2018年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展情況及發(fā)展趨勢分析【圖】

    一、2018年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展情況分析

    我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場結構處于壟斷競爭狀態(tài)。行業(yè)中地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較多，但由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的土地資源大多由政府壟斷，目前各地區(qū)規(guī)模較大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)政府主要選擇的投資開發(fā)商為資金實力雄厚的大地產(chǎn)開發(fā)商，如聯(lián)東U谷，以專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商為定位，在行業(yè)內(nèi)形成了龍頭地位。

    我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場主體由政府、企業(yè)和開發(fā)商構成。在實際操作中，政府、開發(fā)商與進駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的。如政府主導型開發(fā)中，政府實際扮演著開發(fā)商的角色。

    2018年全年產(chǎn)業(yè)用地出讓面積共計119411.38公頃，出讓產(chǎn)業(yè)用地面積排名前十的省市分別為江蘇、山東、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、廣東、廣西。其中，江蘇和山東產(chǎn)用拿地面積超1萬公頃，位居第二，產(chǎn)業(yè)用地拿地面積分別為13369.47公頃、11060.19公頃。河北排名第三，產(chǎn)業(yè)用地拿地8652.29公頃。產(chǎn)業(yè)用地拿地面積超5000公頃的省市還有浙江（8602.28公頃）、安徽（7904.39公頃）、河南（6972.73公頃）、湖北（6696.37公頃）、江西（6693.46公頃）、廣東（5258.32公頃）。

2018年全國各省市產(chǎn)業(yè)用地拿地面積排行情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2019-2025年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查及發(fā)展趨勢研究報告》

    1、工業(yè)用地情況分析

    2017年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業(yè)用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業(yè)用地推動力度增加，供需均結束了連續(xù)三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業(yè)用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點。

    2018年1-9月，全國300城共推出工業(yè)用地6.4億平方米，成交工業(yè)用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了想象空間。

2013-2018年中國300城市推出及成交工業(yè)用地面積

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    2018年6月上海市工業(yè)用地土地供應面積為622298平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為347441平方米，6月較5月增長了79.1%。

2018年1-6月上海市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）

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    2018年6月廣州市工業(yè)用地土地供應面積為20941平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為99911平方米，6月較5月下降了79.04%。

2018年1-6月廣州市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）

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    2018年6月深圳市工業(yè)用地土地供應面積為382115平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為26656平方米，6月較5月下降了1333.505%。

2018年1-6月深圳市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）

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    2018年6月重慶市工業(yè)用地土地供應面積為1957921平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為2490371平方米，6月較5月下降了21.38%。

2018年1-6月重慶市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）

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    2018年6月杭州市工業(yè)用地土地供應面積為859167平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為810742平方米，6月較5月增長了5.97%。

2018年1-6月杭州市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）

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    根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，我國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分為國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)，根據(jù)《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》審核結果顯示，國家級開發(fā)區(qū)有552家，省級開發(fā)區(qū)有1991家。

    國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)可分為經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、海關特殊監(jiān)管區(qū)、邊境/跨境經(jīng)濟合作區(qū)等類型，我國主要以經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和海關特殊監(jiān)管區(qū)為主。

2018年中國國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型占比

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    而1991家省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布在全國31個省市，其中河北數(shù)量最多，為138家；山東和河南緊隨其后，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產(chǎn)業(yè)園數(shù)量均在100家以上。

2018年中國省級產(chǎn)業(yè)園區(qū)地區(qū)分布

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    2、2018年全國科教用地拿地面積百強企業(yè)排行情況分析

    2018年全國共出讓科教用地27477.46公頃。其中鎮(zhèn)江市高校投資建設發(fā)展（集團）有限公司拿地面積最多，共計179.98公頃。科爾沁區(qū)土地儲備交易中心和廣西師范大學雁山校區(qū)二期位列第二和第三，科教用地拿地面積分別為118.48公頃、115.81公頃。此外，洛陽職業(yè)技術學院、青島大學、宜賓市科教產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司、河北科技學院科教用地拿地面積超100公頃。

    據(jù)悉，河南企業(yè)科教用地拿地上榜企業(yè)/單位最多，共計12家，廣西、山東各有9家，安徽、四川各有8家。云南7家，廣東6家，江蘇、江西各有5家。從企業(yè)/單位性質(zhì)來看，高校和政府部門較多，高校共計44家上榜，32個政府部門上榜。

2018年全國科教用地拿地面積百強企業(yè)排行情況

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    3、2018年商務行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析

    2018年全國各省市商務用地共33404.54公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市商務企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共22754宗，其中，山東商務企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計1648宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過1000家企業(yè)的省市共9個，分別為山東、吉林、內(nèi)蒙古、河北、江蘇、遼寧、云南、湖南、四川；產(chǎn)業(yè)用地拿地超過1500宗企業(yè)的省市僅1個。

2018年全國各省市商務企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況

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    4、2018年商務金融行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析

    2018年全國各省市商務金融用地共4234.67公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市商務金融企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共2178宗，其中，山東商務金融企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計277宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共7個，分別為山東、河北、廣東、河南、浙江、江蘇、內(nèi)蒙古；產(chǎn)業(yè)用地拿地超過200宗企業(yè)的省市僅1個。

2018年全國各省市商務金融企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況

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    5、2018年零售批發(fā)行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析

    2018年全國各省市零售批發(fā)用地共6165.63公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市零售批發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共4971宗，其中，山東零售批發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計533宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共20個，分別為山東、廣西、內(nèi)蒙古、江蘇、云南、河北、廣東、湖北、河南、湖南、四川、浙江、遼寧、安徽、貴州、吉林、福建、黑龍江、陜西、山西；產(chǎn)業(yè)用地拿地超過200宗企業(yè)的省市共計13個。

2018年全國各省市零售批發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況

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    6、2018年酒店（住宿）餐飲行業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情況分析

    2018年全國各省市酒店（住宿）餐飲用地3272.66公頃。從企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量來看，2018年全國各省市酒店（住宿）餐飲企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量共1973宗，其中，浙江省酒店（住宿）餐飲企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量最多，共計263宗，產(chǎn)業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共6個，分別為浙江省、河北省、山東省、內(nèi)蒙古、黑龍江省、云南?。划a(chǎn)業(yè)用地拿地超過20宗企業(yè)的省市共計24個。

2018年全國各省市各省市酒店（住宿）餐飲企業(yè)產(chǎn)業(yè)用地拿地數(shù)量情

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    二、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展趨勢分析

    從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的產(chǎn)業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣壓力等疊加影響，我國制造業(yè)“微笑曲線”的底部正在減弱，工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產(chǎn)鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內(nèi)經(jīng)濟升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫，未來發(fā)展方向在微笑曲線前后兩端。

    從主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的及新興主導產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當?shù)刂鲗Мa(chǎn)業(yè)相契合的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點發(fā)展對象，應瞄準行業(yè)發(fā)展的行業(yè)。

    東部仍然占領政策扶持高地，走在產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運、金融、信息等生產(chǎn)性服務業(yè)，加快進入工業(yè)4.0時代占據(jù)產(chǎn)業(yè)結構的高地，代表東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心—產(chǎn)業(yè)將會有更大的容量空間。東部沿海區(qū)域?qū)⒓涌爝M入工業(yè)4.0時代，各城市將抓住自身的行業(yè)和基地，進行差別化競爭。

    隨著長江經(jīng)濟帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，預測，國家將繼續(xù)發(fā)力中部地區(qū)經(jīng)濟崛起，產(chǎn)業(yè)引入更有勢頭，企業(yè)可適當考慮在中部和川渝地區(qū)拿地。

    政府現(xiàn)在來說，已經(jīng)并不是我招你產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你再招科技企業(yè)，而是希望你懂得產(chǎn)業(yè)園區(qū)生長和培育的規(guī)律，同時和政府能夠攜手，把一個創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境和氛圍構建起來，共同致力于對高新技術企業(yè)進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。這樣的要求我認識得比較深刻，也是在企業(yè)內(nèi)部總結的，跟政府溝通用的。即為產(chǎn)業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅(qū)動、創(chuàng)新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展。

    回望審視國家戰(zhàn)略及相關政策頻出的近幾年，其對“產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展的戰(zhàn)略意義尤勝過往。相關報告指出，隨著中央的“城鎮(zhèn)化”、“一體化”和“經(jīng)濟帶”等概念的出臺，“產(chǎn)業(yè)新城”成為實現(xiàn)區(qū)域發(fā)展的關鍵力量，各地的“產(chǎn)業(yè)新城”如雨后春筍般出現(xiàn)。同時隨著中央對產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整和土地結構調(diào)整的不斷深化，優(yōu)秀城市周邊的新城建設項目越難越獲?。ㄒ痪€城市近郊項目及長三角等幾大經(jīng)濟圈中心位置的項目），而三四線城市的項目卻頻頻攪動市場。但伴隨著房地產(chǎn)的深度調(diào)整，傳統(tǒng)的新城開發(fā)模型卻受到了極大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整更使得三線及以下城市的新城建設遇到了極大阻礙。經(jīng)濟新常態(tài)下出現(xiàn)了諸多的新現(xiàn)象，這使得“產(chǎn)業(yè)新城”的開發(fā)模式在近年年發(fā)生了巨大變革