2018年中國商品住宅銷售情況分析及未來市場發(fā)展趨勢分析預測【圖】

    一、2017年全國商品住宅銷售情況分析

    自2010年以來，全國住宅市場整體保持增長態(tài)勢，在2013年迎來小高峰后，2017年量價齊升，雖然銷售金額增速同比有所下降，但依然創(chuàng)下行業(yè)新高。

    2017年全國住宅市場表現(xiàn)向好，銷售一路上行，但各能級城市間表現(xiàn)趨向不一致。一二線城市商品住宅成交慘淡，多城成交量近乎遭腰斬，而三四線城市整體成交較好，多城商品住宅成交面積同比增速超30%。

    2010年至2015年一線和核心二線城市的銷售額整體上升顯著，2016年銷售額同比增長幅度較大，達28%，2017年一線和核心二線城市銷售均價同比上漲近10%，但由于銷售面積下降幅度近40%，整體銷售額下滑十分明顯，普通二線城市2017年的銷售均價同比上漲約20%，銷售面積降幅約10%，銷售額呈現(xiàn)小幅上升態(tài)勢。

    三四線在2010年至2015年銷售額上漲幅度相對平緩，2016年開始三四線有回暖趨勢，商品住宅市場量價齊升，其中2016年銷售面積增長22%，價格漲幅約15%，繼而帶動銷售金額增長約40%，2017年商品住宅市場依然表現(xiàn)亮眼，在2016年高增長的基礎(chǔ)上，2017年銷售面積和銷售價格分別同比增長19%、22%，銷售金額同比增長41%。

2010-2017年各能級城市商品住宅銷售面積（單位：億平方米）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國商品住宅行業(yè)市場調(diào)查及發(fā)展趨勢研究報告》

2010-2017年各能級城市商品住宅銷售金單價（單位：元/平方米）

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2010-2017年各能級城市商品住宅銷售金額（單位：萬億元）

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    （注：一線和核心二線城市指北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都；普通二線城市指重慶、大連、西安、長沙、寧波、沈陽、青島、南昌、太原、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、海口、南寧、蘭州、昆明、貴陽、西寧、銀川、烏魯木齊、溫州、北海、三亞；三四線城市指除40個一二線城市之外的其他城市。）

    二、2018年全國商品住宅銷售情況分析

    2018年商品住宅銷售面積147929億元，同比增長2.2%。銷售金額126393億元，同比增長14.7%。

2014-2018年商品住宅銷售面積及增速走勢

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2014-2018年商品住宅銷售金額及增速走勢

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2014-2018年商品住宅銷售金額增速及銷售面積增速對比

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    三、未來商品住宅銷售市場發(fā)展趨勢分析

    2017年一二線和三四線商品住宅成交市場出現(xiàn)明顯分化，主要是一二線受到了嚴厲的政策打壓，三四線城市政策相對寬松，疊加棚改貨幣化，加速了市場回暖，在當前的政策基調(diào)下，未來市場是否還將持續(xù)分化？為了更好地的研判各能及城市場的表現(xiàn)，商品住宅未來五年的量價年均漲幅進行預測。

    （1）對一二線的研判：不太悲觀

    2017年全國商品住宅市場整體向好，一線和核心二線城市受嚴調(diào)控的影響，銷售金額和銷售面積絕對量有下跌之勢，未來五年一二線的商品住宅銷售額是否還會發(fā)生顯著變化，是繼續(xù)悲觀還是較為樂觀？

    從量價角度對的一二線城市商品住宅成交量價變動幅度進行假設(shè)，進而預測未來（2018年-2022年）一二線城市商品住宅成交情況。

    目前調(diào)控日趨收緊，一線和核心二線城市樓市受政策高壓影響最為顯著。一線核心二線城市價格漲幅趨于平穩(wěn)、銷售依然承壓，因此，基于2017年一線及核心二線城市商品住宅成交均價同比漲幅（約10%），保守假設(shè)商品住宅年成交均價變動為5%，再將比例依次遞減：

    假設(shè)1至假設(shè)4，價格增幅為5%或保持不變，在價格上漲和不變的情形下，銷售面積將面臨下跌之勢或基本保持不變。

    假設(shè)5，價格小幅下降5%，在價格下跌時，銷售面積或?qū)⒂兴鲩L，保守假設(shè)微漲5%。

2018年至2022年一線以及核心二線城市商品住宅成交量價變化趨勢預測

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    （備注：成交均價和成交量變動比例主要是指2018年至2022年商品住宅成交均價和成交面積的增幅比例。）

    2017年的價格同比漲幅20%和往年價格漲幅比例，保守估計價格漲幅比例為10%，比例依次遞減直至價格保持不變來做出其他比例的假設(shè)，銷售面積參考2017年的降幅約10%，降幅收窄情況下，保守估計降幅為5%或保持不變。

    1、在假設(shè)1至假設(shè)3中，價格漲幅為5%和10%，銷售面積將面臨下跌之勢或保持不變

    2、在假設(shè)4至假設(shè)5中，價格保持不變，或?qū)愉N售面積小幅上漲或保持不變。

    銷售面積在假設(shè)3（漲幅最?。┲?，普通二線城市集中表現(xiàn)為價漲量微跌，量價變化幅度分別為：-5%和5%，未來五年2018至2022年年均銷售金額同比下降1%。

2018年至2022年普通二線城市商品住宅成交量價變化趨勢預測

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    （備注：成交均價和成交量變動比例主要是指2018年至2022年商品住宅成交均價和成交面積的增幅比例。）

    （二）三四線開發(fā)投資韌性仍在

    對2018以及未來五年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的判斷，三四線城市房地產(chǎn)投資完成額會繼續(xù)保持穩(wěn)定正增長態(tài)勢，且投資熱度依然持續(xù)。從歷史經(jīng)驗看, 一線以及核心二線城市在房地產(chǎn)開發(fā)投資額方面占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比例在三分之一左右，也就是說絕大部分的房地產(chǎn)開發(fā)投資額還是普通二線城市和三四線城市完成，從體量上來看，三四線基數(shù)較大，且目前投資韌性仍在。隨著三四線的日漸回暖，2017年土地出讓金同比漲幅高達90%左右，增幅創(chuàng)下近年行業(yè)新高，在工程投資方面，2017年三四線城市新開工面積同比增長提升顯著，2018年仍維持2017年的投資熱度。主要由于一二線土地很難拿，三線的收益比較穩(wěn)定，而且三四線相對來說，土地相對容易獲取且價格也不高，同時三四線城市銷售火爆，房企加速開工，拿地意愿也隨之高漲。