全球醫(yī)療綜合體定位情況、商業(yè)模式及醫(yī)療綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展困境分析[圖]

    醫(yī)療綜合體即在一個建筑區(qū)域內(nèi)既有醫(yī)療設施，也有社區(qū)、商業(yè)、養(yǎng)老、研究機構(gòu)等。在整個綜合體的商業(yè)模式中，醫(yī)院成為一個人流的入口，在外圍則是布局包括餐飲、休閑、醫(yī)藥等的商業(yè)區(qū)域，并通過道路修建以及綠化設計，將醫(yī)療機構(gòu)服務業(yè)態(tài)與商業(yè)區(qū)域合理的連接起來，搭建成一個社區(qū)，實現(xiàn)“醫(yī)院中的城市”這一效果。周圍的商業(yè)配套等又為醫(yī)院的患者提供便利、輕松的就醫(yī)環(huán)境，優(yōu)秀的醫(yī)療配套服務，進而吸引更多的患者來此就醫(yī)。

    一、全球醫(yī)療綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

    由于私立醫(yī)療目前尚不普及的國情，故中國大陸地區(qū)醫(yī)療綜合體發(fā)展尚處于起步嘗試階段，以非病診療保健、差異化的輕醫(yī)療、非醫(yī)保范疇醫(yī)療服務商為主。由于醫(yī)療業(yè)態(tài)在硬件上必須配置獨立的醫(yī)療排污系統(tǒng)，加之在衛(wèi)生主管部門申辦醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證有相當?shù)碾y度，這兩者影響了醫(yī)療業(yè)態(tài)進駐購物中心的速度。加之購物中心租金往往比辦公樓裙房、街鋪更高，故目前非公辦醫(yī)院體系的醫(yī)療業(yè)態(tài)只有約兩成位于購物中心內(nèi)。

    醫(yī)療綜合體的成立在近十幾年有加速建設的趨勢，時間分布上建設成立更加頻繁，但考慮到醫(yī)療綜合體投入相對較大、建設或改造周期相對較長等特點，全球醫(yī)療綜合體在相鄰年間分布相對均勻，其成立沒有非常明顯的趨勢。

    其中，美國New Handover Regional Medical Centere成立的時間最早(1967年)?？v向來看，2003年和2007年新成立的醫(yī)療商城相對多一些。此外，近年來隨著“醫(yī)療+商業(yè)中心”模式在亞洲地區(qū)的興起，新加坡、馬來西亞等地區(qū)醫(yī)療商城出現(xiàn)增長趨勢。

    對全球30家醫(yī)療綜合體的定位進行梳理，可以發(fā)現(xiàn)其各自的定位存在略微的差異，大致可以分為“醫(yī)療+商業(yè)綜合體”、“醫(yī)療+醫(yī)學研究”、“診所大樓”和“醫(yī)藥商城”四種。

    其中，有11家醫(yī)療綜合體的商業(yè)模式屬于“醫(yī)療+商業(yè)綜合體”，即商城中配備了一站式的醫(yī)療服務，以及購物、餐飲、娛樂、休閑療養(yǎng)等商業(yè)功能;此外占比較多的還有“診所大樓”模式，符合該分類標準的有15家商業(yè)綜合體，其中配備有不同類型的醫(yī)院，以及兒科、骨科、口腔、中醫(yī)、醫(yī)美整形等專科診所。

    而目前占比較少的商業(yè)模式為“醫(yī)療+醫(yī)學研究”(3家)以及醫(yī)藥商城(1家)。“醫(yī)療+醫(yī)學研究”的醫(yī)療綜合體除了開展臨床診療業(yè)務外，內(nèi)部還有一些醫(yī)科大學、醫(yī)學實驗室以及醫(yī)學協(xié)會開展相關課題、進行深度研究。而Medical Mall Pharmacy是一家醫(yī)藥商城，聚集眾多優(yōu)質(zhì)的藥房。

全球醫(yī)療商城定位情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)市場競爭狀況及投資戰(zhàn)略咨詢報告》

    從商業(yè)模式角度來看，大部分的醫(yī)療商城盈利是依靠租賃，小部分則是自建自用。其中，亞洲地區(qū)(新加坡、馬來西亞、菲律賓)的醫(yī)療商城大部分是由房地產(chǎn)商、投資機構(gòu)或信托公司組成，而美國大部分醫(yī)療商城則是由大醫(yī)院、醫(yī)生團體或政府投資建立的。

全球醫(yī)療商城商業(yè)模式

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    二、中國醫(yī)療綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

    2017年，有29家地產(chǎn)商在醫(yī)療領域布局，其中包括萬達集團、恒大將康、萬科地產(chǎn)、中南建設、保利地產(chǎn)、綠地、華潤集團等。這些地產(chǎn)商跨界醫(yī)療主要選擇合作共建或合作自建的方式，涉及的形勢包括養(yǎng)老、社區(qū)醫(yī)療、高端醫(yī)療、健康小鎮(zhèn)、Medical Mall等，投資總額超過3351億元。

    全國各地的醫(yī)療綜合體涉足領域種類繁多，主要有健康大數(shù)據(jù)、現(xiàn)代服務業(yè)、獨立第三方醫(yī)藥商業(yè)、技術服務平臺、大健康產(chǎn)業(yè)集群、連鎖藥店、健康大數(shù)據(jù)等。其發(fā)起方和投資方也根據(jù)定位和稟賦的不同有所差異，除了以藥品為核心的醫(yī)療綜合體主要由藥企主導外，其他醫(yī)療綜合體涉及的投資方包括地產(chǎn)商、醫(yī)療機構(gòu)、高校、零售機構(gòu)、投資機構(gòu)等，通過相互的賦能和資源整合達到最優(yōu)解。另外，從盈利模式上來說，大部分的醫(yī)療綜合體盈利是依靠租賃，小部分則是自建自用。由此可見，這是一個重資產(chǎn)投資，偏向資源整合的行業(yè)，對于運營者的要求較高。

中國主要醫(yī)療綜合體情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    目前，齒科門診、產(chǎn)婦產(chǎn)后健康管理中心、體檢中心、中醫(yī)養(yǎng)生保健、醫(yī)療微整美容中心乃至寵物醫(yī)療中心是我國最為常見的醫(yī)療綜合體業(yè)態(tài)，其中齒科門診占比更是遙遙領先高居第一。

    三、中國醫(yī)療綜合體發(fā)展困境

    對比國外Medical Mall的發(fā)展路徑，國內(nèi)至少還面臨以下4個問題：

    第一，雖然國內(nèi)各大地產(chǎn)商紛紛涉足大健康領域，但是真正做醫(yī)療商業(yè)綜合體的卻很少。大多數(shù)是通過并購醫(yī)療行業(yè)里上中下游的企業(yè)，或是和外資醫(yī)療機構(gòu)合作，共建高端醫(yī)院。

    第二，國內(nèi)關于醫(yī)療機構(gòu)審批牌照，各地管控均不同。由于醫(yī)療業(yè)態(tài)在硬件上必須配置獨立的醫(yī)療排污系統(tǒng)，加之在衛(wèi)生主管部門申辦醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證有相當?shù)碾y度，這兩者影響了醫(yī)療業(yè)態(tài)進駐購物中心的速度。將診所、第三方檢測機構(gòu)、醫(yī)藥研發(fā)等機構(gòu)建設落地在類購物中心建筑主體內(nèi)，審批環(huán)節(jié)困難重重。

    第三，進入Medical Mall的醫(yī)療服務機構(gòu)，多是定位高端，也沒有接入醫(yī)保，門診費高于普通三甲醫(yī)院的門診費用。這樣相對高昂的價格定位，即便是在人流密集的商圈，能轉(zhuǎn)化為醫(yī)療綜合體內(nèi)就醫(yī)的貢獻在可預見的短期內(nèi)也相對有限。而購物中心租金往往比辦公樓裙房、街鋪更高，也增加了入駐于購物中心非公辦醫(yī)院體系的醫(yī)療業(yè)態(tài)的成本。同時，人們的就醫(yī)意識、就醫(yī)習慣的轉(zhuǎn)變是一個相對長期的過程。國內(nèi)就醫(yī)群體對公立醫(yī)院、大型醫(yī)院的信任很難在短期內(nèi)被小型、?？圃\所替代。

    第四，信息安全隱患問題。醫(yī)療綜合體要在一家Medical Mall中，通過中小型機構(gòu)的集聚涵蓋現(xiàn)有醫(yī)療機構(gòu)的大部分功能，并圍繞更大范圍的輔助醫(yī)療、醫(yī)療健康等內(nèi)容提供服務，勢必涉及患者的個人信息在多個機構(gòu)之間的交換、傳輸。相比于大型醫(yī)療機構(gòu)，患者的個人信息安全存在更多的潛在隱患，這也需要醫(yī)療綜合體的運營者及早布局防范措施。

    從國外Medical Mall的發(fā)展歷程看，中國的Medical Mall還處于初期，雖然各地都展開了形式各異的新嘗試，但是能否星火燎原，還未可知。即使在資本熱捧、政策利好的條件下，依舊還有很長一段路要走。

    當然，隨著人們健康意識的提升，消費能力的升級，大家對于健康的需求開始倡導從“治已病”變?yōu)?ldquo;治未病”，從“被動醫(yī)療”轉(zhuǎn)為“主動健康”。如果不將Medical Mall的職能放在治病救人等與醫(yī)院業(yè)務重度重合的醫(yī)療服務上，而是針對整個大健康體系下的消費醫(yī)療、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、健康管理等服務，理應會有一定的空間。

    另外，從全球范圍來看，大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有十種主要模式，分別是健康產(chǎn)業(yè)集群(Medical Mall)、傳統(tǒng)藥業(yè)延伸、旅游合作、商業(yè)地產(chǎn)合作、政府合作、電子商務、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)綜合健康服務、醫(yī)療不動產(chǎn)、健康服務組織模式。與傳統(tǒng)的健康服務產(chǎn)業(yè)相比，大健康產(chǎn)業(yè)提供的不單是產(chǎn)品，而是健康生活的解決方案，進而創(chuàng)造更大的商機。如何找準Medical Mall的服務切入點，是非常重要的。