè)增長(zhǎng)空間潛力較大。

物業(yè)清潔需求保持穩(wěn)定增長(zhǎng)

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    目前，我國(guó)物業(yè)清潔行業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，但全國(guó)性布局的物業(yè)清潔企業(yè)很少，大多數(shù)只服務(wù)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，缺乏跨地區(qū)開(kāi)拓市場(chǎng)的能力。這樣就形成了大型物業(yè)清潔企業(yè)數(shù)量較少，中小型物業(yè)清潔企業(yè)數(shù)量眾多的競(jìng)爭(zhēng)格局。

    我國(guó)的物業(yè)清潔企業(yè)遍布全國(guó)各地，大多數(shù)企業(yè)規(guī)模較小，整個(gè)行業(yè)的集中度較低。隨著客戶對(duì)服務(wù)品質(zhì)的要求越來(lái)越高，行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻也越來(lái)越高，客戶對(duì)供應(yīng)商的歷史業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑提出一定的要求。對(duì)于大型物業(yè)管理公司，其比較注重歷史合作經(jīng)歷，對(duì)于服務(wù)質(zhì)量較好的供應(yīng)商，對(duì)方通常愿意與其進(jìn)行跨區(qū)域合作。對(duì)于公共交通樞紐的運(yùn)營(yíng)公司，在選擇供應(yīng)商時(shí)，會(huì)要求供應(yīng)商具備公共交通樞紐清潔的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)具備一定的資金實(shí)力以保障項(xiàng)目的穩(wěn)定開(kāi)展。

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展策略及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?bào)告》數(shù)據(jù)顯示：2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)3718.13萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)17.52%，在管理項(xiàng)目數(shù)量均值為192個(gè)，較2017一年新增14個(gè)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額進(jìn)一步提升至38.85%，較2017年增長(zhǎng)6.43個(gè)百分點(diǎn)，但行業(yè)集中度仍處于較低水平，其中TOP10企業(yè)管理面積均值達(dá)2.39億平米，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的6.43倍，市場(chǎng)份額約為11.35%，未來(lái)隨著人民生活水平日益提升，對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也愈發(fā)突出，更加注重企業(yè)品牌及綜合服務(wù)能力，強(qiáng)者愈強(qiáng)態(tài)勢(shì)將延續(xù)。

2015-2018年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模

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2015-2018年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)份額

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    物業(yè)清潔為綜合物業(yè)企業(yè)第一外包項(xiàng)目。為了有效降低企業(yè)的剛性成本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將技術(shù)含量低而勞動(dòng)密集的部分非核心業(yè)務(wù)尋求更專(zhuān)業(yè)的外包公司進(jìn)行管理，2018年500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)中有389家企業(yè)將部分基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，從企業(yè)外包項(xiàng)目的分布看，保潔業(yè)務(wù)項(xiàng)目外包在總外包項(xiàng)目中占比最高，占比33.07%，其次是設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)（25.92%）、綠化業(yè)務(wù)（22.73%）和秩序維護(hù)業(yè)務(wù)（18.28%）。從其成本構(gòu)成來(lái)看，人力成本仍是企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的主要部分，2018年，500強(qiáng)企業(yè)人員費(fèi)用達(dá)到760.23億元，占營(yíng)業(yè)成本總值達(dá)52.35%，作為勞動(dòng)密集型的行業(yè)，超半數(shù)的成本為人力成本，類(lèi)似于市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)，隨著人工成本上升，未來(lái)機(jī)械化率或?qū)⒅鸩教嵘?/p>

2018年500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本構(gòu)成占比分布

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2018年500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)外包項(xiàng)目分布

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    2018年物業(yè)清潔成本合計(jì)7.49億元，其中人工成本6.76億元，占比90.26%；服務(wù)采購(gòu)0.34億元，占比4.48%；材料費(fèi)0.22億元，占比2.93%；其他為0.17億元，占比2.34%。

2018年物業(yè)清潔人工成本6.76億元，占比90.25%

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    二、物業(yè)清潔行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

    首先，在未來(lái)需要引入新技術(shù)，提高管理技術(shù)含量。物業(yè)管理正在趨于更智能化、信息化、移動(dòng)化，物業(yè)的各個(gè)方面已經(jīng)從原來(lái)的人工作業(yè)改為智慧化社區(qū)管理。清潔行業(yè)歷來(lái)是一個(gè)保守的行業(yè)，近年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)+的風(fēng)暴已經(jīng)席卷到各個(gè)行業(yè)，物業(yè)早已開(kāi)始乘著這股旋風(fēng)開(kāi)始轉(zhuǎn)型升級(jí)，清潔行業(yè)也不能依舊維持現(xiàn)有的模式墨守成規(guī)，想要更好的做好物業(yè)清潔乃至在清潔行業(yè)升級(jí)中利于不敗之地，必須不懼怕挑戰(zhàn)，能跟上各行各業(yè)的變革步伐，將互聯(lián)網(wǎng)思維與清潔結(jié)合好。管理方面應(yīng)引入類(lèi)似于物業(yè)的做法，智能管理更能保持工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，一家公司能否提供良好的客戶體驗(yàn)是至關(guān)重要的，保證了清潔工作的及時(shí)性和準(zhǔn)確性就保證了服務(wù)的質(zhì)量。　　

    其次是勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。目前物業(yè)費(fèi)價(jià)格普遍偏低，但物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本不斷攀升，而其中物業(yè)公司的人員費(fèi)用比重最大，超過(guò)百分之五十，這就要求企業(yè)用最少的人工使工作成果最大化。清潔企業(yè)也面臨同樣的問(wèn)題，一方面要優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)，另一方面就是要利用更新的管理理念和最新的科技來(lái)優(yōu)化現(xiàn)有工作的流程。現(xiàn)在不少物業(yè)已經(jīng)增加了電子考勤，移動(dòng)化物業(yè)管理，而對(duì)清潔行業(yè)而言，同樣需要利用類(lèi)似的互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化工作方案，使工作人員和企業(yè)資源都能發(fā)揮其最大效用。　　

    最后，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。與物業(yè)行業(yè)情況類(lèi)似的清潔行業(yè)也是以中小型企業(yè)占多數(shù)，本身應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱，更應(yīng)該集中企業(yè)的所有資源發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力，減少非核心優(yōu)勢(shì)的財(cái)務(wù)及人員投入。如何降低清潔設(shè)備的采購(gòu)?fù)度?，公司采用的工具設(shè)備應(yīng)充分考慮其清潔效率和綜合使用的性價(jià)比。是買(mǎi)耐用的設(shè)備還是便宜的，這是個(gè)一直困擾采購(gòu)人員的問(wèn)題，然而需要注意的是，采購(gòu)時(shí)不能單單考慮一次性購(gòu)入成本，因清潔行業(yè)的行業(yè)特殊性，設(shè)備采購(gòu)?fù)度氪笄液笃趯?duì)售后服務(wù)的要求高，采購(gòu)人員需考慮綜合使用成本，選擇最合適的。