2018年中國(guó)非住宅物管市場(chǎng)現(xiàn)狀、模式特點(diǎn)及發(fā)展空間分析[圖]

    一、非住宅物管市場(chǎng)現(xiàn)狀

    非住宅物業(yè)主要可分為三大類：第一類是商辦物業(yè)，包括寫字樓、商業(yè)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等；第二類是公共建筑，業(yè)態(tài)范圍較為廣泛，主要包括學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)大樓、公共場(chǎng)館、公園景點(diǎn)、交通基礎(chǔ)設(shè)施等開放度高、客流量大的建筑物；第三類是城市公共空間，包括道路、橋梁、綠化帶、河流、海域、地下管網(wǎng)等諸多市政設(shè)施。非住宅物業(yè)管理指的是以保持高品質(zhì)的工作生活空間、提高業(yè)主投資效益為目的，向非住宅物業(yè)提供的保安、保潔、保養(yǎng)、保綠等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，以及與物業(yè)功能相匹配的多元化服務(wù)。

非住宅物業(yè)的分類

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)非住宅物管行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)格局及投資策略探討報(bào)告》

    我國(guó)城鎮(zhèn)化率的持續(xù)提升構(gòu)建了龐大的不動(dòng)產(chǎn)存量和穩(wěn)定的增量，人均收入的持續(xù)提升激發(fā)了人民群眾對(duì)美好生活的不懈追求，兩者共同催生出龐大的物業(yè)管理市場(chǎng)。2018年末全國(guó)物管行業(yè)管理規(guī)模為279億平，經(jīng)營(yíng)收入為7044億元，企業(yè)數(shù)量為12.7萬(wàn)家，從業(yè)人員為983.7萬(wàn)人，同比分別增長(zhǎng)13%、17%、7%、9%。近年行業(yè)規(guī)模拓展明顯提速，2014-2018年管理規(guī)模和經(jīng)營(yíng)收入CAGR分別為14%、15%，而2008-2014年兩者CAGR分別僅有5%、12%。

我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

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全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模和同比增速

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全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和同比增速

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    2018年末500強(qiáng)物管企業(yè)非住宅管理面積占比為37%，非住宅占基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收的52%，過(guò)半500強(qiáng)物管企業(yè)已經(jīng)布局寫字樓、商業(yè)、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非住宅物業(yè)，公共場(chǎng)館和醫(yī)院的布局比例也超過(guò)四成。以500強(qiáng)占比數(shù)據(jù)估算，全國(guó)非住宅物業(yè)管理規(guī)模為102億平，非住宅基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收為2941億元，具體業(yè)態(tài)來(lái)看，寫字樓、商業(yè)、學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、其他物業(yè)、公共場(chǎng)館、醫(yī)院業(yè)態(tài)的管理面積分別為26、16、15、17、19、4、5億平，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收分別為1237、422、279、312、306、109、277億元。

2018年500強(qiáng)物管企業(yè)管理面積業(yè)態(tài)分布

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2018年500強(qiáng)物管企業(yè)布局各業(yè)態(tài)的企業(yè)數(shù)量占比

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    二、非住宅物管模式特點(diǎn)

    1、非住宅物業(yè)涵蓋的業(yè)態(tài)類型多元，服務(wù)要求不盡相同，各個(gè)細(xì)分領(lǐng)域之間存在一定資源和技術(shù)壁壘，準(zhǔn)入門檻更高。

    一方面，非住宅物業(yè)所有者如果存在外包服務(wù)需求，主要通過(guò)招投標(biāo)等市場(chǎng)化手段選聘物管公司，部分政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公共建筑出于保密、安全等因素考慮，需要管理方具備一定資源實(shí)力和豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。另一方面，非住宅物業(yè)管理涵蓋的業(yè)態(tài)類型多樣，各類業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和增值服務(wù)類型存在差異，對(duì)于非住宅物管公司的業(yè)務(wù)覆蓋廣度和管理能力提出更高挑戰(zhàn)。這也導(dǎo)致當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理公司的業(yè)態(tài)都集中在某一領(lǐng)域。

    2、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局更為分散。

    非住宅物業(yè)管理的主要供應(yīng)模式包括如下幾類：其一，非住宅物業(yè)所有者自己組建的物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，可能來(lái)自機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)有的物業(yè)管理部門，也可能是其下設(shè)的物業(yè)管理子公司；其二，自建物業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)部分職能外包；其三，將物業(yè)管理完全外包，以市場(chǎng)化的方式選聘獨(dú)立物管公司。與此相對(duì)應(yīng)，行業(yè)內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括非住宅物業(yè)所有者旗下物業(yè)部門或旗下物管公司、提供細(xì)分服務(wù)的外包服務(wù)商、以及市場(chǎng)化承接項(xiàng)目的獨(dú)立物管公司。

    3、由于服務(wù)難度更大、成本更高，非住宅物業(yè)費(fèi)通常高于住宅物業(yè)。

    2018年500強(qiáng)物管企業(yè)住宅項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)為2.10元/平/月，而商業(yè)、醫(yī)院、寫字樓、公共場(chǎng)館、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校等非住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)分別為6.19、6.19、5.94、3.73、3.41、2.83元/平/月，均高于住宅物業(yè)。

2018年500強(qiáng)物管企業(yè)分業(yè)態(tài)平均物業(yè)費(fèi)

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    4、針對(duì)機(jī)構(gòu)業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收繳糾紛概率較小，非住宅物業(yè)費(fèi)收繳率高于住宅物業(yè)。

    2018年500強(qiáng)物管企業(yè)住宅項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)平均收繳率為91.22%，而醫(yī)院、學(xué)校、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公共場(chǎng)館、商業(yè)等非住宅物業(yè)費(fèi)平均收繳率分別為99.4%、99.3%、98.5%、98.3%、97.6%、94.0%，均高于住宅物業(yè)。

2018年500強(qiáng)物管企業(yè)分業(yè)態(tài)平均物業(yè)費(fèi)收繳率

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    5、更高的物業(yè)費(fèi)和收繳率并不必然意味著非住宅物管公司能夠擁有更好的盈利能力，提升空間在于優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和提質(zhì)增效。

    物業(yè)管理是人力密集型行業(yè)。物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)方面，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍占大頭，500強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占80%，增值服務(wù)收入占20%。成本結(jié)構(gòu)方面，500強(qiáng)企業(yè)人工成本占52%，剩余由設(shè)施設(shè)備費(fèi)用、綠化、清潔、秩序等費(fèi)用構(gòu)成。

2018年500強(qiáng)物管企業(yè)成本結(jié)構(gòu)

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    三、非住宅物管行業(yè)發(fā)展空間

    1.非住宅物管領(lǐng)域符合當(dāng)前供給端和需求端的共同訴求

    中短期內(nèi)，具備規(guī)模房企背景的物管公司能夠通過(guò)接管母公司的竣工項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)在管面積的快速擴(kuò)張。但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著在管面積基數(shù)的提升，以及房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的趨勢(shì)性下降，僅僅依靠母公司資源并不足以支撐物管公司的持續(xù)高速擴(kuò)張。因此，龍頭物管公司開始依靠品牌優(yōu)勢(shì)，逐漸發(fā)力第三方項(xiàng)目的拓展，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。主流物管公司中，彩生活、綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)、保利物業(yè)、雅生活服務(wù)第三方項(xiàng)目較多，2018年末第三方在管面積占比分別達(dá)到99%、70%、64%、43%、40%。

2018年末部分上市物管公司存量面積第三方項(xiàng)目占比

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2018年部分上市物管公司新增面積第三方項(xiàng)目占比

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    2.非住宅領(lǐng)域增值服務(wù)仍有較大挖掘空間

    近年來(lái)，隨著龍頭物管公司規(guī)模的擴(kuò)大，其積累的客戶數(shù)量和分布廣度都在增加，開展增值業(yè)務(wù)的規(guī)模效應(yīng)逐漸顯露。越來(lái)越多物管公司除了開展保安、保潔、保養(yǎng)、保綠等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，也開始通過(guò)增值業(yè)務(wù)增厚業(yè)績(jī)，提升盈利能力。2018年500強(qiáng)物管企業(yè)增值服務(wù)營(yíng)收占比為20%，但卻貢獻(xiàn)了30%的凈利潤(rùn)。

2018年500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)營(yíng)收和凈利潤(rùn)占比

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2018年部分上市物管公司增值服務(wù)收入占比

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    3.未來(lái)非住宅業(yè)態(tài)占比將持續(xù)提升，市場(chǎng)規(guī)模有望超8000億

    根據(jù)數(shù)據(jù)，2009-2012年物管行業(yè)管理規(guī)模增量不及同期商品房竣工面積，行業(yè)拓展速度較為緩慢；2012-2014年管理規(guī)模增量與商品房竣工面積基本同步，說(shuō)明新竣工交付的商品房交由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的占比大幅提升；2015年以來(lái)，管理規(guī)模增量大幅超過(guò)商品房竣工面積，說(shuō)明存量物業(yè)開始成為行業(yè)規(guī)模拓展的重要支撐。展望非住宅物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)，促進(jìn)行業(yè)空間持續(xù)迸發(fā)的原因：1）行業(yè)竣工面積持續(xù)釋放，仍將為物業(yè)管理行業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的增量物業(yè)；2）存量物業(yè)管理領(lǐng)域針對(duì)非住宅物業(yè)的滲透度逐步提升，存量非住宅項(xiàng)目拓展空間更大，非住宅在管面積占比有望提升；3）物價(jià)自然上漲和增值服務(wù)疊加，非住宅物業(yè)費(fèi)有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。若2019-2025年全國(guó)物業(yè)管理面積增速由2014-2018年CAGR（14.2%）勻速降至10%，預(yù)計(jì)2025年非住宅物管市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到8000億元。

全國(guó)商品房竣工面積和同比增速

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全國(guó)物管管理規(guī)模累計(jì)增量和商品房竣工面積累計(jì)值

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2025年我國(guó)非住宅物管市場(chǎng)規(guī)模測(cè)算

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