全球主要發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)稅制對(duì)我國完善房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn)借鑒[圖]

    2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，比2017年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長2.2%，辦公樓銷售面積下降8.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降6.8%。

2012-2018年全國商品房銷售面積統(tǒng)計(jì)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    根據(jù)智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及發(fā)展趨勢研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.7%。

2012-2018年全國商品房銷售額統(tǒng)計(jì)

資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    我國商品房銷售規(guī)模的持續(xù)增長以及銷售金額的上升，促使我國多地區(qū)房價(jià)過度偏離當(dāng)?shù)鼐用裆钕M(fèi)水平。為保障國內(nèi)房地產(chǎn)市場長期健康的發(fā)展，2019 年兩會(huì)期間，房地產(chǎn)稅再度引起熱議。作為一種國際通行的稅種，房地產(chǎn)稅有哪些國際共性的制度安排？典型經(jīng)濟(jì)體如何征收？有哪些減免措施？房地產(chǎn)稅改革涉及面廣、影響深遠(yuǎn)，待論證的問題較多，深入研究典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅的征收范圍、征收方式、稅率涉及、減免政策等，以期對(duì)我國建立完善房地產(chǎn)稅制度有所借鑒。

    以虛擬租金為征稅基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體有新加坡和中國香港。

    （1）新加坡

    保有環(huán)節(jié)征收財(cái)產(chǎn)稅。新加坡自殖民時(shí)期就開始對(duì)房屋和土地征收財(cái)產(chǎn)稅，征收范圍包括組屋、私人住宅、EC公寓和所有土地。其中，房屋稅基為虛擬租金，按可比物業(yè)出租一年的市場租金（去除家居、裝修折舊及維護(hù)費(fèi)用），土地按市值5%征收。自住型住宅8000新元以內(nèi)免征，超過部分在4%-16%之間累計(jì)遞進(jìn)；非自住型住宅適用五級(jí)累進(jìn)稅率，3萬新元以內(nèi)10%，3萬以上12%-20%。

新加坡住房稅收體系的三大稅種

資料來源：新加坡稅務(wù)局（IRAS）、智研咨詢整理

    財(cái)產(chǎn)稅按年值征收，征收范圍包括、房屋、土地及公寓等。不論是組屋、EC公寓還是私人住宅，不管其處于自住、租賃還是閑置狀態(tài)，均需繳納財(cái)產(chǎn)稅。稅基為虛擬租金，建筑物按可比物業(yè)出租一年的市場租金（除去家居、裝修折舊及維護(hù)費(fèi)用等），處于自住、租賃或空置狀態(tài)的房屋年值確定方法一致；土地按地塊市值的5%征收，且空地與在建項(xiàng)目年值相同。

    超額累進(jìn)制稅率，并對(duì)自住房屋實(shí)施低稅率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、組屋及其他住宅，由于新加坡政府鼓勵(lì)居民住房自有，自住型住宅的稅率較低，目前稅率按照年值七級(jí)累進(jìn)，起征點(diǎn)為8000新元，最高稅率為16%。

新加坡自住型住宅適用七級(jí)累進(jìn)稅率

資料來源：新加坡稅務(wù)局（IRAS）、智研咨詢整理

    對(duì)于擁有多套房屋的家庭，只有一套住宅可享受自住型住宅的低稅率優(yōu)惠，其余適用非自住型住宅的稅率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的組屋、公寓及其他物業(yè)，適用五級(jí)累進(jìn)稅率，無免征額，最高稅率為20%。此外，對(duì)于其他類型的房屋，如俱樂部、牧屋、幼兒園等，一律適用10%的稅率。

新加坡非自住型住宅適用五級(jí)累進(jìn)稅率

資料來源：新加坡稅務(wù)局（IRAS）、智研咨詢整理

    （2）香港

    保有環(huán)節(jié)征收差餉和土地租金。差餉自1848年開始征收，面向所有租賃、持有或占用物業(yè)者征收，稅基為截止到指定估價(jià)日期時(shí)按可比物業(yè)出租的租金，稅率5%。土地租金自1841年開始征收，由土地契約業(yè)主繳納，分地租與地稅兩種，其中，地租稅基為應(yīng)課差餉租值，地稅稅基是續(xù)期當(dāng)日物業(yè)差餉租值，二者稅率均為3%。自1984年以前擁有土地的部分香港原著居民免征土地租金，稅收收入用于市政服務(wù)開支。

香港房地產(chǎn)稅征收稅種

資料來源：香港政府官網(wǎng)、智研咨詢整理

    香港差餉稅：土地房屋擁有者繳納，稅率5%

    差餉面向所有租賃、持有或占用物業(yè)者征收。差餉稅是歷史最久、覆蓋最廣、占比最高的稅種，也是房屋持有環(huán)節(jié)主要稅種。如果土地與樓宇歸屬同一業(yè)主，合并征收差餉；如果屬于不同業(yè)主，則分別征稅；對(duì)于出租物業(yè)，如果租約無規(guī)定差餉由業(yè)主繳交，則由物業(yè)使用人繳交；對(duì)于政府物業(yè)、領(lǐng)事館、軍事用地、墳場及火葬場，以及若干新界鄉(xiāng)村式屋宇，則免征差餉。

    差餉稅基為應(yīng)課差餉租值，稅率5%。應(yīng)課差餉租值指截止到某一指定估價(jià)日期時(shí)，假設(shè)在市場上按年出租可得的年租，估值及征收由香港差餉物業(yè)估價(jià)署負(fù)責(zé)。政府常年寬減差餉，但額度不高。如2018年4月至2019年3月，規(guī)定每個(gè)應(yīng)繳差餉物業(yè)的寬減額為每季2500港元，如物業(yè)該季度應(yīng)繳差餉額不超過2500港元，將寬免該季度差餉。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上，差餉寬減力度有限。

    土地租金：土地契約業(yè)主繳納，稅率3%

    土地契約業(yè)主每年需繳納土地租金。1841年，英國開始批租土地后，要求承購者除繳納土地出讓金，還須每年繳納地租。隨著土地陸續(xù)到期，港英政府規(guī)定土地續(xù)用階段涉及的費(fèi)用以年租形式繳納，所有被占用或空置的物業(yè)都需繳納土地年租。1997年香港回歸以后，土地年租制度基本保留。

    土地年租分地租與地稅兩種，主要區(qū)別在于納稅主體不同。（1）地租即“實(shí)際年租制”，征稅主體為香港差餉物業(yè)估價(jià)署，納稅主體是適用于新界和新九龍（界限街以北）的物業(yè)，或是在1985年5月27日（《中英聯(lián)合聲明》生效日）或以后獲批或獲續(xù)期土地契約的港島和九龍物業(yè)的土地契約業(yè)主。地租納稅稅基為應(yīng)課差餉租值，稅率為3%。。（2）地稅即“名義年租制”，征稅主體為香港地政總署，納稅主體是在1985年5月27日以前獲批土地契約的港島和九龍物業(yè)，或是業(yè)主為新界原有鄉(xiāng)村原居村民或合資格的祖或堂的土地契約業(yè)主。地稅納稅稅基是續(xù)期當(dāng)日物業(yè)差餉租值，稅率為3%。

    香港部分原住居民可免繳土地年租。香港原居村民或其父系合法繼承人（或祖、堂），如果從1984年6月30日以前起一直擁有舊批地段、鄉(xiāng)村屋地、小型屋宇或其他鄉(xiāng)郊土地，或于該日期后獲批小型屋宇或遷置屋宇，可免交新地租。

香港地租與地稅的區(qū)別

資料來源：香港政府官網(wǎng)、智研咨詢整理

    以評(píng)估價(jià)值為征稅基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)體有美國、日本、德國和英國。區(qū)別在于美國評(píng)估價(jià)值與市場價(jià)值接近，日本評(píng)估價(jià)值小于市場價(jià)值，德國和英國評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較早，評(píng)估價(jià)值遠(yuǎn)小于市場價(jià)值。

    （1）美國

    保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅起源于殖民時(shí)期，為州和地方政府稅種，征收范圍包括土地和房屋，通常由郡政府統(tǒng)一征收，然后劃轉(zhuǎn)到相應(yīng)的政府部門。房地產(chǎn)稅=評(píng)估價(jià)值×評(píng)估率×名義稅率，其中，評(píng)估價(jià)值參考市場價(jià)值；有些州并不對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行全額征收，而是設(shè)置評(píng)估率，用以調(diào)節(jié)不同類型房產(chǎn)的實(shí)際稅率；政府以支定收確定稅率，2018年，各州房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率介于0.27%-2.4%。房地產(chǎn)稅主要用于當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療衛(wèi)生、公共安全、道路交通等公共服務(wù)。

    （2）日本

    保有環(huán)節(jié)征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅。日本市町村政府每年向土地和房產(chǎn)所有者征收固定資產(chǎn)稅和都市計(jì)劃稅，固定資產(chǎn)稅始于1950年，都市計(jì)劃稅創(chuàng)立于1940年，1950年廢止，1956年再次重新征收。固定資產(chǎn)稅的稅基為房屋或土地評(píng)估價(jià)值，每3年評(píng)估一次；基準(zhǔn)稅率統(tǒng)一為1.4%；設(shè)置“負(fù)擔(dān)率”調(diào)節(jié)機(jī)制，避免地價(jià)大幅波動(dòng)帶來額外的稅收壓力。都市計(jì)劃稅的稅基與固定資產(chǎn)稅相同，稅率在0.2%-0.3%之間，稅收收入用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和修繕。

    （3）德國

    保有環(huán)節(jié)僅征收土地稅，沒有房產(chǎn)稅。土地稅是州政府和地方政府依據(jù)《土地稅法》，對(duì)土地所有者征稅，收入歸地方政府所有。土地稅=稅基×基準(zhǔn)稅率×稽征率，其中，稅基由土地登記處和公證處等相關(guān)部門根據(jù)政府估值標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)登記價(jià)值等綜合確定；基準(zhǔn)稅率由聯(lián)邦政府規(guī)定，西德0.31%-0.6%，東德0.5%-1%；稽征率由各市政府自行確定,最低只有1.5、最高達(dá)11.42,住宅用地稽征率較高，如柏林是8.1，稅收收入用于地方市政服務(wù)開支。

    使用環(huán)節(jié)有二套住房稅。二套住房稅，以居民登記使用而非持有的第二套及以上住房為征稅基礎(chǔ)，稅基通常為房屋所在區(qū)域平均租金，稅率由當(dāng)?shù)卣罁?jù)本地消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定，多數(shù)城鎮(zhèn)稅率在5%-20%之間。

    （4）英國

    保有環(huán)節(jié)僅征收市政稅，沒有土地稅。市政稅為地方稅種，自1993年開始征收，由實(shí)際使用住房的居民繳納。英格蘭、蘇格蘭與北愛爾蘭將每個(gè)住宅在1991年4月1日的房屋價(jià)值分為八個(gè)等級(jí)，威爾士按照2003年的房屋價(jià)值分為九個(gè)等級(jí)；各級(jí)住宅的納稅額由各地方政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政預(yù)算支出缺口決定，2017年市政稅約占房價(jià)的0.3%-1.2%。市政稅計(jì)算按照一個(gè)房屋有兩名成年人為標(biāo)準(zhǔn)，若只有一名成年人則稅額減少25%，若均為未成年人則減少50%，若均為全日制學(xué)生則可免繳，殘疾人也可享受減免優(yōu)惠；此外，居民帶家具的第二套房或度假用房可獲最高50%減免，但對(duì)于空置兩年及以上的房屋可加征最高50%的額外市政稅。市政稅主要用于地方市政支出。

    房地產(chǎn)稅是典型經(jīng)濟(jì)體地方財(cái)政收入的重要來源。新加坡2017年財(cái)產(chǎn)稅額為43.9億新元，占稅收總額的6.7%，占財(cái)政預(yù)算總收入的4.7%。美國學(xué)區(qū)政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均來自于房地產(chǎn)稅。日本2016年，僅固定資產(chǎn)稅（土地與房屋部分）和都市計(jì)劃稅合計(jì)8.4萬億日元，占市町村政府稅收收入的40%，占地方政府稅收的22%。德國2017年土地稅收140億歐元，占財(cái)政收入比重0.98%，占鄉(xiāng)鎮(zhèn)稅收收入比重14.5%。英格蘭2016年市政稅合計(jì)征收261億英鎊，占地方政府本級(jí)財(cái)政收入的43%，占地方政府全部財(cái)政收入的16%。

    多數(shù)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)稅以評(píng)估價(jià)值來征收，普遍設(shè)置調(diào)節(jié)機(jī)制，地方政府自行調(diào)節(jié)，居民實(shí)際稅負(fù)不高。美國房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和市場價(jià)值接近，設(shè)置評(píng)估率來調(diào)節(jié)實(shí)際稅率，2018年，各州的房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率在0.27%-2.4%之間。日本房地產(chǎn)價(jià)值每3年評(píng)估一次，評(píng)估價(jià)值一般低于市場價(jià)值，基準(zhǔn)稅率統(tǒng)一為1.4%，設(shè)置負(fù)擔(dān)率來調(diào)節(jié)實(shí)際稅率。德國土地評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較早，西德為1965年、東德為1935年，基準(zhǔn)稅率由聯(lián)邦政府統(tǒng)一制定，但設(shè)置稽征率來調(diào)節(jié)實(shí)際稅率，各地方政府自行確定，由于評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)較早，民實(shí)際稅負(fù)水平不高。英國房產(chǎn)評(píng)估采用1991年市場價(jià)值（威爾士采取2003年），稅率分為8個(gè)等級(jí)，地區(qū)政府自行調(diào)整基準(zhǔn)稅率來調(diào)節(jié)實(shí)際利率水平。

    居民自住房有稅收優(yōu)惠。新加坡采取超額累進(jìn)制稅率，與非自住房稅率不同，自住房稅率更低，稅基為可比物業(yè)年租金，起征點(diǎn)為8000新元。美國居民為自住房繳納的州和地方房地產(chǎn)稅可在計(jì)征聯(lián)邦個(gè)人所得稅時(shí)從應(yīng)稅收入中扣除，租賃房、商業(yè)營用房、境外房產(chǎn)等不扣除。德國首套自住房不收房產(chǎn)稅，只有在使用第二套及以上住房時(shí)繳納二套住房稅。