2018年中國(guó)商業(yè)開發(fā)行業(yè)投資、銷售情況及2019年零售物業(yè)城市供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、租金增長(zhǎng)預(yù)測(cè)[圖]

    1、商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存階段性完成，目前基本實(shí)現(xiàn)供需均衡

    2009-2014年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高位增長(zhǎng)，持續(xù)供過于求積累庫(kù)存：09-14年間，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額CAGR為29.1%，新開工面積CAGR為16.2%，而同期銷售面積CAGR僅為10.0%，市場(chǎng)難以消化新增供給，導(dǎo)致庫(kù)存持續(xù)積累，租金增長(zhǎng)緩慢。

全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)商業(yè)及零售業(yè)物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查及發(fā)展趨勢(shì)研究報(bào)告》

全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額占比情況

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全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新開工面積及增長(zhǎng)情況

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商業(yè)地產(chǎn)新開工面積占比情況

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    16年至今進(jìn)入去庫(kù)存階段：14年后，新開工持續(xù)回落，銷售穩(wěn)定提升，從供需端看，行業(yè)在2016年基本實(shí)現(xiàn)供需平衡，商業(yè)地產(chǎn)待售面積同比負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)入去庫(kù)存階段。

商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及增長(zhǎng)情況

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商業(yè)地產(chǎn)待售面積同比增速情況

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    2、零售物業(yè)獲新驅(qū)動(dòng)力，供需均衡、未來租金或小幅上升

    電商重回線下布局。線上增量紅利陷入瓶頸，重回線下是主要趨勢(shì)。2018年網(wǎng)購(gòu)用戶增速為6.8%，預(yù)計(jì)2019年將進(jìn)一步放緩，增量失速不僅影響線上流量及交易規(guī)模，同時(shí)大幅提高獲客成本。2016-2017年主流電商獲客成本較2014-2015年增長(zhǎng)近5倍，超300元/人。

中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物交易金額和增速

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    純電商平臺(tái)開始切入線下實(shí)體。2018年有10家大型電商開設(shè)線下體驗(yàn)店，布局核心商圈的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，在有限的空間內(nèi)，充分利用AR、AI、電子價(jià)簽等科技在店內(nèi)虛擬陳列商品，提升用戶體驗(yàn)與品牌美譽(yù)度。

    零售物業(yè)用房去庫(kù)存階段性完成，目前供需基本平衡。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存在2016年達(dá)到峰值，隨著新開工持續(xù)回落、銷售復(fù)蘇，待售面積已經(jīng)連續(xù)3年負(fù)增長(zhǎng)。18年銷售面積較17年有所下降，但銷售金額保持正增長(zhǎng)，同時(shí)18年新開工繼續(xù)回落，預(yù)計(jì)庫(kù)存有進(jìn)一步下降的空間，整體市場(chǎng)維持一個(gè)相對(duì)供需平衡的狀態(tài)。

全國(guó)商業(yè)用房銷量情況（萬(wàn)方）

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全國(guó)商業(yè)用房庫(kù)存情況（萬(wàn)方）

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    主要城市新增供應(yīng)放緩。2019年，中國(guó)主要17個(gè)城市預(yù)計(jì)將迎來760萬(wàn)方的新增供應(yīng)?？紤]到商場(chǎng)延期開業(yè)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，實(shí)際開業(yè)面積預(yù)計(jì)于2018年持平，同時(shí)，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目開業(yè)率持平或略優(yōu)于2018年。

中國(guó)主要17城市零售物業(yè)市場(chǎng)供需情況

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    大多數(shù)重點(diǎn)城市維持原先風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)。國(guó)內(nèi)主要17個(gè)重點(diǎn)城市零售物業(yè)預(yù)計(jì)的19年供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)大體與18年持平：其中蘇州由于整體購(gòu)物中心供應(yīng)不多，無錫因?yàn)閮?yōu)質(zhì)項(xiàng)目調(diào)改完成，風(fēng)險(xiǎn)度降低；而重慶19年將迎來86萬(wàn)方的新增寫字樓供應(yīng)，將加劇項(xiàng)目間對(duì)于品牌的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

17個(gè)主要城市供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)

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中國(guó)17個(gè)主要城市購(gòu)物中心首層租金增長(zhǎng)預(yù)測(cè)

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    租金或小幅上漲，但增速依然乏力。2019年除開青島和重慶，因老商圈持續(xù)低迷及購(gòu)物中心供應(yīng)過剩，導(dǎo)致租金依然在下行通道內(nèi)；其他主要城市租金整體預(yù)計(jì)19年維持小幅上漲趨勢(shì)。同時(shí)，研究還表明運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)租金收入的提升作用明顯。