中國物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析：市場環(huán)境日趨成熟，呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展，市場發(fā)展空間巨大[圖]

    物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，被業(yè)內(nèi)人士普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升。

    隨著我國經(jīng)濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。

    2013-2017年，我國物業(yè)管理行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模不斷增長。2017年達到約14243億元。由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，比以往稍微減速。

    近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。隨著行業(yè)發(fā)展所依托的社會、經(jīng)濟、法制、市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理正呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢。

    可以預料，法規(guī)政策的完善、監(jiān)管體系的建立、定價機制的轉(zhuǎn)變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造相對寬松的外部環(huán)境；市場競爭的加劇，將極大地推進行業(yè)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，將推動物業(yè)管理加速向中西部地區(qū)和中小城市及農(nóng)村推進；在重大活動、事件和搶險救災中作用的發(fā)揮，以及對既有建筑節(jié)能減排等工作的開展，將凸顯行業(yè)的社會責任和專業(yè)價值；向現(xiàn)代服務業(yè)的轉(zhuǎn)型，將使一大批品牌企業(yè)的綜合實力進一步提升；商業(yè)模式的創(chuàng)新將對改善行業(yè)生存狀況產(chǎn)生深遠影響。

    一、企業(yè)數(shù)量結(jié)構(gòu)及行業(yè)人員規(guī)模分析

    2017年全國物業(yè)管理企業(yè)約18萬家，從業(yè)人員800多萬人，國內(nèi)行業(yè)產(chǎn)值已達到數(shù)百億元，并以平均每年15%以上的幅度遞增，物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在我國有著巨大的發(fā)展空間。由于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，2017年增長比以往稍微減速。

2013-2017年中國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)數(shù)量

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    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)市場競爭格局及未來發(fā)展趨勢報告》

2013-2017年中國物業(yè)管理行業(yè)人員規(guī)模

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    二、物業(yè)管理行業(yè)在管面積及行業(yè)營業(yè)收入情況

    2017年物業(yè)管理行業(yè)在管面積約246.65億平方米，比2015年的數(shù)據(jù)增長了71.1億平米，年復合增長率達到了12%。營業(yè)收入方面，2017年物業(yè)管理的營業(yè)收入是6007.2億，比2015年的4091.7億元相比，增長了46.8%，年復合增長率為13.66%。

物業(yè)管理行業(yè)在管面積情況

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物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入情況

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2014-2017年百強物業(yè)公司在管業(yè)態(tài)情況

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    目前，物業(yè)服務業(yè)務是萬科旗下僅次于房地產(chǎn)銷售的第二大收入來源。

    2018年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2976.8億元，同比增長22.6%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元，同比增長20.4%。2018年萬科物業(yè)服務營收97.96億元，同比增長32.95%。自2014年以來，萬科物業(yè)營收快速增速，2014年萬科物業(yè)收入19.88億元，同比增長35.13%。2017年萬科物業(yè)收入增速曾高達67.28%。此外，萬科物業(yè)服務營收占比也持續(xù)增長，2014年營收占比僅1.4%，2018年攀升至3.3%。

2014-2018年萬科物業(yè)及增速走勢

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    萬科物業(yè)服務以“讓更多用戶體驗物業(yè)服務之美好”為使命，貫徹“住宅商企兩翼齊飛”的發(fā)展戰(zhàn)略。截至2018年12月底，萬科物業(yè)已布局中國83個最具發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘校贤椖抗灿?482個，其中住宅項目1971個，商企項目511個，合同面積突破5.3億平方米，服務480萬戶家庭，超1584萬人口，在職員工人數(shù)超8萬名。

    在物業(yè)行業(yè)，萬科物業(yè)口碑較好。萬科物業(yè)連續(xù)第九年蟬聯(lián)“中國物業(yè)服務百強企業(yè)綜合實力TOP1”，并連續(xù)兩年獲得“中國特色物業(yè)服務領(lǐng)先企業(yè)——企業(yè)總部基地”榮譽稱號。據(jù)悉，目前多家房企分拆物業(yè)服務上市，包括中海、保利、碧桂園、奧園、雅居樂等。作為國內(nèi)最大、最優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司的萬科物業(yè)，卻遲遲沒有上市，著實讓人意外。

    三、物業(yè)管理行業(yè)盈利模式多元化和立體化

    物業(yè)服務企業(yè)積累了規(guī)模巨大的物業(yè)資源、業(yè)主和住戶資源，具備發(fā)展創(chuàng)新業(yè)務和拓展多種經(jīng)營服務的基礎。根據(jù)顯示，行業(yè)百強企業(yè)在2016年的多種經(jīng)營均值為1.09億元，同比增長19.98%，占行業(yè)百強企業(yè)2016年營業(yè)收入的比例為17.28%，同比增加0.55個百分點。

    行業(yè)百強企業(yè)開展多種經(jīng)營服務涵蓋社區(qū)服務、顧問咨詢服務及企業(yè)自身整合自身優(yōu)勢資源開設的其他多元特色服務。2016年，行業(yè)百強企業(yè)的社區(qū)服務均值為5,191.56萬元，占多種經(jīng)營服務收入的比例為47.84%。其中，房屋經(jīng)紀服務和社區(qū)電商服務是大部分行業(yè)百強企業(yè)開展多元業(yè)務的重要方向，兩者對應的收入在多種經(jīng)營收入中的占比分別為8.25%和6.82%。同時，基于自身技術(shù)優(yōu)勢和豐富的管理、運營經(jīng)驗，2016年行業(yè)百強企業(yè)顧問咨詢服務收入均值為2,209.45萬元，占多種經(jīng)營服務收入比為20.36%。

中國物業(yè)管理行業(yè)百強企業(yè)多種經(jīng)營服務收入情況占比

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    隨著社區(qū)商業(yè)和社區(qū)O2O模式的興起，物業(yè)服務越來越體現(xiàn)立體化模式。

    目前社區(qū)商業(yè)在我國還處于發(fā)展階段，占商業(yè)總體規(guī)模比例有限。在未來商業(yè)服務將逐步向終端消費者靠攏的趨勢下，社區(qū)商業(yè)在整體商業(yè)發(fā)展中的占比將繼續(xù)提升，帶動社區(qū)O2O市場規(guī)模擴張。根據(jù)顯示，社區(qū)O2O是指在社區(qū)場景發(fā)生并完成消費的O2O市場。此處社區(qū)場景指以社區(qū)及以之為核心周邊距離3-5公里范圍內(nèi)，滿足社區(qū)居住人群生活需求的商家構(gòu)成的場景。社區(qū)O2O提供的服務以滿足居住人群生活需求為主，消費形式包括到店服務及上門服務，行業(yè)涵蓋餐飲、社區(qū)零售、洗衣服務、家政清潔、美容美發(fā)、以及社區(qū)觀影及沐浴等休閑服務行業(yè)。根據(jù)顯示，2015年我國社區(qū)O2O市場規(guī)模達304億元，并將在未來保持增長，到2020年將達到2,234億元，年復合增長率達49%。

2011-2020年我國社區(qū)O2O市場情況

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