隨著人口老齡化加速，預(yù)計(jì) 2035 年中國(guó)將步入超老齡社會(huì)，“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)”成趨勢(shì)[圖]

    隨著老齡化加劇及國(guó)家政策支持，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展將迎來(lái)黃金發(fā)展期。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)指為老年人提供服務(wù)、設(shè)施、特殊商品，滿足老年人衣、食、住、行、用、醫(yī)、娛、學(xué)等物質(zhì)精神文化需求的產(chǎn)業(yè)，是多個(gè)產(chǎn)業(yè)相互交叉的綜合性產(chǎn)業(yè)。我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展初期，還未形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中不斷豐富養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容和養(yǎng)老服務(wù)形式，其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)劃分為六大細(xì)分領(lǐng)域，包括老年住宅、家務(wù)服務(wù)、老年器械用品、文化生活服務(wù)、老年金融及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

    在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)完整體系中，以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心載體延申產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了各類養(yǎng)老服務(wù)及設(shè)施， 包括：養(yǎng)老金融、福利器械（含藥品）及設(shè)施、養(yǎng)老軟件及信息系統(tǒng)、綜合性醫(yī)護(hù)管理服務(wù)，衍生至家政及其他服務(wù)、護(hù)工培訓(xùn)及文化生活等。

    我國(guó)三種基本的養(yǎng)老模式包括家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老。2019 年 11 月 22 日， 國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》，明確提出“健全以居家為基礎(chǔ)、 社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，多渠道、多領(lǐng)域擴(kuò)大 適老產(chǎn)品和服務(wù)供給，提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。” 我國(guó)目前的養(yǎng)老體系為“9073”，即老齡人口 90%居家養(yǎng)老、7%社區(qū)養(yǎng)老、3%機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。隨著老齡化加劇、家庭平均子女?dāng)?shù)量減少， 預(yù)計(jì)未來(lái)居家養(yǎng)老比率將

    有所下降，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老比率上升。從機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的結(jié)構(gòu)來(lái) 看，北京、廣州、武漢等地公辦和社會(huì)辦的比例基本為 3：7。

養(yǎng)老床位公辦/社會(huì)辦占比

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    一、需求端

    我國(guó)自上世紀(jì)末以來(lái)步入老齡化社會(huì)，老齡人口規(guī)模大、增速快。據(jù)世界銀行估計(jì)，2019 年我國(guó) 65 歲以上人口已占總?cè)丝诘?11.5%，2035 年占比將突破 20%，步入超老齡化社會(huì)， 至 2050 年這一人口結(jié)構(gòu)比例將高達(dá) 26.07%，即每 4 人中就有一位老齡人。

中國(guó)老齡人口占比

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    我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)自 2000 年至今 20 年正在從“正三角形”向“紡錘形”過(guò)渡，且大有 向“倒三角形”發(fā)展的趨勢(shì)。更重要的是，50-59 歲的準(zhǔn)退休人員比例接近我國(guó)總?cè)丝诘?15%，而 5-14 歲的人口占比不到 13%，未來(lái) 10 年，進(jìn)入勞動(dòng)年齡人口的數(shù)量將小于老齡人口增加的數(shù)量。

2019 年中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)

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    隨著我國(guó)的預(yù)期人口壽命也不斷增加，老齡人口呈高齡化趨勢(shì)，意味著需要更多手段來(lái)應(yīng)對(duì)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。2017 年我國(guó)人均壽命為 76 歲，據(jù)世界銀行估計(jì)，至 2040 年，我國(guó)預(yù)期壽 命將高達(dá) 80 歲，80 歲以上高齡人口占 65 歲以上老齡人口的比例約為 21%，老年人口高齡 化會(huì)導(dǎo)致各種慢性疾病、失能失智多發(fā)。目前我國(guó)老年人口的癡呆癥患病率約為 5.56%， 2019 年我國(guó)老年癡呆癥患者約為 891 萬(wàn)人，保守預(yù)計(jì)，2025 年或達(dá) 1100 萬(wàn)。對(duì)于這部分 老人，家庭養(yǎng)老將不足以提供基本的生活保障，對(duì)于專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、護(hù)理服務(wù)將會(huì)產(chǎn)生大量需求。

2010-2025年中國(guó)人均預(yù)期壽命（歲）

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高齡人口占比（80 歲以上人口占 65 歲以上人口的比例）

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    出生率的下降將加速老齡化進(jìn)程，同時(shí)將導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老 的需求將會(huì)提升。按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，人口出生率 15-13‰為少子化；13-11‰為嚴(yán)重少 子化；11‰以下為超少子化。目前我國(guó)人口出生率為 11‰，向超少子化階段發(fā)展，未來(lái)將 會(huì)加重代際撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)。

    對(duì)于未來(lái)中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模的預(yù)測(cè)，我們按兩種情形來(lái)測(cè)算：1）假設(shè)我國(guó)養(yǎng)老床位供給維持現(xiàn)在的水平，穩(wěn)定在每千人 30 張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占比不變，以5000 元/床/月的 床位費(fèi)用測(cè)算，平均租金漲幅為每年 2%，我們估計(jì) 2033 年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供給所對(duì)應(yīng)的 市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 4999 億元，2050 年將達(dá)到 8522 億元。2）樂(lè)觀來(lái)看，根據(jù)“十三五規(guī)劃” 確定的養(yǎng)老目標(biāo)“每千名老人擁有養(yǎng)老床位 35 張到 45 張”，取中位數(shù)每千人 37.5 張養(yǎng)老 床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占比不變，預(yù)計(jì) 2033 年養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位供給所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)模 將達(dá)到 6249 億元，2050 年或可達(dá)到 1.1 萬(wàn)億元。

    二、政策

    2019 年來(lái)，國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高度重視，發(fā)布多項(xiàng)支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展文件。2019 年有關(guān)養(yǎng)老事業(yè)的出臺(tái)政策經(jīng)粗略估計(jì)就有 70 個(gè)，其中國(guó)務(wù)院發(fā)布 3 個(gè)，可以體現(xiàn)國(guó)家對(duì)老齡事業(yè)的高度重視，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的發(fā)展也有明顯的定位轉(zhuǎn)變。2019 年中共中央、國(guó)務(wù)院于 11 月發(fā)布了《國(guó)家積極應(yīng)對(duì)人口老齡化中長(zhǎng)期規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī) 劃》），作為我國(guó)一份戰(zhàn)略性、綜合性、指導(dǎo)性文件，《規(guī)劃》明確提出“健全以居家為基 礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)充分發(fā)展、醫(yī)養(yǎng)有機(jī)結(jié)合的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，多渠道、多領(lǐng)域擴(kuò)大適老產(chǎn)品和服務(wù)供給，提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。”機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的定位從 13 年的“支撐作用” 到 17 年的”依托作用“再到 19 年“充分發(fā)展”，重要性不斷提升。

養(yǎng)老服務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)相關(guān)變化

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    為支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)各項(xiàng)政策。國(guó)家放開(kāi)市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，以法律形式保障深化養(yǎng)老服務(wù)“放管服”改革，同時(shí)從資金、人才、稅收優(yōu)惠、土地等多方面予以支持，為險(xiǎn)資參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造政策條件。另外，商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)作為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的重要一環(huán)，政策支持力度也不斷加強(qiáng)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策

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    三、國(guó)外養(yǎng)老社區(qū)

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策分析及發(fā)展趨向分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：預(yù)計(jì) 2050 年將達(dá)到 16.7%，全世界的老齡化進(jìn)程都在加快，養(yǎng)老在各國(guó)均為非常重要的問(wèn)題。

全球老年撫養(yǎng)比（老齡人口/勞動(dòng)力人口）

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    發(fā)達(dá)國(guó)家由于進(jìn)入老齡化的時(shí)期更長(zhǎng)，養(yǎng)老社區(qū)投資運(yùn)營(yíng)較為成熟。國(guó)外的養(yǎng)老社區(qū)可以分為大型化的美澳模式和小型化的歐日模式兩種，前者主要為集中性大型養(yǎng)老社區(qū)或住宅，例如據(jù) 2016 年美國(guó)人口普查局統(tǒng)計(jì)，位于鳳凰城的太陽(yáng)城（集中式養(yǎng)老地產(chǎn)）常駐老年居民有 3.9 萬(wàn)人；后者主要為小規(guī)模的社區(qū)嵌入式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如德國(guó)柏林的養(yǎng)老社區(qū)大多只有上百?gòu)埓参?，瑞士養(yǎng)老社區(qū)通常設(shè)有幾十到三百?gòu)埐坏却参弧?/p>

    1、美國(guó)

    美國(guó)早在 20 世紀(jì)上半葉就進(jìn)入了老齡化社會(huì)，其養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，市場(chǎng)化程度最高的，大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬私立性質(zhì)，政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求。按照入住老年人的健康程度來(lái)分，美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)主要分為四類：活躍及獨(dú)立生活社區(qū)、協(xié)助生活社區(qū)、特殊護(hù)理社區(qū)及持續(xù)護(hù)理社區(qū)（Continuing Care Retirement Center, CCRC）。1）活躍及獨(dú)立生活社區(qū)主要為生活能自理的老人設(shè)計(jì)。2）協(xié)助生活社區(qū)為有生活協(xié)助需求但無(wú)重大疾病的老人設(shè)計(jì)，提供簡(jiǎn)單的生活協(xié)助和相關(guān)護(hù)理服務(wù)，如穿衣、如廁、進(jìn)食、服藥和護(hù)理照料等，這類社區(qū)需要州政府的許可執(zhí)照才能運(yùn)營(yíng)。3）特殊護(hù)理社區(qū)為有慢性疾病、處于術(shù)后恢復(fù)期或失能失智老人設(shè)計(jì)，提供專業(yè)的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。4）CCRC 通過(guò)為老年人提供獨(dú)立、協(xié)助、專護(hù)一體化的居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)，一般設(shè)有生活自理單元、生活協(xié)助單元和特殊護(hù)理單元，根據(jù)老人不同年齡段、不同健康狀態(tài)的需求提供不同的服務(wù)，涵蓋了老人從生活全自理到需要生活協(xié)助再到需要特殊護(hù)理的晚年全階段。

    美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)涉及投資商、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商三個(gè)主體，他們組成了完整的融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)化體系，其中項(xiàng)目管理者與持有者分離，目前我國(guó)很多養(yǎng)老地產(chǎn)以上三個(gè)角色合一。 投資商為項(xiàng)目募集資金用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，主流的投資商是房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）；開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)規(guī)劃并開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；運(yùn)營(yíng)商對(duì)開(kāi)發(fā)好的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)和管理。

    美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目可以由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)或運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)分為不同的類型。1）開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的太陽(yáng)城模式，主要面向 55-70 歲的活躍健康老人出售配有完善的文體康樂(lè)設(shè)施的養(yǎng)老公寓，以獨(dú)棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，宣導(dǎo)活力養(yǎng)老生活方式，打健康養(yǎng)生牌。

    美國(guó)養(yǎng)老項(xiàng)目主流投資商為 REITs，REITs 投資養(yǎng)老地產(chǎn)的收益分為直接的投資收益和間接的增值收益，直接投資收益是投資商通過(guò)承接養(yǎng)老物業(yè)，再將其出租或委托給養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)，最后從中獲取的租金或營(yíng)業(yè)收入。增值收益是指不動(dòng)產(chǎn)的增值收益。REITs 近十年來(lái)來(lái)投資收益率穩(wěn)定在較高水平，截止 2019 年 Q1，十年年均投資收益率為 11.73%， 2018 年 Q1 到 2019 年 Q1 年化收益率為 8.5%，遠(yuǎn)高于美國(guó)十年期國(guó)債收益率（1.5%-3%之 間）。

美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資收益（截至 2019 年 Q1）

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美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資總收益

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美國(guó)國(guó)債到期收益率（%）

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    2、日本

    目前日本是世界上老齡化程度最高的國(guó)家，2018 年日本 65 周歲及以上的老年人口占總?cè)丝诘?27.6%，已進(jìn)入超級(jí)老齡化社會(huì)。自上世紀(jì) 60 年代起經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的探索，日本已經(jīng)形成了以居家為主的小型嵌入式養(yǎng)老模式。

    因?yàn)槿毡镜慕樽o(hù)保險(xiǎn)（政策型保險(xiǎn)）對(duì)居家養(yǎng)老有細(xì)致全面的保障（可報(bào)銷居家養(yǎng)老費(fèi)用）， 且日本人根深蒂固的家庭觀念，所以日本以居家養(yǎng)老為主，依托小規(guī)模、全天候、一站式、 多功能的嵌入式社區(qū)養(yǎng)老院，這樣老年人不用離開(kāi)自己熟悉的社區(qū)即可享受細(xì)致周到的護(hù) 理服務(wù)。服務(wù)形式依據(jù)老年人健康程度和需求的不同分為居家上門(mén)服務(wù)、日托服務(wù)和 24 小時(shí)的入住照顧服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容包括生活照料（飲食起居的照顧、打掃衛(wèi)生、代為購(gòu)物等）、 物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施等）、心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）以及整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等）。這類型的養(yǎng)老社區(qū)設(shè)立在不同社區(qū)內(nèi)，床位一般在 20-30 張。由于該養(yǎng)老模式有較強(qiáng)的地域性和介護(hù)服務(wù)的同質(zhì)性，所以日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分散性較強(qiáng)，小機(jī)構(gòu)眾多。日本做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)多數(shù)是養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，通常每個(gè)護(hù)理中心的規(guī)模較小，以民房租賃改建為主。這種養(yǎng)老方式得到日本政府的大力提倡。

    3、英國(guó)

    英國(guó)處于中度老齡化社會(huì)，2018 年英國(guó) 65 周歲及以上的老年人口占總?cè)丝诒壤秊?18.4%。 英國(guó)的養(yǎng)老模式以政府主導(dǎo)、福利性質(zhì)的社區(qū)養(yǎng)老為主，以盈利為目的的商業(yè)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為輔。與日本多功能的養(yǎng)老社區(qū)不同，英國(guó)的社區(qū)養(yǎng)老按照提供的服務(wù)內(nèi)容不同而有不同的形態(tài)。1）英國(guó)的上門(mén)服務(wù)主要由慈善機(jī)構(gòu)或政府雇員提供無(wú)償服務(wù)；2）日間照料和短期入住服務(wù)一般由民營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供；3）社區(qū)老年公寓為有生活自理能力但身邊無(wú) 人照顧的老人提供長(zhǎng)期入住服務(wù)。公寓有醫(yī)療、保衛(wèi)人員，還配有緊急呼叫裝置，這種模 式的養(yǎng)老社區(qū)在英國(guó)很多，大部分由政府出資建成，近年來(lái)政府也鼓勵(lì)企業(yè)積極參與社區(qū) 老年公寓的建設(shè)；4）社區(qū)老人院為生活不能自理又無(wú)家庭照顧的老人提供長(zhǎng)期入住服務(wù)。 根據(jù)郭麗君主編的《“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老服務(wù)體系》一書(shū)，這類機(jī)構(gòu)一般有兩種類型：一種 是不帶醫(yī)療服務(wù)的養(yǎng)老院，主要是為老人提供生活助理服務(wù)，目前英國(guó)共有這類養(yǎng)老院 13,998 個(gè)，床位數(shù) 349,952 張；還有一種是帶醫(yī)療服務(wù)的護(hù)理院，除了基本的生活照護(hù)服務(wù)之外，還有專業(yè)的醫(yī)療、康復(fù)和護(hù)理服務(wù)等，目前英國(guó)共有這類養(yǎng)老院 5504 個(gè)，床位數(shù) 218,387 張。英國(guó)的商業(yè)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般費(fèi)用較高，從普通型 2 萬(wàn)英鎊/年到豪華型 10 萬(wàn)英鎊 /年不等，但設(shè)施、條件好于福利性社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

    4、法國(guó)

    早在 1865 年，法國(guó) 65 歲及以上老年人口比例就超過(guò)了 7%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)；2018 年左右，法國(guó) 65 歲及以上老齡人口比例達(dá)到 20.03%，進(jìn)入了“超老齡社會(huì)”。與英日類似， 法國(guó)養(yǎng)老的模式也屬于以小型化的居家和社區(qū)養(yǎng)老為主。一般養(yǎng)老社區(qū)多為綜合性較強(qiáng)的 小型養(yǎng)老社區(qū)，設(shè)有失能老人護(hù)理單元、日間老人接待中心和普通養(yǎng)老公寓。

    四、保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)

    保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具備先天優(yōu)勢(shì)，通過(guò)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，協(xié)同和聯(lián)動(dòng)負(fù)債端與投資端。 養(yǎng)老社區(qū)投資與保險(xiǎn)資金負(fù)債久期長(zhǎng)的特性匹配，雖然盈利周期較長(zhǎng)，但更重要的是對(duì)于保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售的帶動(dòng)作用和醫(yī)療健康資源產(chǎn)業(yè)鏈整合作用。

    1、保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)天然高度契合，險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)能打通健康養(yǎng)老上下游服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈

    保險(xiǎn)業(yè)和養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)天然高度契合，均是為人的生命、健康、安全提供保障，保險(xiǎn)產(chǎn)品作為支付端，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)端與保險(xiǎn)對(duì)接，即“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)”可以實(shí)現(xiàn)由養(yǎng)老服務(wù)替代現(xiàn)金補(bǔ)償。險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)能有效延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，建立健康和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)與保險(xiǎn)保障之間連接和增效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)全生命周期覆蓋。養(yǎng)老社區(qū)向上銜接養(yǎng)老險(xiǎn)、長(zhǎng)護(hù)險(xiǎn)、醫(yī)療險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，同時(shí)帶動(dòng)下游的老年醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)、慢病管理、智能養(yǎng)老等健康產(chǎn)業(yè)，保險(xiǎn)公司可整合相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加盈利渠道。

    2、以增值權(quán)益，促進(jìn)保單銷售

    通過(guò)養(yǎng)老社區(qū)，可以促進(jìn)保險(xiǎn)單銷售。目前投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各家保險(xiǎn)公司均推出了“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)指定種類及金額的保險(xiǎn)產(chǎn)品即可取得養(yǎng)老社區(qū)入住資格”的掛鉤模式，來(lái)促進(jìn)保單 銷售，主要有以下?tīng)I(yíng)銷方式：1）體驗(yàn)式營(yíng)銷：帶客戶參觀體驗(yàn)養(yǎng)老社區(qū)，描繪未來(lái)養(yǎng)老 生活，吸引客戶入住以銷售保單；2）饑餓營(yíng)銷：客戶只有購(gòu)買(mǎi)保單超過(guò)一定保費(fèi)后才可 獲得限量的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住資格，宣傳中高端養(yǎng)老社區(qū)入住權(quán)未來(lái)的稀缺性來(lái)吸引高凈值客戶。但現(xiàn)階段保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的對(duì)接尚處于淺層次，大部分養(yǎng)老社區(qū)的入住費(fèi)用并未與保險(xiǎn)給付掛鉤，還未真正做到用養(yǎng)老服務(wù)替代保險(xiǎn)現(xiàn)金給付，如何深化保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)之間更深層次的對(duì)接仍有待探索。

    3、未來(lái)養(yǎng)老健康數(shù)據(jù)的積累，有助于產(chǎn)品精細(xì)化定價(jià)

    隨著保險(xiǎn)與醫(yī)養(yǎng)的不斷融合，其對(duì)保險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)正產(chǎn)生日益長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。原先保險(xiǎn)產(chǎn)品的費(fèi)率與條款設(shè)定，主要參考某些疾病患病幾率與醫(yī)療平均費(fèi)用等因素，但隨著醫(yī)養(yǎng)戰(zhàn)略的 落地，保險(xiǎn)公司開(kāi)始研究如何用最小費(fèi)用（包括康復(fù)、慢病干預(yù)健康管理、急病專業(yè)救治等投入）獲得投保人最大限度的健康，逐步降低理賠支出。同時(shí)，保險(xiǎn)公司通過(guò)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和介入養(yǎng)老社區(qū)、健康管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)等，可獲得大量的客戶健康數(shù)據(jù)，進(jìn)一步優(yōu)化保險(xiǎn)產(chǎn)品費(fèi)率與條款，持續(xù)提高業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。

    4、保險(xiǎn)資金長(zhǎng)久期與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)周期投資相匹配

    養(yǎng)老社區(qū)重資產(chǎn)的投資模式投資規(guī)模大、回報(bào)期長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)在于資金體量大，能夠滿足養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)的初期較大的拿地、開(kāi)發(fā)支出。且保險(xiǎn)資金負(fù)債久期長(zhǎng)，與養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 的回報(bào)期相匹配。長(zhǎng)期來(lái)看，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)得當(dāng)、運(yùn)營(yíng)良好的情況下，保險(xiǎn)公司能獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

    5、養(yǎng)老地產(chǎn)投資長(zhǎng)期獲取穩(wěn)定收益，有助于險(xiǎn)資穿越經(jīng)濟(jì)下行周期

    美國(guó)養(yǎng)老房產(chǎn)運(yùn)作較為成熟，十年年均年化投資收益率為 6%-7%。持有養(yǎng)老房產(chǎn)的投資回報(bào)率計(jì)算可以通過(guò)以下公式：持有型養(yǎng)老物業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率=資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價(jià)*理財(cái)收益率+運(yùn)營(yíng)服務(wù)溢價(jià)。資產(chǎn)池規(guī)模卻決于會(huì)員所繳納的一次性的入門(mén)費(fèi)+會(huì)員費(fèi)，與入住率掛鉤，一般預(yù)計(jì) 90%以上的入住率所帶來(lái)的資金池規(guī)?；究梢愿采w資產(chǎn)造價(jià)，這部分沉淀資金可用來(lái)投資，理財(cái)收益率約 2%-3%。未來(lái)隨著通貨膨脹和核心城市大量人口涌入， 押金+入門(mén)費(fèi)的價(jià)格很可能提升，資金池規(guī)模/資產(chǎn)造價(jià)可能達(dá) 1.2-1.5 倍。