2018年中國房屋租賃人口數(shù)量、短租與長租市場規(guī)模及房屋租賃市場發(fā)展前景分析[圖]

    一概況

    我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國、美國、日本等成熟市場都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達國家經(jīng)驗為參照，我國租賃市場的發(fā)展空間十分可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動人口集中的一線城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%，相對于舊金山、 紐約等對標城市高達60%左右的租賃人口占比和50%左右的租賃房屋占比，差距明顯。

    2014年我國流動人口規(guī)模達2.53億人，為歷史之最。之后4年，人口流動趨于穩(wěn)定，年均2.46億人。而這些人口主要流向京津冀、長三角、珠三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)及沿海地區(qū)，這一群體已經(jīng)成為我國房屋租賃需求第一大群體。

2011-2018年中國流動人口規(guī)模及占全國總?cè)丝诒戎刳厔?br />

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    眾多的流動人口數(shù)量必然帶來大量的住房需求，在我國2018年的2.41億流動人口中大約有2.1億需要租房。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國2018年底租房市場租賃人口達到2.1億人，并且預期未來幾年內(nèi)，租賃人口將持續(xù)出現(xiàn)上漲，預計2022年，租賃人口將達到2.4億人。

2017-2022年中國租房市場租賃人口數(shù)量趨勢及預測

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    房價高企也是住房租賃市場需求旺盛的另一源頭。從2018年全球主要城市房價收入比情況來看，中國核心城市當前房價收入比已經(jīng)高于大部分國際城市，未來核心城市房價還將上漲，將有更多的人買不起房只能租房，且租房群體轉(zhuǎn)向購房的時間將大大延后，租房時間變長，租賃需求將大幅增加。

2018年全球主要城市房價收入比

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    2018年，中央及各部委對住房租賃市場的表態(tài)基本延續(xù)此前框架，主要從供給側(cè)改善入手，著重在土地和融資端發(fā)力，力求降低項目獲取成本，拓寬融資渠道，提升住房租賃企業(yè)的盈利空間和規(guī)模發(fā)展速度。具體來看，土地方面，原國土部、住建部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部均強調(diào)推進利用集體建設用地建設租賃住房，住建部對租賃用地的供應占比做出要求;融資方面，證監(jiān)會、住建部首次聯(lián)合對住房租賃資產(chǎn)證券化出臺支持性文件，銀保監(jiān)會鼓勵符合條件的保險公司、保險資產(chǎn)管理機構(gòu)參與長租市場建設。在這樣的政策紅利下，我國住房租賃市場大有發(fā)展空間。

    2018年我國租賃房源同比增長36%，上海、北京、深圳租賃房源供應量位居全國前三，占比分別是11.9%、11.3%、10.6%。從面積上看，2018年全國租賃房源主力供應面積集中在50m2以下和70-90m2兩個區(qū)間，占比分別為29.5%和22.6%。

    除此之外，在國家政策指引支持下，我國房地產(chǎn)租賃市場正迎來金融深化的變革，隨著嚴防嚴控金融風險，金融去杠桿、強監(jiān)管等不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也在變化，行業(yè)走向分化。在這種背景下，需要有更多的金融思維、金融潛力以及資源整合的能力，金融資源是未來房企發(fā)展的核心。

    二、格局

    1、短租行業(yè)

    我國在線短租行業(yè)運營模式分為三種：商對客（B2C）模式、個人對個人（C2C）模式以及個人對商對個人（C2B2C）模式。B2C模式的模式有房源品質(zhì)、服務水平有保證、設施完善、安全性強等優(yōu)勢，代表平臺有途家；C2C模式有運營成本低、延展性強、便于擴張、盈利性強等優(yōu)勢，代表平臺有Airbnb、小豬、螞蟻短租等；C2B2C模式由平臺干預房源品質(zhì)、服務并建立信用體系，有助于促成交易，代表平臺有自如、Xbed等。

    我國在線短租市場交易規(guī)模逐漸擴大，隨著市場格局的進一步穩(wěn)定，擴大速度逐漸放緩，2018年市場交易規(guī)模約為169.6億元。

2014-2018年中國在線短租市場交易規(guī)模及增長趨勢

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    隨著市場競爭的加速，在線短租平臺的產(chǎn)品逐步升級，更加注重保障用戶數(shù)據(jù)安全和房源真實性，再加上共享經(jīng)濟的推動，我國在線短租用戶規(guī)模逐漸擴大。2016年在線短租用戶規(guī)模約為0.4億人次，2017年增長一倍，達到0.8億人，2018年用戶規(guī)模將增長83.75%，達1.47億人次。

2016-2020年中國在線短租用戶規(guī)模及增速趨勢預測

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    2、長租

    從長期租戶滲透率來看，2018年，我國長租公寓長期租戶滲透率達17.2%，與美國、日本、德國等國家相比仍有較大差距。

2018年中國與發(fā)達國家長租公寓長期租戶滲透率對比

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    2018年，我國長租公寓在線租戶中，月收入不超過3000元的用戶約占總數(shù)的28%，月收入在30001-5000元之間的用戶約占總數(shù)的20%，月收入位于5001-10000元之間的用戶約占總數(shù)的32%，而月收入超過2萬元的用戶僅占總數(shù)的5%。

2018年中國長租公寓在線租戶月收入分布占比

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    從我國租房用戶可接受的價格來看，能夠接受租房價格在1500-2000元之間的用戶，占總?cè)藬?shù)的比重達到了29.5%。

2018年中國長租公寓在線租戶可接受價格分布

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    三、趨勢

    隨著我國房地產(chǎn)市場逐步邁進存量時代，租賃市場也在“租購并舉”的政策下迎來蓬勃發(fā)展。我國是世界上租賃人口最多的國家，2018年我國整體租賃市場租金規(guī)模約為1.80萬億元，同比增長15.38%，我國租賃市場發(fā)展前景廣闊，未來有望成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中增長最大的市場。

    十九大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”以來，2018年5月住建部再次提出“一線、二線城市要在年底前編制完成2018年至2022年住房發(fā)展規(guī)劃，未來以租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為代表的土地供應占比有望顯著提升。多層次供應主體的形成，將進一步分流市場的一致性預期，加速房地產(chǎn)市場回歸健康理性。

    租賃住房方面，為加快發(fā)展住房租賃市場，完善租購并舉制度，2019年7月18日，財政部、住建部兩部門公示了2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單，排名前16位的城市分別為北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都。地方層面，北京發(fā)布住房租賃合同示范文本，明確住房出租應當以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，同時規(guī)定未經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。廣州規(guī)定住房租賃合同期限不得超過二十年，一次性收取租金的不宜超過一年，租金收取鼓勵押一付一。杭州對三份文件進行征求意見，鼓勵專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，支持其多渠道籌集房源，增加租賃住房有效供給，并對從事住房租賃業(yè)務的企業(yè)、開展租賃居間服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，擬分別給予最高200萬元、100萬元專項扶持資金。

2019年中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點入圍城市名單

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    未來隨著越來越多的人用別人的房子解決自己的居住問題，相信這一比例會大幅增長，住房租賃市場的規(guī)模也將會超過3萬億元。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國房屋租賃行業(yè)投資潛力分析及發(fā)展趨勢分析報告》