2018年中國個(gè)人住房貸款余額25.75萬億元，四大商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款分析[圖]

    中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1998 年以來迅速發(fā)展，受各種因素推動(dòng)，平均房?jī)r(jià)迅速增長。近幾年，一線城市房?jī)r(jià)仍不斷攀升，盡管國家數(shù)次通過各種手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，更是在不少城市實(shí)行限貸限購措施，但效果并不顯著，房?jī)r(jià)仍居高不下。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)近些年的快速發(fā)展的另一個(gè)重要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，個(gè)人住房貸款占銀行總資產(chǎn)余額的比重也逐年上升。個(gè)人住房貸款作為銀行貸款業(yè)務(wù)中以住房為抵押物，貸款用途真實(shí)性強(qiáng)、抵押率高、貸款期限長，一般 20 年左右，最長可達(dá) 30 年、風(fēng)險(xiǎn)較小且分期還款的金額小，相比于其他類型的貸款的不良率較小，安全性較高，易于被大眾接受。從完善個(gè)貸服務(wù)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，深入研究借款人個(gè)貸產(chǎn)品選擇行為具有現(xiàn)實(shí)意義。

    2019年1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積772292萬平方米，同比增長8.8%，增速與1—5月份持平。其中，住宅施工面積538284萬平方米，增長10.3%。房屋新開工面積105509萬平方米，增長10.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積77998萬平方米，增長10.5%。房屋竣工面積32426萬平方米，下降12.7%，降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積22929萬平方米，下降11.7%。

2013-2019年上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積走勢(shì)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

    2019年1-6月，全國房屋新開工面積105509萬平方米，增長10.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積77998萬平方米，增長10.5%。

2013-2019年上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積走勢(shì)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2013-2019年上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積走勢(shì)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

    2019年1—6月份，全國商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降12.3%。

    2013-2019年上半年我國商品房銷售面積走勢(shì)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

2013-2019年上半年我國商品房銷售金額走勢(shì)

    資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局

    上個(gè)世紀(jì)的 80 年代中到 90 年代初，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在我國逐步興起，而在美國的上世紀(jì)的三十年代個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)就已經(jīng)興起。美國的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展較早，相應(yīng)的服務(wù)體系較為完善和成熟，穩(wěn)定性也較好，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)下發(fā)展迅速。在 1998 年，我國的正式成立了住房體制改革的貨幣化道路，緊接著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)逐步發(fā)展壯大，很快成為國家重要的經(jīng)濟(jì)支撐，有效的放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，多措并舉以實(shí)際的優(yōu)惠引導(dǎo)人們的消費(fèi)模式，促使消費(fèi)轉(zhuǎn)型升級(jí)。不僅如此，在金融領(lǐng)域一致以零售型業(yè)務(wù)來定義個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，抓住其違約率低、開發(fā)難度小、市場(chǎng)開闊等特點(diǎn)，全力發(fā)展該業(yè)務(wù)。當(dāng)然的，各大銀行為了更大的占有市場(chǎng)份額，也積極推出新的產(chǎn)品、更好的服務(wù)，以期更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)過了二十多年的發(fā)展，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)更加的走向成熟，市場(chǎng)的前景也愈發(fā)開闊。

    智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國住房貸款行業(yè)營銷渠道現(xiàn)狀及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》顯示：2018年末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.19萬億元，個(gè)人住房貸款余額25.75萬億元。

2014-2018年我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額統(tǒng)計(jì)圖

資料來源：央行

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中占比最重的業(yè)務(wù)。在2018年內(nèi)，四大國有銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)都占個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的重要部分。其中，建行的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)量最高。

2018年四大商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款情況單位:億元

資料來源：智研咨詢整理

    房地產(chǎn)開發(fā)始終保持高負(fù)債的經(jīng)營模式，房地產(chǎn)需求者也是高負(fù)債群體，因此整個(gè)行業(yè)的供求兩端均對(duì)貸款資金有著較強(qiáng)的依賴程度。然而現(xiàn)階段低廉融資渠道過于單一，主要是從銀行獲取資金，因此房地產(chǎn)企業(yè)也需要在政府的合理引導(dǎo)和規(guī)范下尋求多元融資渠道。隨著我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展和完善，債權(quán)市場(chǎng)領(lǐng)域出現(xiàn)了以房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托投資基金等形式的創(chuàng)新型融資方式，為房地產(chǎn)行業(yè)降低對(duì)銀行信貸資金的依賴性，盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)提供金融工具支持。