房地產(chǎn)市場成交量結構性回暖，二手房成交均價漲幅較穩(wěn)

    三月二手房網(wǎng)簽住宅達16051套，這是2018年5月后以來的最高值。這也是2017年317調控后，繼2017年4月、2018年5月后第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。春節(jié)后不少剛需客戶結束觀望入場，加之銀行信貸有所放松，“上車盤”成交量上漲明顯，從而使得改善型客戶和特定需求客戶獲得資金進行置換，激活了整個交易鏈條。

    房地產(chǎn)市場成交量結構性回暖
    多位地產(chǎn)行業(yè)人士表示，近期北京、深圳等地出現(xiàn)的樓市成交量明顯放大可以理解為市場的結構性回暖，而非全面回暖。結構性回暖的一個特征就是目前房屋價格仍有不少商議空間。

    “目前除了頂級熱門學區(qū)的小戶型房屋外，絕大多數(shù)房子價格都可以談。業(yè)主適當降價有助于房屋成交，畢竟大多數(shù)買家也都是窮盡資金買房購買力有限，我們也積極鼓勵業(yè)主降價成交。我們對今年市場較為看好，但回到2017年的市場高點是不大可能的。”鏈家某門店資深店長對記者表示。

    以北京金寶街附近對口的名校史家胡同小學的次新回遷小區(qū)兩居戶型來看，近期成交價格與業(yè)主的報價差距大約在10-20萬左右，這顯示出，市場購買力有限，價格仍需做出一定讓步方可成交。

    分析師表示，近期市場這一波上漲目前看仍較為平穩(wěn)，主要原因是前期超跌后的反彈。特別是北京在過去接近2年的調控周期內，房價明顯下調，成交量跌幅過半。市場積壓了很多需求，這些需求會逐步釋放。此外，3月初市場短期炒作北京市國管公積金政策收緊，也使得部分觀望需求加快入市。但市場再漲到2017年3.17調控政策之前高位的可能性不存在。

    張大偉表示，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標是限購標準、認房又認貸的標準是否會變化，這些政策不變市場波動不會大。

    “對于北京樓市來說，嚴格的信貸政策疊加限競房的庫存高位，市場不會出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過10個月的價格調整，目前二手房和部分新建商品房的價格對于怕踏空的購房者來說，入市的積極性在提高。”張大偉表示。

    專業(yè)人士認為，樓市“930”新政把市場的很多因素都壓死了，也誤傷了很多剛需購房者。樓市小陽春現(xiàn)象是一個區(qū)域現(xiàn)象。這個現(xiàn)象并不明顯。從整體來看，房地產(chǎn)市場依然冰火兩重天，這種差異還是非常明顯的。“930”新政沒有調整之前，大家不要對像模像樣的“小陽春”抱有希望。
    二手房成交均價漲幅較穩(wěn)
    3月井噴的二手房成交數(shù)據(jù)，也引發(fā)了業(yè)內外關于北京樓市回暖持續(xù)性問題的熱議。而整體市場反彈有限，這一觀點得到了多位專家的認可。

    業(yè)內人士表示，從3月北京新房、二手房成交數(shù)據(jù)可以看出，北京市場回暖趨勢明顯，已經(jīng)逐漸走出低谷。不過就“回暖趨勢能否持續(xù)”，國仕英認為，北京樓市在過去兩年內經(jīng)歷了嚴格的調控，市場各項指標已達到調控預期，目前北京二手房市場已回歸理性，短時間內在無調控政策刺激下，將會保持穩(wěn)定運行態(tài)勢。

    分析師指出，這種升溫主要是季節(jié)性因素導致。第一，今年的環(huán)比增幅與2018年同期相當，與2015-2016年市場較熱時相比，今年3月市場同比回升力度相對溫和。但從周度數(shù)據(jù)來看，3月第4周的周度交易量持續(xù)環(huán)比下降，表明市場節(jié)后快速升溫的勢頭并沒有持續(xù)。

    從價格看，二手房成交均價漲幅較穩(wěn)。3月北京二手房成交均價61420元/平方米，比2月上漲2.5%。3月高單價的中心城四區(qū)，成交占比環(huán)比提升2.5個百分點，擴大均價漲幅。若剔除結構性原因，3月均價漲幅在歷史周期中不大。從短期看，3月后兩周成交均價已隨成交量的回落而下跌，均價上漲勢頭難以持續(xù)。