2018年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢分析[圖]

    養(yǎng)老地產(chǎn)是指由企業(yè)開發(fā)主導(dǎo)的以養(yǎng)老為主題的產(chǎn)權(quán)類項目，是養(yǎng)老住宅+一般住宅+配套+服務(wù)的綜合開發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，通過在功能組合與產(chǎn)品形態(tài)上與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相互滲透，可以創(chuàng)造出更大的居住價值與商業(yè)價值。

    目前，國內(nèi)養(yǎng)老模式主要分為居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老三種，自2011年以來，我國一直致力于建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充、醫(yī)養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系。究其原因，一方面是在“養(yǎng)兒防老”傳統(tǒng)的影響下，我國老年人更傾向于在家中接受子女照顧；另外，更重要的是，我國養(yǎng)老資源錯配較為嚴重，老年人口資產(chǎn)不足，難以支撐收費較高的養(yǎng)老機構(gòu)，居家養(yǎng)老成本相對低。

三種養(yǎng)老模式對比

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

    養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶囊括了55歲之后的老年人群，而養(yǎng)老院更多的是75歲以上高齡老人和不能自理的老人。

    截至2018年年底，我國60周歲及以上人口達到24949萬人（約2.49億人），占總?cè)丝诘?7.9%；其中65周歲及以上人口16658萬人（約1.67億人），占總?cè)丝诘?1.9%。我國從1999年進入人口老齡化社會到2018年，老年人口凈增近2億。2017年新增老年人口首次超過1000萬，2018年新增800多萬。雖然2018年新增老年人口數(shù)量有所回落，但新增數(shù)字依舊龐大，說明我國老齡化程度仍在快速提升，養(yǎng)老壓力不減。

2011-2018年我國人口老齡化現(xiàn)狀統(tǒng)計圖

資料來源：國家統(tǒng)計局

    近幾年，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模快速增長，從2013年的31000億元增長到了2018年的66400億元，如下圖所示：

2013-2018年中國養(yǎng)老行業(yè)市場規(guī)模情況

資料來源：智研咨詢整理

    養(yǎng)老地產(chǎn)實際上是提供不同類別養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)的載體，消費者根據(jù)個人收入和需求自行選擇，從產(chǎn)業(yè)鏈看，上游主要解決土地和資金問題，下游解決運營和提供服務(wù)的問題。各種養(yǎng)老服務(wù)的整合是運營中最復(fù)雜的工作，需要長期資源和經(jīng)驗的累積。

    從養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈來看，主要涉及養(yǎng)老住宅及服務(wù)提供者、消費者和養(yǎng)老資金來源三個層面，所涉及機構(gòu)包括政府、地產(chǎn)公司、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、保險機構(gòu)、其他投資者和養(yǎng)老人群。

養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

    目前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在諸多挑戰(zhàn)，從養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)缺口較大，到老年醫(yī)護資源緊張，再到社會適老設(shè)施建設(shè)、居家養(yǎng)老設(shè)施不健全。應(yīng)對老齡化社會的到來，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚需在諸多方面進行改善。與此同時，隨著養(yǎng)老需求總量增長，加之第一批中產(chǎn)階級退休在即，將推高中高端養(yǎng)老消費需求，可以預(yù)見，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛在市場需求可觀。

    2017年每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.9張，這與“十三五”養(yǎng)老規(guī)劃每千名老人養(yǎng)老床位35-40張，存在很大差距，養(yǎng)老床位總體不足，意味著養(yǎng)老院、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)還有很大增量空間！根據(jù)民政部相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：截止至2018年全國養(yǎng)老服務(wù)床位共746.4萬張，其中養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)共392.8萬張；社區(qū)養(yǎng)老床位數(shù)353.6張。

2012-2018年全國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)數(shù)量統(tǒng)計情況

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

2012-2018年全國養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)床位數(shù)量統(tǒng)計情況

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

    近年來，房地產(chǎn)企業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、保險機構(gòu)與其他投資機構(gòu)積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，涉及的內(nèi)容包括養(yǎng)老住宅開發(fā)建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)運營、養(yǎng)老保險和理財產(chǎn)品、養(yǎng)老項目融資等多個方面。

相關(guān)企業(yè)積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

主要房企布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域類型

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

    由于養(yǎng)老地產(chǎn)項目建設(shè)周期相對較長，單純的重資產(chǎn)模式給建設(shè)方帶來一定的財務(wù)壓力。未來養(yǎng)老地產(chǎn)項目或?qū)⑻嵘?wù)環(huán)節(jié)的輕資產(chǎn)運營關(guān)注度，快速實現(xiàn)品牌及運營模式輸出，拓寬盈利渠道。

養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)模式

資料來源：公開資料、智研咨詢整理

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場專項調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告》顯示：2013年我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模約為6058億元，2018年已經(jīng)增長至11571億元，行業(yè)年均復(fù)合增增長率達到了13.8%，行業(yè)保持相對穩(wěn)定中高速增長態(tài)勢。行業(yè)近幾年市場規(guī)模走勢如下圖所示：

2013-2018年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場規(guī)模走勢

資料來源：智研咨詢整理

    展望未來，由于老齡化趨勢日益嚴峻，“421”家庭養(yǎng)老壓力將逐步凸顯，在老年人經(jīng)濟實力增強與扶持政策等利好因素的支撐下，未來養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將是大勢所趨。從行業(yè)前景看，養(yǎng)老地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)消費群體的居住區(qū)以及服務(wù)的發(fā)生場所，具備天然的平臺屬性。未來養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商除了聚焦于老年人的生活場景，還可以積極向衣食住行、休閑、護理、娛樂等各個消費場景延伸，布局以養(yǎng)老地產(chǎn)為載體的全面消費產(chǎn)業(yè)鏈。

養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

資料來源：公開資料、智研咨詢整理