2018年房地產(chǎn)前50名銷售、土地投資及房地產(chǎn)融資成本分析[圖]

    一、銷售狀況

    2018年銷售金額Top50上市房地產(chǎn)公司銷售總金額達(dá)到7.82萬億元，同比增長39%，權(quán)益銷售金額達(dá)到5.65萬億元，同比增長23%。而2018年商品房和住宅銷售金額的同比增速分別為12%和15%，分別較2017年同比增速下滑1.5個(gè)百分點(diǎn)和上升3.37個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷售面積的同比增速分別為1%和2%，分別較2017年下降6.34和3.10個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)銷售增速趨于放緩，Top50公司銷售業(yè)績明顯好于行業(yè)。

    2018年房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額和面積整體增速趨于放緩，商品房和住宅銷售金額的同比增速分別為12.17%和14.65%，分別較2017年同比增速下滑1.5個(gè)百分點(diǎn)和上升3.37個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積的同比增速分別為1.33%和2.17%，分別較2017年下降6.34和3.10個(gè)百分點(diǎn)。

2018年房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    按照銷售規(guī)模排列A股和H股上市房地產(chǎn)公司，并根據(jù)全口徑銷售金額數(shù)據(jù)從大到小排序選取了50個(gè)銷售金額規(guī)模排名在A股和H股上市房企中前50的公司。2018年Top50上市房地產(chǎn)公司銷售總金額達(dá)到了7.82萬億元，同比增長39%，高于行業(yè)銷售金額同比增速，權(quán)益銷售金額達(dá)到5.65萬億元，同比增長23%。

2018年Top50房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    按照房企全口徑銷售金額的規(guī)模將房企分為三大梯隊(duì)，分類方式和2017年相同。第一梯隊(duì)房企2018年全口徑銷售金額達(dá)到5000億元（含5000億元，以人民幣計(jì)價(jià)）以上，第二梯隊(duì)的房企全口徑銷售金額在5000億元和1000億元（含1000億元）之間，第三梯隊(duì)的房企全口徑銷售金額在1000億元以下。以此梯隊(duì)劃分方式，2018年選取的52個(gè)房企公司（2017年Top50中有兩個(gè)房企銷售總規(guī)模在2018年跌出Top50，但我們在2018年數(shù)據(jù)中保留了這兩個(gè)房企）中第一梯隊(duì)房企為3個(gè)（和2017年數(shù)量及房企一致），第二梯隊(duì)為25個(gè)，第三梯隊(duì)為24個(gè)。

    第一梯隊(duì)中，2017年達(dá)到5000億元的三個(gè)房企的銷售金額規(guī)模（本節(jié)以下簡稱“銷售規(guī)模”）在5000億元以上5600億元以下，銷售規(guī)模差距約500億元。2018年第一梯隊(duì)的銷售規(guī)模差距較2017年明顯拉開，規(guī)模差距在1500億元以上。

    第二梯隊(duì)中，2017年第二梯隊(duì)銷售規(guī)模最大約3600億元，4000-5000億元銷售規(guī)模的房企缺失，梯隊(duì)內(nèi)銷售規(guī)模差距約2600億元左右。2018年融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn)的銷售規(guī)模沖破4000億元填補(bǔ)了空白。此外，2018年第二梯隊(duì)內(nèi)銷售規(guī)模差距約3600億元左右，較2017年有明顯增加。2018年第二梯隊(duì)中有12個(gè)黑馬房企在2018年實(shí)現(xiàn)了1000億元銷售規(guī)模大關(guān)，成功升階進(jìn)入第二梯隊(duì)，這其中包括富力地產(chǎn)、融信集團(tuán)、金科集團(tuán)、中國金茂、首開股份、中南建設(shè)、正榮集團(tuán)、泰禾集團(tuán)1、雅居樂和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等。

    第三梯隊(duì)銷售規(guī)模最高值和最低值之間的差距從2017年約不到900億元增加到約1600億元。

梯隊(duì)公司數(shù)量分布情況（個(gè)）

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排名進(jìn)位（正數(shù)為公司2018年銷售規(guī)模排名進(jìn)位數(shù)）

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    二、土地投資

    2018年新增土儲(chǔ)投資力度放緩，以2018年Top52房企各梯隊(duì)新增土地投資金額除以當(dāng)年銷售金額作為衡量公司2018年投資土地市場的力度指標(biāo)。考慮到數(shù)據(jù)的可得性和連貫性，使用了全口徑的土地投資金額和全口徑的銷售金額。

    對比2017年，2018年Top52房企各梯隊(duì)的土地投資金額占當(dāng)年銷售金額比值的平均值、中位值、最大值和最小值均小于2017年相應(yīng)數(shù)據(jù)。這說明2018年房企在投資土地力度方面出現(xiàn)了放緩。

    雖然2018行業(yè)銷售金額達(dá)到歷史新高，但是增速出現(xiàn)放緩。頭部房企對市場由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱的轉(zhuǎn)變相對較敏感。在行業(yè)周期下行時(shí)段，房企選擇現(xiàn)金為王的策略、減少土地投資，是應(yīng)對周期的正常操作。

    房企對行業(yè)判斷從2019年銷售目標(biāo)的制定上也可以看出。從各梯隊(duì)房企2019年銷售金額較2018年實(shí)際銷售金額的增速平均值來看，各梯隊(duì)房企均下調(diào)了2019年銷售目標(biāo)增速，顯示出Top52房企對2019年行業(yè)銷售保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。第二梯隊(duì)中有房企的銷售目標(biāo)增速出現(xiàn)了同比增長63%，達(dá)到梯隊(duì)內(nèi)最大值，且最大值顯著高于2018年?？v觀第二梯隊(duì)平均值、中位數(shù)和最小值，銷售目標(biāo)增速較2018年的下滑幅度較其他梯隊(duì)小。這說明2019年就銷售目標(biāo)的制定來說，第二梯隊(duì)的房企較其他梯隊(duì)更有增長意愿和動(dòng)力。

2018年房企投資土地金額與當(dāng)年銷售金額比值（%）

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各梯隊(duì)公司2019年銷售金額（全口徑）目標(biāo)增速

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    土地投資力度減小不意味著土地投資金額減少。由于土地投資力度指標(biāo)是相對于當(dāng)年銷售金額而言的，當(dāng)年銷售金額增長高于土地投資增長，則該指標(biāo)出現(xiàn)下滑。我們認(rèn)為該指標(biāo)在判斷房企土地投資力度上有一定借鑒意義，它可以直觀的比較當(dāng)年銷售金額中有多少比重資金用來投資土地。

    房企土地儲(chǔ)備總面積（全口徑建面）是否充足，我們用另外一個(gè)指標(biāo)來衡量，即截止年底房企土地儲(chǔ)備面積與當(dāng)年銷售面積的比值。其含義在于，如果我們假設(shè)每年銷售面積維持在當(dāng)年的水平，公司現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備總面積可以銷售幾年。換而言之，當(dāng)年土地儲(chǔ)備單位為萬平方米，而銷售面積為萬平方米每年，所以指標(biāo)的單位為年。雖然該標(biāo)準(zhǔn)忽略了房企未來銷售增長性，但每個(gè)房企未來增長速度各異，而該指標(biāo)可以把房企放在同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行橫向比較。我們認(rèn)為，該指標(biāo)如果在2-3年左右屬于土地儲(chǔ)備較為正常的水平，高于3年說明公司土地儲(chǔ)備較充裕。

    對比2018年和2017年房企年末總土地儲(chǔ)備建面與當(dāng)年銷售面積比值，我們發(fā)現(xiàn)2018年各梯隊(duì)房企該指標(biāo)的均值和2017年無太大變化。第一梯隊(duì)和第二梯隊(duì)指標(biāo)均值與2017年相同，分別為4和5年。第三梯隊(duì)指標(biāo)均值為7年而2017年為6年。第三梯隊(duì)均值較高主要受極值影響，從中位數(shù)來看第三梯隊(duì)2018年指標(biāo)為7年，較2017年上升一年。

2018年房企總土地儲(chǔ)備建面與當(dāng)年銷售面積比值（年）

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    三、融資成本

    根據(jù)搜集的房企融資成本數(shù)據(jù)，2018年第一梯隊(duì)房企平均融資成本為6.63%，第二梯隊(duì)為5.97%，第三梯隊(duì)為6.65%。對比2017房企平均融資成本，2018年各梯隊(duì)融資成本略有上升。從劃分梯隊(duì)的角度來看，較難看出規(guī)模大的房企在融資上就一定比規(guī)模小的房企有優(yōu)勢，或者說當(dāng)融資成本上升的時(shí)候，大規(guī)模房企是否一定比小規(guī)模房企融資成本上升的幅度小。

2018年房企平均融資成本

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    換個(gè)角度看房企融資成本，將房企分為民營和國企兩種類型，分別計(jì)算2017年和2018年融資成本均值。從結(jié)果來看，民企和國企房地產(chǎn)公司在2018年融資成本均有所上升，但是國企融資成本較民企低了1.58個(gè)百分點(diǎn)。此外，國企2018年的融資成本較2017年上升的幅度僅為20bps，而民企上升了62bps。
在融資成本普遍上升的環(huán)境中，單因素規(guī)模與融資成本的相關(guān)性并不明顯，規(guī)模房企融資的相對優(yōu)勢因公司而異。國有企業(yè)的融資優(yōu)勢（融資成本和成本變動(dòng)）明顯優(yōu)于民企。

2017-2018年民營房企和國企平均融資成本變化

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